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2026/04/22アパート投資を考えている方必見！ アパート投資のメリット・デメリットについて
- マンション投資
アパート投資を始めるにあたって、メリット、デメリットをチェックしておくことが重要です。今回の記事では、アパート投資のメリット、デメリットをテーマに解説します。
この記事を読むことで、アパート投資に関しての基礎知識やメリット、デメリットを理解することができます。アパート投資をするべきか否かという疑問に対してのヒントを得られるので、ぜひ最後までお読みください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
アパート投資とは
まず、アパート投資に関する基本情報をまとめていきます。アパート投資とは、アパートの所有者が物件の各部屋を入居者に貸し出すことによって毎月の賃料収入を運用益として得ることを目的とした不動産投資です。入居者を見つけることができた場合、家賃を収入とする投資のため比較的安定した収益が見込めるため、他の投資手法として代表的なFX取引や株取引といった短期の投資手法と比較して安定的に、中、長期の資産形成を行うことができます。 アパート投資は多くの場合、土地とアパート1棟をまとめて所有することになるため、1部屋単位で投資することが一般的なマンション投資と比べ、初期の費用が多くかかってしまいます。 しかし、もし現在あなたが土地を所有している場合、更地の状態で保有しているよりもアパートを建てたときのほうが、土地にかかる固定資産税を軽減させることにつながり、税制上の優遇を得ることができます。 こういったメリットを上手に活かせば、更地に対してアパートを建てて固定資産税を節税しつつ、家賃収入によって中長期的な資産運用を行うことや、一定期間でアパートを縦壊し、更地に戻すことで再度、自宅用の土地として活用することなど、所有者のニーズに合わせて柔軟に資産運用を行えます。
アパート投資のメリット
アパート投資のメリットを4点紹介していきます。
1点目は、「土地を資産として残せる」です。物件は老朽化によって価値が逓減していくものです。築年数の増加によって入居者が入らないという状態になったとしても、既存のアパートを取り壊して新築を建てたり、土地を売却して現金化、または自宅用に土地を活用したりなど、柔軟な運用を行えます。これが同様の不動産投資であるマンションのワンルーム投資の場合、ワンルーム投資ではローン返済後の物件価値が資産として計上されるため、将来的な資産として残すことには向いていません。アパート投資ではローン返済後も土地が資産として残り続けるため、土地の価格が下落しない限り資産とすることができます。
2点目は、「家賃収入が0になる可能性が低い」です。複数の部屋を有するアパートは、短期的な空室があったとしても他の部屋に入居者がいる場合、家賃収入が0になることはありません。これが同様の不動産投資であるマンションのワンルーム投資の場合、空室になることで家賃収入が0になってしまうというリスクがあります。比較すると、アパート投資はリスクが分散されていることが大きなメリットとなっています。
3点目は、「自身の意思を不動産運営に反映できる」です。アパートを一棟すべてを保有することになるため、リフォーム、周辺の環境整備を含め自身の意思を不動産運営に反映させることができます。さらには、入居者のニーズの変化や周辺の家賃相場のニーズに対して運営方針を変更することも比較的容易に行えます。これが同様の不動産投資であるマンションのワンルーム投資と比較すると、自身の意思反映の範囲が所有物件の一室をリフォームが限界で、共用部に手を加えることができないマンションのワンルーム投資よりも自身の意思反映を行う範囲が大きく、その結果入居してもらいやすくなります。
4点目は、「大規模な資産形成を小さな手間で行うことができる」です。マンションのワンルーム投資の場合、一部屋価格2,000～3,000万円の物件を購入し運用しますが、資産を形成するにあたってこのような物件を何十戸、何百戸と確保することは効率的ではなく、このような物件は都市中心部にあることが多く利回りが低くなっています。それと比較して、アパート投資は一棟で複数の部屋を所有できるため確保する手間が少なく、初期費用が高いことで競合の投資家が少なくなっています。またアパートは郊外に存在することが多く、利回りが高くなっている可能性も高いです。
アパート投資のデメリット
ここからはアパート投資の注意点を3点紹介します。
1点目は、「長期投資を前提としなければならない」です。この点は不動産投資全般に通ずる欠点になりますが、取得した土地、物件を短期で売却して大きな利益を得るためには地価の上昇が不可欠です。そのため、長期の投資が大前提であり、個人の資産としての流動性は低くなってしまいます。投資によって短期的な利益を求める場合、金融商品による投資の方が適している可能性があります。自分の資産運用の方針をしっかりと考えたうえで判断する必要があります。
2点目は、「融資の審査が厳しい」です。アパート投資は、土地、物件を現金一括で購入する場合を除き、金融機関によるローンを頼ることになります。マンションのワンルーム投資と比較しても、高額なローンの審査に通ることができるかが大きな問題となってきます。これは事業計画、資金計画の緻密さのほかに本人の信用力も関わり、融資を受けられる金額によって投資効率にも影響を与えます。 昨今は不動産投資に対する過剰融資の影響で金融機関の審査が厳しくなっている傾向にあるため、自己資本が少ない中で始めようとしている方には注意が必要です。また、大前提として自己資本の少ない中での投資活動はキャッシュフローの悪化を招きやすく、緊急時に対応する余力を残すことが難しいため、初期費用として多くの負債を抱えることとなってしまう不動産投資を行うことはオススメできません。
3点目は、「管理費用が高額になりやすい」です。不動産投資では、物件の価値の低下を抑えるため、定期的なメンテナンスが必要不可欠です。その範囲が共用施設や外回りに及ぶため、マンションのワンルーム投資と比較して管理費が高くなってしまう傾向にあります。そのため資金計画を策定する際は、高額な管理費の積み立てを考慮し、収支が赤字にならないかという点を考慮する必要があります。
4点目は、「初期費用が高額になりやすい」です。アパート投資では土地や物件の購入、新築を行うため、初期費用が膨大になります。すでに土地を所有している場合においても、物件次第では一般的な住宅購入の費用を超える可能性があります。そのため、資金調達の手段として金融機関のローンを活用するのが一般的ですが、自己資本が少なければ借り入れができる資金が減る可能性もあるうえ、自己資本が少ない場合、キャッシュフローの悪化につながります。
結論、アパート投資には投資するべき？
結論からいうと、アパートへの投資は誰しもがやったほうがいいものではなく、投資するべき人と投資しないほうが良い人に分類されます。
ここからは、アパートへ投資するべき人と投資しないほうが良い人の特徴をまとめます。
投資するべき人
年収1,200万円以上の会社員
アパート投資が所得税の節税に効果を発揮するためです。これはアパート投資における「減価償却」を活用するものです。
「減価償却」とは、企業の実情に即した費用計上を行うためのもので、例えば2,000万円の利益を出す会社が4,000万円の設備を購入した場合、購入資金を1年で計上してしまうと2,000万円の赤字となってしまいます。しかし、この設備は1年ではなく何年にもわたって利益を生み出す設備のため、その耐用年数に応じて分割して費用計上するものです。
土地においては減価償却は適用されないものの、物件に対しては減価償却は適用されます。購入費用を耐用年数に応じて減価償却費として費用計上することで、会社員の所得収入を圧縮でき、所得税の負担を下げられます。
金融資産を1,000万円以上有している人
高額な融資を金融機関から受けるために、頭金や信用力として活用ができます。また、設備故障や漏水といったアクシデントによって、1度で100万円を超えるような出費がある場合に備えておく必要があるので、金融資産の額は重要です。資産が少ない人が陥るスパイラルとして、突然の出費の発生→原状回復ができない→募集ができない→家賃収入が入らないというものもあるため、余力として1,000万円以上の金融資産を有することをオススメします。
資産、土地の相続を考えている人
現金を不動産に変えることで、相続税の節税につながります。これは、不動産の方が現金と比べて相続税評価額が2〜3割程低く見積もられるため、支払う相続税を抑えることができるということです。さらに、不動産を他人に賃貸することによっても相続税評価額が低くなります。資産である不動産を貸し出すことで、破損等のリスクを追うので評価額の低下につながります。
投資しないほうが良い人
年収が1,000万円以下の会社員
不動産による節税効果を得にくいためです。また、自己資本の少なさからくる金融機関からの資金調達の問題、不動産運営で発生する突然の出費に対応するリスクが大きいことも要因です。
キャピタルゲインを目的としている人
日本における不動産の値上がりがあまり期待できないためです。具体的には、物件は築年数が増すごとに価値が下落するということ、5年以内に不動産を譲渡すると40％の不動産譲渡税がかかること、売買手数料が3％必要になることがあげられます。
キャピタルゲインとは、株式や債券、土地といった資産を売却することによって得られる売却差益です。
以上の理由から、アパート投資において資産の売却によって資産を増やすことが難しいので、これらを目的にする場合はアパート投資は不向きであるといえます。
上記の情報を踏まえたうえで、自身がアパート投資に向いているのかいないのか、何を目的に投資をしようと考えているのかといった点を整理したうえで判断してください。アパート投資における判断の一助となることができたならば幸いです。
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