新築アパート利回りの種類と目安！賢い投資法を解説

新築アパートに投資する際には、さまざまな項目を吟味したうえで投資判断しなければなりません。投資判断において重要な項目の一つが「利回り」です。利回りは、新築アパートか、中古アパートか、立地はどうかなど、物件や条件によって異なります。不動産投資で利益を上げたい方にとって、特に重要な要素です。
しかし、利回りを考える際には、どのようなことに注意すべきなのでしょうか。このような問題に答えるために、今回の記事では利回りを上げる秘策をまとめました。長期的に投資したい願望があったり、新築アパートに投資することを検討していたりする人は、記事を最後まで読むことで、投資判断の一助となるでしょう。秘策だけではなく、新築アパートの利回りの傾向に関してもまとめているため、投資初心者でも安心です。ぜひ最後までご覧ください。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

新築アパートの利回りの種類とその違い

まず、この記事を読んでいるあなたは、利回りと一口に言ってもいくつかの種類があることをご存知でしょうか。そもそも利回りとは、投資金額に対する収益割合のことを指します。これは、利息や売却益など、収益に関連するすべての要素を含みます。投資時の収益性を示す指標となり、これにより、その不動産がどれだけ価値を生み出すかを評価できます。今回は、表面利回り、想定利回り、実質利回りの三つについて説明します。

表面利回り：計算方法と活用のポイント

第一に、表面利回りです。表面利回りとは、経費などの諸費用を含まない利回り計算方法です。表面利回り＝年間の家賃収入÷物件の購入価格×100で求められます。経費などを含めない、言い換えると最も収益率が高くなる計算方法であるため、広告会社が提示する利回りのほとんどはこの表面利回りです。表面利回りのみで投資判断を下すと、想定していた利益を下回る可能性が高いため注意が必要です。そのため、参考程度に流しながら見ることをオススメします。

想定利回り：満室運営時の見積もり

第二に、想定利回りです。想定利回りとは、物件が満室の場合を想定した利回りです。その為想定利回りは、物件満室時の家賃収入÷物件の購入価格×100で求められます。しかし、この利回り計算方法も、諸費用を計算に入れていません。そのため、こちらも参考として考慮し、過信しないようにしましょう。

実質利回り：経費込みで考える投資判断

第三に、実質利回りです。実質利回りとは、不動産投資にかかる諸経費などを含めたうえでの利回り計算方法です。実質利回りは、（直近一年間の家賃収入÷年間諸経費合計）÷（物件の購入価格÷物件購入時経費）×100で計算できます。年間諸経費には、共用部の水道光熱費やリフォーム費、契約時の仲介手数料などを含みます。物件購入時諸経費には、不動産にかかる諸々の税金、税理士などに支払う外注費、駐車場設置費や登記費用、火災保険等の保険料などを含みます。一般的な目安として、年間家賃収入の約20％を経費として見込むのが適切です。しかし、実際の諸経費を含めて計算しているとはいえ、完全に信頼しきってはいけません。なぜなら、経費以外にもそのその他のリスクが潜んでいるため、計算結果だけに頼らず注意深く判断することが重要です。例えば、地震や津波などの天災、空室のリスク、金利の上昇など、投資当初には想定できないようなリスクがあります。こうしたリスクなども考慮に入れながら利回りを計算し、投資するかの判断する必要があります。

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新築アパートの利回りの傾向と市場動向

次に、新築アパートの利回りの傾向について説明します。
前提として、新築アパートの利回りの最低基準としては、表面利回りでは8％前後、実質利回りでは5％前後が相場とされています。
新築アパートは中古物件と比べて、「新築ブランド」という付加価値により、販売価格が高く設定される傾向があります。日本にはいまだに「新しい」ものが好まれる風潮があるのです。加えて、昔よりも建物の設備の進化が求められており（例えばオートロックやコンロのIH化など）、建築価格も上昇しています。これらの理由があり、中古アパートよりも利回りは低くなる傾向があります。空室リスクは新築アパートのほうが低いため、いかにオーナーが工夫して物件を販売し、単価を上げられるかが重要でしょう。
また、新築アパートは、新築マンションと比べて利回りが高くなる傾向があります。新築マンションだと、エレベーター設置費や共用部分の充実のために、巨額の初期投資が必要です。マンションだと部屋数も多くなるため、将来的な修繕費もアパートより多くかかります。
しかし、上記で傾向を述べてきましたが、あくまでも「傾向」であることを留意しておいてください。加えて、中古物件にも新築物件、並びにアパートとマンションそれぞれでいい点と悪い点があります。投資目的を明確にし、利回りだけにとらわれず、目的に適した投資先を選定しましょう。

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新築アパートの利回りを高くする3つの秘策

これまで、利回りの種類と新築アパートの利回りの傾向について見てきました。これらを踏まえ、新築アパートに投資する際には、どのようなことに気を付ければ利回りを高くできるのかについて紹介します。今回は、①競合他社と比較すること②付加価値を付けて他と差別化すること③劣化対策等級を見ること、の三点だけ紹介します。基本的な方法であり、知識さえあれば誰でも実践可能な秘策です。新築アパート投資を検討している方はぜひ取り入れてみてください。

①競合他社と比較して最適な選択を

一つ目の秘策は、「競合他社と比較すること」です。競合他社とは、契約を担当する仲介業者や建築を担当する建設会社を指します。これらの業者選びは、利回りを高めるうえで非常に重要です。一度営業にかけられたからといって、一つの会社だけで決定してしまうのは危険です。相場観や注意すべき点をみながら、総合的に判断しなければなりません。
仲介業者を選定する際には、将来的な戦略を立案してくれるかや、建設後の経営サポート実績があるのかなどを見ていきます。すぐに家賃の値下げを提案してくるような業者は要注意です。投資先によって直面すべき課題はさまざまです。それぞれの状況にあったサポート計画を立ててくれて、かつ連絡も迅速に行ってくれるような業者がいいでしょう。
建築業者を選定する際には、建築相場の基礎知識をしっかり把握しておくことが重要です。相場の目安は以下の通りです。

二階建てと三階建てを比較すると、三階建てのほうが建築費用は高くなっていることがわかります。これは、地盤改良工事や階段数などにより高値になっていると言えます。新築アパート投資において、いかに初期投資である建築費を抑えられるかが重要です。まずは1坪90万円前後を目安として、計画を立ててみましょう。

②付加価値を加えて差別化する方法

二つ目の秘策は、「付加価値を付けて他と差別化すること」です。こうすることで、「このアパートには、こんな魅力があります！」と宣伝文句をつけられ、収益に繋げやすくなります。アパート運営はビジネスと同じで、ターゲット層を明確にすることが重要です。そのために、間取りや設備面で他の物件と差別化しましょう。アパートでは、二階よりも一階のほうが賃貸需要が低い傾向があります。この空室リスクを避けるために、例えば一階は店舗のテナントとして使えるように工夫したり、外国人留学生の寮として活用する、といった工夫ができます。設備面でいうと、例えば大学生に向けた物件を販売するようにターゲット設定するとします。若者は、高速インターネット環境を無料で設けることや、オートロックを好むでしょう。そうした設備を整えることで、より魅力的な物件となり収益化に繋がるのです。
また、こうしたターゲット層を明確にするためには、事前のリサーチが欠かせません。その街の人口推移や治安の状況、大学の有無など正確に把握しておき、よりターゲットを明確に絞りましょう。

③劣化対策等級を重視した投資判断

三つ目の秘策は、「劣化対策等級を見ること」です。聞き馴染みのない言葉かもしれませんが、この等級を事前に確認しておくことで高い利回りにできる可能性が上がります。劣化対策等級とは、住宅性能表示制度に基づいて評価される、建物の耐久性に関する指標です。この等級は三段階で評価されます。第一等級では、建築基準法で定める対策が講じられていることが認められます。第二等級では、今後50〜60年の耐久力があるアパートだということが認められます。第三等級では、今後75〜90年の耐久力があるアパートだということが認められます。とくに第二等級以上を目指したほうがいいでしょう（数字が大きくなるにつれて等級は上がります）。高い等級になるほど、修繕費がかかるリスクが減少したり、災害時に倒壊が最小限で済んだりするかもしれません。長期的に利回りを高めたい場合には、この劣化対策等級を見ておきましょう。

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新築アパートへの投資を成功させるための総まとめ

今回は、新築アパート投資の利回りについて説明しましたが、どのように感じたでしょうか。利回りには複数の表示方法があることや、新築アパート投資の利回りの傾向、利回りを上げる秘策など、一つひとつ紹介してきました。不動産投資にはさまざまな種類があり、目的も人によって異なるため、一概にどの投資方法が有利とは言い切れません。それぞれの投資方法でのメリットやデメリットを適切に理解して、投資することが最も重要です。そのうえで、新築アパートに投資しようと考えている場合には、この記事を再度見返して参考にしてください。いつでも見返せるように、ブックマークに追加しておくことをオススメします。最後までご覧いただきありがとうございました！

参考
https://areps.co.jp/owner/knowledge/lower-yield-limit/
https://land.home4u.jp/guide/apertment-management-40-2224
https://www.e-life.jp/column/trend/5389/
https://suumo.jp/yougo/r/rekkataisaku/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける