新築アパート投資のメリットとリスクを徹底比較！

「持っている土地を有効活用したい」 「不動産運用したいけどアパート投資ってどうなんだろう？」 「新築アパート投資と中古アパート投資、どっちのほうがいいんだろう？」 こんなことを考えたことはありませんか？確かに、不動産投資を考えていても、メリットやデメリットがわからず、投資にためらいを感じることがありますよね。そんなあなたに向けて、今回は新築アパート投資のメリットとデメリットをまとめました。メリットとデメリットを具体的に挙げたうえで、最後の項には新築アパートに投資するべきかどうかについてまとめています。
もし不動産投資を少しでも検討しているようであれば、ぜひ最後までご覧ください。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

新築アパート投資とは？

まず、新築アパート投資について知らない人も多いと思うため、新築アパート投資とはどのようなものか簡単に説明します。新築アパート投資とは、所有する土地に新たにアパートを建設し、賃貸に出して家賃収入を得る不動産投資のことです。定義としては、「築1年以内」で「入居者がいない」物件を指します。いずれかを満たしていない場合には、中古の物件扱いになります。新築アパート投資には、二種類の方法があります。一つ目は、何もない土地に始めからアパートを建てるという方法です。この方法だと、アパートの設計から携われるため、自身の思うようなアパート建設が可能になります。二つ目は、もともと用意されていた新築アパートに投資して家賃収入を得る方法です。この方法は、自身で設計できない反面、よりスムーズに収入獲得までたどり着けます。

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新築アパート投資のメリット

次に、新築アパート投資のメリットを説明します。今回はメリットとデメリットを5つずつ紹介します。新築アパート投資のメリットとしては、①収益性が高い、②売却しやすい、③修繕費用がかからない、④自由度が高い、⑤融資を受けやすいの5つがあります。一つずつみてみましょう。

収益性が高い

新築アパートはなんといっても「新築」というブランドが付くことが最大の魅力です。日本人は一般的に「中古」よりも「新築」を好む傾向があります。そのため、中古アパートや中古マンションに比べて空室リスクが少なくなります。空室がなく満室でのアパート経営になると、当然ながら毎月の家賃収入は増え、収益は大きくなります。新築ブランドの魅力により、月々の家賃設定を高くできる可能性があります。その点、中古アパートよりも新築アパートのほうが純粋な家賃収入は高くなるでしょう。
さらに、新築のためより長期で所有でき、長期的視点での節税効果が期待できます。節税効果を狙って長期的な投資をしたいという人には非常に向いている投資先だといえます。

売却しやすい

新築アパートは中古に比べて売却しやすいという特徴があります。一般的に、不動産投資は現金化が難しい特性があります。なぜなら、不動産は高額のため流動性の低い資産として扱われるためです。自身の資金繰りが悪化して手元に現金が欲しいということになっても、他の投資先とは異なり売却して現金化しにくいのです。しかし、中古不動産と異なり、新築アパートは買い手がつきやすく、短期間で売却できる特性があります。投資時には出口戦略が重要だとよく言われます。将来のリスクヘッジのことも考慮すると、新築アパートへの投資は魅力的かもしれません。

修繕費用がかからない

新築アパートは修繕費などの経費がかかりにくいという特長があります。中古物件の場合だと、一目見るだけではきれいであっても、数か月、数年たつと思わぬ箇所から綻びが生じることも少なくありません。前所有者がどのようなメンテナンスをしていたのかも不明であるため、思いがけないタイミングで莫大な修繕費がかかることがあります。一方、新築アパートではそのようなリスクがありません。日ごろからのこまめなメンテナンスで済みますし、基本的に10年間修繕費はかからないと言われています。不意の修繕費となると経済的なダメージは大きいでしょう。また、新築アパートとなると、無駄な広告費やリフォーム費もかかりません。安心して安定的な不動産経営をしたいのであれば、新築アパートに投資したほうがいいかもしれません

自由度が高い

新築アパート投資には2つの方法があると述べましたが、一からアパートを建設する場合には、このようなメリットがあります。一からアパートの設計を考えられるため、所有者好みの物件にできます。最近では、新型コロナウイルスの影響で、夫婦それぞれが仕事に集中できる部屋がある物件が好まれるようになりました。他にも、大学が近い土地であれば、学生が喜ぶような設備を用意できます。このような時代や地理的なニーズに合わせてアパートを建設できる点は非常に魅力的ですね。

融資を受けやすい

中古物件との大きな違いは、融資を受けやすいかどうかです。とくに近年、アパート経営に対する融資審査は厳しくなっている傾向にあります。不動産投資して運営していくには様々なリスクがあることが要因です（上述した修繕費なども含める）。しかし、中古物件とは異なり新築物件はそのようなリスクは少ないでしょう。融資審査は、新築アパートだと想定家賃で判断されます。融資を多く受けることで、手元に資金を残し、余裕を持った投資が可能になります。そのため、手元資金が少ない人には、新築アパートはへの投資はおススメの投資先だと言えます。

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新築アパート投資のデメリット

続いて、新築アパート投資のデメリットです。新築アパート投資には多くのメリットがありますが、それだけではありません。デメリットもいくつかあるため、これらを吟味して投資するかどうかを判断する必要があります。デメリットとして、①入居率を予想しにくい、②家賃収入を得るまでの期間が長い、③思い描いていたアパートにならない可能性がある、④家賃が下落する、⑤利回りが低い、の5つが挙げられます。こちらについても一つひとつ解説していきます。

入居率を予想しにくい

新築アパートには過去に入居していた人がいないため、入居者数を予測しにくい傾向があります。過去の入退去の履歴や、修繕の履歴等は存在せず、シミュレーションのためのデータが少ないのです。そのため、収支シミュレーションを立てることが難しく、当初の想定外の結果になることがあるかもしれません。事前により多くの情報を収集しておくことや、様々な状況を想定してシミュレーションすることが重要ですね。

家賃収入を得るまでが長い

新築アパートに投資するには、多くの手続きが必要です。中古物件への投資であれば、投資してすぐに収益が入ってきますが、新築はそのようではありません。とくに一からアパートを建設する場合には、中古物件とは比にならない程の手続きが必要となります。物件によっては、投資に動いてから約1年、収益まで時間を要する場合もあります。長期的視点での投資、という認識が必要になります。

思ったようなアパートにならない可能性がある

新たにアパートを建てる場合には、施工会社とのやり取りが必要です。自分好みのアパートにできるというメリットがありますが、その反面、自身の想定していたようなアパートにならないこともあります。一度建設してしまったらもうどうしようもありません。施工会社次第ではありますが、イメージと異なるアパートになる可能性もあるため、綿密なやり取りをすることが唯一の対処法です。

家賃の下落

アパートはマンションよりも価格の下落が速いという特徴があります。アパートによりますが、一般的な新築アパートは築後10年で約10％下落すると言われています。そのため、価値を下げないようなこまめなメンテナンスや、投資前の収支計画を緻密にしておくことが大切です。

利回りが低い

新築アパートはどうしても購入時にコストが高くなってしまったり、それにより毎月のローンが高くなったりする恐れがあります。上記では、新築アパートは空室リスクが低いと話しましたが、必ずしもリスクがないわけではありません。仮に入居状況が悪くなったら、資金繰りに苦労するでしょう。加えて、二人目以降の入居だと「中古」扱いになってしまい、価値の下落に繋がります。このことから、毎月のローンを抑えリスクに備えるために、頭金を大きく設定しておくべきでしょう。家賃を大きく設定できる分コストもかかるため、この収支バランスを保つことも考慮する必要があります。

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結論、新築アパートには投資すべき？

まとめ

新築アパート投資のメリット

• 収益性が高い
• 売却しやすい
• 修繕費用がかからない
• 自由度が高い
• 融資を受けやすい

新築アパート投資のデメリット

• 入居率を予想しにくい
• 家賃収入を得るまでが長い
• 思ったようなアパートにならない可能性がある
• 家賃の下落
• 利回りが低い

さて、これまで新築アパート投資のメリットとデメリットをまとめましたが、どのように感じたでしょうか。確かに、新築アパート投資には、将来の見通しが立てにくかったり家賃の下落が早かったりなど、問題視すべきリスクは多く存在します。しかし、長い目で見ると空室リスクが少なく魅力的な投資先だといえるでしょう。
これらを踏まえ、新築アパートに投資すべきかどうかは、正直各々によって異なります。不動産投資する場合には、投資の目的や現状を明確にして、それぞれに適した収支計画を立てる必要があります。また、それぞれの不動産投資のメリットとデメリットを吟味することも重要です。もしあなたが、長期的視点で不動産投資を考えている場合には、新築アパートへの投資を検討してみてはいかがでしょうか。

https://ieul.jp/column/articles/30190/

https://toushi.homes.co.jp/column/lifull-homes-investment/beginner095/

https://www.nakayamafudousan.co.jp/magazine/fudousantousi/1tou/12325

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける