新築アパート投資初心者向け！成功の秘訣と注意点

「不動産投資には興味があるけど何に投資すればいいんだろう」 「アパート投資やマンション投資に興味がある」 「新築アパートに投資してみたい」 不動産投資に興味はあるけど何から始めてみればいいのかわからないという人はいませんか？この記事では、不動産投資の中でも、とくに新築アパートへの投資に焦点を絞って、投資時に必要な情報や参考情報をまとめています。不動産投資の中でも、新築アパートへの投資は非常にオススメできます。オススメできる理由や、不動産投資の流れなど、初心者にもわかりやすく具体的にまとめています。

不動産投資やアパート投資に興味のある方は、ぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

新築アパート投資とは？

新築アパート投資の基本情報を簡潔に説明します。

新築アパート投資の種類

新築アパート投資は、所有または購入した土地に新築アパートを建てて、賃貸運営を行い家賃収入を得る投資方法です。新築のアパートを一棟所有すれば、多くの部屋を運用に回せるため、安定した収入を得られるという特徴があります。もちろん空室により収入を得られないという場合もあります。ですが、サブリース会社とサブリース契約を結ぶことでその問題は解消されます。サブリース契約とは、サブリース会社がアパート所有者からアパートを一棟ごと賃借し、オーナーに代わって賃貸運営をするという契約です。これにより、入居者の有無を問わずオーナーに家賃収入が入り、「空室による無収入」の状態がなくなります。

新築アパート投資の種類

上述でも軽く説明しましたが、新築アパートに投資する、と一口に言っても二つの方法があります。1つ目は、所有または購入した土地に新しくアパートを建てる方法で、立地や構造を自分で選べる点が特徴です。二点目は、新築の既存アパートを購入して運用するという方法です。この方法では、自らで諸々決められない反面、その決める手間を省けるという利点があります。投資をいざ行いたいという場合には、その土地の広さや立地など、様々なことを考慮する必要があるため、信頼ある不動産会社に相談してみることをオススメします。

難易度

新築アパート投資は、他の投資方法（中古アパート、新築区分所有マンションなど）と比較して、借入金額は大きくなりますが、投資額とリスクのバランスが取れているため、初心者にもオススメです。そのため、不動産投資初心者の人でも安定した資産形成する方法としてオススメできます。

新築アパート投資をオススメできる3つの理由

次に、新築アパート投資をオススメできる理由について具体的に説明します。新築アパート投資のメリットを、①修繕費②利益確保③売却しやすいの3つの観点で解説します。

修繕費の軽減

新築アパートは、中古アパートに比べ修繕費が少なくて済むため、長期的にコストを抑えることができます。仮に中古のアパートを購入した場合、築年数等にもよりますが、傷、水漏れなど、当初の想定以上に修繕費がかさむことが頻繁にあります。これまでのオーナーがどのような維持方法をとっていたかもわからないため、思いがけない箇所で修繕が必要になることもあります。ですが新築アパートの場合はそうした修繕費はほとんどかからないでしょう。こうしたコスト、維持費の面から、中古アパート投資をオススメできます。

利益確保のポイント

利益確保の観点からもオススメできます。新築アパートは、中古アパートに比べ入居者を確保しやすいため、空室リスクを低減し安定した利益を確保しやすいです。ほとんどの人は新築の物件を選びたいと言うでしょう。この心理のように、新築アパートは中古アパートよりも入居者を確保しやすいという特徴があるのです。つまり、上述でも軽く触れたように空室リスクを回避しやすいのです。入居者を集めるための特別な改装や修理をしなくていいため、より利益を確保できるといえるでしょう。

新築アパートの売却しやすさ

不動産投資は他の大型投資とは異なり、現金化しにくいというデメリットがあります。もしあなたが初めての不動産投資をするようであれば、将来的なリスクも考えておく必要があります。その観点から、新築アパート投資は、耐用年数が長くローンが付きやすいため、売却時に高い価値を維持しやすい点が大きな魅力です。もし売却したくなっても買い手がつかず、売却が難しくなることでしょう。ですが新築アパートへの投資だと、耐用年数は長く、ローンも付きやすいため、買い手が付きやすいのです。不確実な世の中となり、いつ手元の現金がなくなるかわかりません。そうした時の万が一に備えて、長期的視点で不動産投資を検討してみてください。

新築アパート投資の流れと8つのステップ

初めての不動産投資として、新築アパート投資の流れを8つのステップで簡潔に解説します。今回は、新たにアパートを建てる場合ではなく、既存のアパートがある場合のステップを説明します。

①投資目的と現状を明確にする

まずは目的と現状を明確にしましょう。例えば「老後の資金にしたい」「資産を拡大したい」「節税対策」などです。そして、いつ投資した物件を売却するのかなども明確にしましょう。また、自らの現状にも着目します。具体的には、「どれくらいのローンを組めるのか」「現在の収入」「会社のこと」などです。こうした目的や現状を明確にしなければ、自らに合わない投資をしてしまったり、思いもしないリスクに直面したりします。

②問い合わせ

①で明確にした内容をもとに、不動産会社に問合せをします。不動産会社には自身の考える条件を伝える必要があるため、事前に考えておきましょう。「物件の種類」「場所」など、考えるべきポイントは多くあります。複数の不動産会社に問い合わせる方が、比較検討できるためオススメです。不動産会社に問い合わせ、好みの物件が見つかったら資料を請求し、積算価格と収益価格を計算します。これらは金融機関が融資判断する際に重要視する内容でもあるため、適切に計算しておきましょう。

③実際に見てみる

現地に赴きチェックする際にもいくつかのポイントがあります。例えば、「外観はきれいか」「傾きはないか」「治安はどうか」「使いにくい間取りではないか」などです。

④買い付け申込書を提出

購入する物件を絞れたら、不動産会社に買付申込書を提出する必要があります。

⑤金融機関に向かい融資の申し込みをする

投資する場合には、自己資金とローンの組み合わせで始めるのがスタンダードです。融資を申し込む場合には、このタイミングで申し込みます。

⑥売買契約

売買契約時には、売主と買主が直接対面で契約します。この際に確認する重要事項説明書の内容次第では、物件の購入を見送るべきということもあります。そのため、早めに重要事項説明書を受け取り、最終判断までの時間をとるべきです。

⑦金融機関からの審査を受ける

⑤の融資申し込み時はあくまでも事前審査でしたが、ここでは本審査が行われます。本審査の結果が出るのは2週間から1カ月かかります。承認されると、金融機関と「金銭消費賃貸契約」を結びます。

⑧決済、登記

実際に売主、買主、不動産会社が立ち会い現地確認します。要するに最終確認ですね。このタイミングで決済、登記、引渡しをして、全手続きが終了します。

見落としがちな新築アパート投資時の注意点

最後に、意外に見落としがちな注意点について説明します。これらの注意点は絶対に投資前に考慮するべきリスクでもあるため、よく確認しておいてください。

運用開始まで時間がかかる 中古のマンションやアパートに投資する場合には、投資してすぐに収入を得られますが、新築アパート時には異なります。上記の8ステップを踏むように、ある程度の時間を要します。土地選定から始める場合、運用開始までに約1年を要することを考慮し、計画を立てることが重要です。

賃料下落を考慮しておく アパートはマンションより賃料が早く下落する傾向があるため、長期的な運営計画には賃料の低下を見込む必要があります。築後10年経過すると、当初の賃料から10％下落すると言われています。アパート経営は長期的視点で行わなければならないため、こうした賃料の低下も計算に入れて運営計画を立てましょう。

出口戦略を考えておく 先程は中古アパートに比べて新築のほうが出口戦略は立てやすいと話しました。とはいえ、不動産投資は売却がしにくいということには変わりません。そのため、新築アパート投資時にも適切な出口戦略を立てておく必要があります。将来的にアパート周辺の環境が大きく変化する恐れもあります。もし売却を検討する際に落ち着いて手続きするためにも、投資を始める前から出口戦略についても考えておきましょう。

新築アパート投資のまとめ

今回は新築アパート投資についての情報をまとめましたが、いかがでしたでしょうか。新築アパート投資は、多くのメリットがあり魅力的だということがわかりました。ですが、マンション投資と比較すると注意しなければならない点も存在します。新築アパート投資は、手軽に投資を始めてみたい人や、長期的視点をもって投資をしたい人、不動産資金が少ない人などに、とくにオススメできる投資法です。不動産投資に悩んだ場合は、信頼できる不動産会社に相談することをお勧めします。新築アパート投資する際には、今回の記事を参考に検討していただけたら嬉しいです！最後までご覧いただきありがとうございました。

アパート投資は新築がおすすめな理由4つ！新築投資の基本から注意点

https://ieul.jp/column/articles/30190/

https://toushi.homes.co.jp/column/lifull-homes-investment/beginner095/

https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/

https://toushi.homes.co.jp/column/lifull-homes-investment/beginner048/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける