新築アパートの不動産投資ローンに関する情報まとめ

「不労所得で生活したい」 「大家さんになって毎月の副収入を得たい」 「新築アパートに投資したいけどローン組まなきゃいけない・・」 誰もがこのようなことを思ったことがあるのではないでしょうか。たしかに、不動産所有者になれば老後の副収入になりますし、何より働かなくても収入が得られると考えると最高ですよね。他にも、節税対策のために不動産を所有したいという人もいるでしょう。
不動産を所有する際にほとんどの人が通る道なのが、「不動産投資ローン」です。これを理解しておけば、あなたは夢の不労所得者に一歩近づき、老後も安心して生活できます。今回は、新築アパート不動産投資のローンに関して焦点を絞り、ローンのメリットデメリットや注意すべき点など簡潔にまとめました。少しでも新築アパートの不動産投資を考えていて、ローンを組むかどうか迷っているようであれば、最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは

そもそも不動産投資とは何かというところから説明します。不動産投資とは、マンション、アパート、土地などを購入し、それらを貸し出すことで収入を得るという投資方法です。基本的には毎月の家賃収入を得る形式ですが、それらを売ることによる売却益で儲けられる場合もあります。老後の副収入として始める人や、節税対策として始める人が多いでしょう。
これを踏まえたうえで、不動産投資ローンについて説明します。不動産投資ローンとは、こうした家賃収入や売却益を得ることを目的として不動産を購入する際に組むローンです。ここで重要なのは、「投資を目的とした」ローンだということです。ローンを組む際には、ローン返済までの収益や、返済能力はどうかなどの項目がチェックされます。
また、上記のことだけ聞けば「住宅ローン」と同じなのではないかと疑問に思うかもしれません。ですが、これらには大きな違いがあります。

住宅ローンとの違い

大きな違いとは「投資目的かどうか」という点です。上記のように、不動産投資ローンは家賃収入や売却益を目的としてローンを組むことを指します。一方で、住宅ローンは、本人の居住を目的とする不動産を購入する際に組むローンを指します。不動産投資ローンと住宅投資ローンでは、審査基準や借入金額などが異なります。不動産投資ローンのほうが審査は厳しく、借入金額が大きくなる傾向にあります。

団体信用生命保険とは

不動産投資ローンについて調べてみると、よく出てくるのが「団体信用生命保険」というワードです。これについても理解しておく必要があります。不動産投資ローンを組む際には、団体信用生命保険が組み込まれていることが一般的です。団体信用生命保険とは、ローン返済中に返済者に何か万が一のことがあった場合、融資先の金融機関に保険会社からローン残高が支払われ、残高をなくすという生命保険です。もしこの保険に加入していない場合、例えば返済者がローン返済中に死亡すると、返済者の家族などの保証人に返済義務が移ります。そうなると、保証人（家族）からすると突然莫大なローンを負担することになります。そうならないためにも、不動産投資ローンを組む際には、団体信用生命保険に加入しておいた方がいいのではないでしょうか。

不動産投資ローンのメリットとデメリット

次に、不動産投資ローンに関するメリットとデメリットを解説します。もちろんメリットは多いですが、デメリットにも目を向ける必要があります。とくにデメリットの住宅ローンの内容に関しては、あなたの今後のライフプランに大きく影響するでしょう。メリットとデメリット、それぞれを理解したうえで、ローンを組むかどうか判断してください。

メリット

大きな借り入れができる

不動産投資には、巨額の資金が必要となります。全額自己負担で始められる人は少ないでしょうし、仮にそれが可能だとしても、回収には長い時間を有するため大きな負担となってしまいます。株や投資信託とは異なり、手元の資金が少なくても「不動産投資ローン」という方法があることは、他の投資方法との大きな差別化のポイントとなるでしょう。

手元の資金が多く残る

一つ目のメリットに付随して、ローンを組めば手元の資金が残ります。そうすると、余裕を持ったアパート経営が可能となります。メンテナンスにかかる費用や初期費用などは、想像以上にかかることがあります。そうしたときでも余裕をもって経営ができるように手元の資金を残しておけば、迅速にトラブルに対応できるなど、メリットが大きいでしょう。

デメリット

空室が多い時負担が大きい

もちろん不動産投資の回収方法としては、家賃収入がメインになります。しかし、仮に空室が発生してしまうとただの赤字経営となり、自身の負担額が大きくなってしまいます。とくに、中古物件の場合のほうが空室リスクは高くなる傾向にあります。そのため、今回焦点を当てている新築アパート経営においては、そこまでデメリットにならないかもしれません。

住宅ローンが組みにくくなる

そもそも住宅ローンとは、自身の居住用として物件を購入する際に組むローンです。
投資用のローンを組むということは、借入金額が大きくなっていることと等しいことです。住宅ローンの審査時には、個人の返済能力を見て判断するため、もし投資ローンで借入金額が大きくなっていると返済能力が疑問視され、審査に通らない可能性が増加します。条件次第で投資ローンと住宅ローンの併用は可能ですので一概には言えませんが、注意が必要です。

新築アパート投資でローンを組む際の審査基準はこれ！

前提として、住宅ローンと不動産投資ローンとでは審査基準が異なり、不動産投資ローンのほうが審査基準が厳しく設定されています。また、審査内容も若干異なります。新築アパート投資時にローンを組む際には、以下の3点がみられます。それぞれみていきましょう。

資産

融資を受ける本人の資産状況が見られます。具体的には、年収、預金額、社会的信用性（借金など）などが挙げられます。借金に関しては、返済期間や借用金額がみられて判断されます。滞納履歴がある場合には、審査は通りにくくなるため、注意が必要です。

物件の収益性や価値

新築アパートの投資先としての収益性や、今後の価値についても審査されます。新築の場合だと推定の収益性で判断されるため、中古物件よりも審査が通りやすくなります。また、中古物件よりも当然売却時の価値は大きいでしょう。売却時の価格が高い方が、金融機関側からしてもリスクは少なくなるため、物件の価値が高いほど審査は通りやすくなります。

経営実績

本人のアパート経営実績も審査対象になります。経営実績がない場合だと、上手く収益を上げられるか不透明だったり、トラブル発生時の対応が不安視されたりします。そのため、十分な経営実績がある方が審査は通りやすくなります。

これだけは守って！申し込む際に注意すべき3ポイント

不動産投資のローンを組むということは、言い方を変えると巨額の借金を抱えるということです。そのため、返済できなくなり社会的信用を失わないように、絶対に注意すべきポイントがいくつか存在します。その中でもとくに押さえておくべきポイントを、今回は3つに絞って紹介します。

現実とは異なる評価額にならないようにする

自身の返済力に伴わない融資を受けてしまい、その融資額で不動産投資してしまうと、賃料収入が得られなくなった期間で問題が発生します。自身の資金力に見合わない融資を受け、巨額投資してローン返済が滞ると、社会的信用を失うことになります。まずはいくつかの不動産会社や金融機関に相談し、自分の資金力に見合った額の融資を受けることが、失敗しないためには重要です。

経費を考慮すること

不動産投資は株やFXなどとは異なり、運用する上での経費が必要になります。例えば、修繕や設備を一新するときなどに大きな経費が必要になります。このことを考慮せずに投資してしまうと、自己資金が少なくなり生活が厳しくなるでしょう。とくに、新築物件のほうが経費は少なくなるため、新築アパートやマンションのほうが長期的に運用する上ではオススメできます。

サブリース契約に頼りすぎないこと

サブリース契約とは、不動産会社が物件丸ごと借り上げ、アパートの運用、建築、修繕などを一括して行うという契約です。入居者の有無に関係なくオーナーに収入が入ってくるシステムですが、これに頼りすぎてはいけません。例えば、契約内容をよく確認すると、数年単位で修繕費負担量などが見直しされ、オーナーの負担となる場合があります。そうすると、高額な経費でローン返済が難しくなるなど、さまざまな問題が発生します。そうならないためにも、サブリース契約に頼りすぎることなく、物件の価値をしっかり考えて投資しなければなりません。

まとめ

新築アパート投資時のローンを組むメリット →①大きな借り入れができる②手元の資金が多く残る 新築アパート投資時のローンを組むデメリット →①空室が多い時の負担が大きい②住宅ローンが組みにくくなる 審査基準 →①資産②物件の収益性や価値③経営実績　（他にもあります） ローン申し込み時注意すべきポイント →①現実とは異なる評価額にならないようにする②経費を考慮すること③サブリース契約に頼りすぎないこと 今回は新築アパートの不動産投資ローンに関してまとめましたが、どのように感じましたか？ローンを申し込む際には、こうした情報を吟味し、将来設計を考慮したうえで判断しなければなりません。本文中でも記しているように、新築の物件の場合は、中古物件よりも審査が通りやすい傾向にあります。そのため、新しく不動産投資を検討している場合には新築アパート投資から始めてみてはいかがでしょうか。そのときには、ぜひまたこの記事を見返して参考にしてみてください。最後までご覧いただきありがとうございました！

不動産投資ローンってなに！？流れや仕組みをカンタンに学ぼう

https://www.tohshin.co.jp/blog/article0032.html

https://www.propertyagent.co.jp/contents/pro/loan/6299

https://ieul.jp/column/articles/32796/

不動産投資でローン返済に失敗する典型的な4つのパターン

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける