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2025/11/28新築アパート投資で多い失敗と回避策！成功へのステップ
- マンション投資
この記事を読んでいるあなたは、こんなことを思ったことはないでしょうか。
「新築アパート投資を始めたけど、失敗したくない」
「新築アパート投資を始めたけど、どんなことに注意すればいいんだろう」
「新築アパート投資する人はなんで失敗するんだろう」
今までで一度でもこう思ったことのある人は必見です！新築アパート投資を始めたものの、注意点がわからず失敗が不安に感じることがありませんか？そんなあなたのために、今回は新築アパート投資に関する情報をまとめました。失敗する人に共通することや、それを回避するための策について具体的にまとめています。最後の回避策は、失敗したくないなら絶対に見ておくべきなので、ぜひ最後までご覧ください！
- 新築アパート投資の失敗原因は、データ不足やリサーチ不足、節税のみを目的とした運用である
- 失敗を避けるには、周辺地域の市場調査を徹底し、空室率や家賃下落率を予測することが不可欠である
- 資金力を把握し余裕を持ったローンを組み、優良管理会社と協力しつつオーナーも運営に気を配ることが成功の鍵である
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
新築アパート投資とは？基本情報とメリットを解説
新築アパート投資とは？初心者向けに投資方法を簡単に解説します。ここでいう新築アパートとは、「築一年以内のアパートであること」と、「未だに入居者がいないアパートのこと」という二つの条件を満たしている物件のことを指します。どちらかを満たしていない場合には中古物件の扱いになるため、注意が必要です。今回は、この二つの条件を満たすアパートに焦点を絞って説明していきます。このような条件を満たすアパートに投資して、家賃収入や売却益を得るのが新築アパート投資です。新築アパート投資は、中古アパートよりも入居率が高く、新築マンションより少額の借入で済むメリットがあります。新築アパート投資は、①節税対策②収入源③金融商品以外の投資④定年後の副収入を求める人に最適です。ただし、新築アパート投資にはリスクも伴うため、慎重に進めることが重要です。そのリスクを考慮せずに投資する人は、赤字経営となり失敗になるでしょう。次の項では、失敗する人の特徴について解説します。
新築アパート投資で失敗する理由とは？成功者と失敗者の違い
次は、新築アパート投資で失敗した原因を具体的に見ていきます。どうして失敗してしまったのかを、具体的な例を挙げつつ、解説します。今回は、①将来予測をしにくかった②リサーチ不足③節税効果や保険効果だけを狙っていた④自分の資金力を見誤っていた⑤業者選びを失敗した、という5つを紹介します。一つひとつみてみましょう。
将来予測が困難だった
新築物件の場合は、中古物件と異なり過去のデータがないという特徴があります。過去のデータがあれば、過去の入居率やトラブル、賃貸需要などが明確に理解できます。しかし、新築だとそのようなデータは存在しないため、収支シミュレーションをしにくいのです。また、将来的にその地域が活性化しているか、もしくは存続しているかすらわかりません。収支シミュレーションを大幅に実際の状況から外してしまうと、資金繰りに苦労したり全然部屋が売れなかったりしてしまいます。過去に物件の運用経験があるならまだ安心できますが、とくに初心者で新築アパートに投資する人は要注意です。初心者の人は収支シミュレーションすらしない人もいるので注意してください。
不動産ビギナーさん新築アパートは、過去の実績がないから将来予測が難しいのですね。
山口智暉データがない分、周辺の中古物件の家賃下落率や空室率を徹底的にリサーチし、収支計画の精度を高めることが重要です。
リサーチ不足が招く失敗とは
これは初心者に限らず、できていない人が多いでしょう。リサーチをしたつもりでいても、完璧にできていないのです。具体的には、「立地の悪い物件を選んでしまった」「開発があって賃貸需要が減少してしまった」「近くで事故、殺人事件が起きていた」「需要に沿わないっ部屋の構造にしてしまった」などが挙げられます。しかし、上記のような問題は全てリサーチを徹底的にしておけば起こらなかった問題です。リサーチすらしない人は大問題ですが、「したつもり」になっている人も多いため、大きな失敗の原因として挙げられます。
節税効果、保険効果だけを狙っていた
不動産投資は、節税効果や保険効果を得られるというメリットがあります。ですが、それだけを理由に不動産投資していては痛い目に合います。前者の節税効果に関しては、不動産投資すれば減価償却費を計上でき、結果的にそれが住民税や所得税の軽減につながるのです。とくに新築アパートであれば、築年数はなく耐用年数も長いため、より多くの減価償却費を計上できます。しかし、これには上限があり、月日が経つと計上できなくなるのです。後者の保険効果に関しては、新築アパート購入時に「団体信用生命保険」に加入していれば、ローン返済者に万が一の時があった時にローンを一括返済してくれます。つまり、生命保険の代わりに新築アパートを購入する人が多いです。
しかし、上記二つのことだけを目的に不動産投資すると、メンテナンスがおろそかになったり、思いがけない手間が面倒になり不動産としての価値を下げ続けてしまうという恐れがあります。そうして新築アパート投資に失敗する人がいます。
- 不動産ビギナーさん
節税や保険目的だけで投資すると、かえって失敗するリスクがあるのですね。
- 山口智暉
節税効果は限定的です。本来の目的である家賃収入を重視し、収益を最大化するための維持管理を怠らないことが必須です。
自分の資金力を見誤った投資の失敗
新築アパート投資時には、ローンを組んで投資しようとする人も多いでしょう。ローンを組む際には、金融機関からの審査が必要です。審査では、本人の所得や貯蓄額、社会的信用性などが見られますが、このときに自分の資金力を見誤り、失敗に陥るケースがあります。自分の資金力を見誤り自分のキャパシティ以上のローンを組んでしまうと、余裕のあるアパート経営ができなくなります。そうすると、修繕費にお金をかけられなくなり、不動産としての価値を失っていきます。工事請負業者にかける費用や工事費用、着手金などかかる費用は想像以上に多いかと思われます。「新築だから大丈夫」という慢心が、赤字経営に繋がるのです。
- 不動産ビギナーさん
ローンを組むときは、家賃収入だけで返済できると考えない方が良いのですね。
- 山口智暉
ローンの返済だけでなく、修繕や空室に備えるための予備費を自己資金で確保し、無理のない範囲で借り入れをすべきです。
業者選びで失敗するリスクとは？
新築アパート投資時に軽視しやすいのが業者選びです。「業者なんてどこも変わらない」のように思っている人がいれば要注意です。新築アパート投資時に契約する業者としては、アパート管理を委託する仲介業者や建設時の工事業者などが挙げられます。前者の選び方に失敗すると、オーナー（自分）の要望を聞いてくれなかったり、対応が遅く住民とのトラブルに繋がったりします。後者の選び方に失敗すると、オーナー（自分）の想像していたような部屋にならなかったり、想定以上に工事費を取られたりします。このように、業者選びに失敗すると、新築アパートならではのメリットを失い、結果として投資失敗を招きます。
失敗しない！新築アパート投資の成功法則5選
これまで、失敗する理由についてみてきました。投資することが怖くなった人も、もしかしたらいるかもしれません。ですが、上記の失敗は全て対策さえすれば、杞憂の出来事に変えられます。以下、新築アパート投資に失敗しないための回避策を5つ紹介します。今回は①徹底的なリサーチ②自身の返済能力に合ったローンを組み返済計画を立てる③メンテナンスを怠らない④管理会社を吟味する⑤不動産に関する知識を持って置く、の5つを紹介します。とくに5つ目は、意識している人はごくわずかのため、他の投資家と差を付けたいのであればぜひ実践してみてください。
市場調査を徹底的に行う
上述したように、新築アパートには過去のデータが存在しないため、収支シミュレーションを立てにくいという難点があります。だからこそ、徹底的なリサーチをしましょう。単に、立地や駅から何分かかるかなど、ネットですぐに調べられるデータだけではいけません。実際に出向いて治安の状態を調べたり、近隣住民に周辺の住みやすさはどうなのか来てみたりしましょう。その自治体の人口増減や、今後の開発計画なども調査し、今後の需要の増減についても調べます。そうして空室率や家賃下落率を選定し、今後の収支計画に生かすのです。
自身の返済能力に合ったローンの選び方
ローンを組む際には、変な意地を見せて自身の所得を上乗せしたり、いい加減な金額を記載してはいけません。金融機関に出向く際には、自身の資金力を適切に把握しておき、それをもとにローン額を決定する必要があります。また、家賃収入だけでローンを返済できると考えてはいけません。アパートを運営するにあたって、思いがけない支出が出ることもあるでしょう。そうなれば、自己資金から賄うべきタイミングがあるかもしれません。そのような不測の事態に備え、余裕を持ったローンを組む必要があります。
継続的なメンテナンスを怠らない
新築アパートに投資するとなると、その後のアパート運営や契約まで一括して任せられる仲介業者が多くあります。それも新築アパート投資時のメリットですが、完全に一任してはいけません。完全に任せるのではなく、定期的にメンテナンスしたり、運営について気を配ったりする必要があります。全て任せている状態で住民とのトラブルになっても、オーナーである自分は何が何だか分からなくなるでしょう。「管理も不動産投資の醍醐味」というような姿勢で投資したほうがいいかもしれません。
優良な管理会社の選定方法
③と同様に、一貫してサポートしてくれる会社が多い分、仲介業者の選定を謝らないようにしなければなりません。仲介業者を判断するポイントとしては、運用実績はあるか、運営ノウハウを持っているか、迅速に対応してくれるか、オーナーの要望を聞いてくれるか、将来的な戦略を立案してくれるか、などが挙げられます。仲介業者を選ぶ際には、当然ではありますが、複数の業者を比較し検討すべきでしょう。「めんどくさいから一件目の業者で決めよう」という安易な考え方では失敗に終わってしまうかもしれません。
不動産に関する基礎知識を身につける
株に投資する際には株の勉強を始めるように、不動産投資する際にも不動産に関する知識を蓄えておく必要があります。例えば、家賃収入にかかる税金に関してや、確定申告に関する知識、不動産にかかる税金などが挙げられます。こうした知識がないと、仲介業者や建設会社のいわれるがままに経営してしまい、いつの間にか不利益を被る恐れがあります。「自分がオーナーだから自分で決める」というような意識を持つためにも、不動産に関する知識が必要なのです。そうすることで投資の成功に繋がります。
まとめ：新築アパート投資で失敗を避けるために
今回は、新築アパート投資の失敗の原因や回避策についてまとめてみましたが、いかがでしたか。あなたが不動産投資を検討しているとき、「新築アパート投資はするな」といわれることもあるでしょう。しかし、適切な対策を講じれば失敗するリスクは軽減します。巨額の投資を考えるときには、一つの意見だけを鵜呑みにするのではなく、さまざまな投資方法の情報を吟味したうえで、投資先を選定しましょう。もし新築アパート投資を考えてるときには、再度この記事を読み返してみてください。最後までご覧頂きありがとうございました！
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
