タワマン投資の成功法則と失敗しないためのポイント

タワマンことタワーマンション。誰もが一度は憧れる超一流物件。

不動産投資を考えている人のなかには、タワマン投資を考えている人もいるのではないでしょうか。高収入を期待できることから、不動産投資の対象をマンションやアパートではなく、あえてタワマンで検討している人もいるかと思います。

たしかに高収入は期待できるものの、デメリットがあるのも事実。せっかく手に入れたタワマンを無駄にしないためにも、タワマン投資の詳細を理解して、しっかりと検討しましょう。今回は、タワマン投資で失敗しないためのポイントを解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

タワマン投資とは？目的と特徴

タワマンは「タワーマンション」を指し、居住用の高層マンションです。では、具体的にタワマンはどのような物件を指すのでしょうか。
そもそも「タワマン」に関する法的な定義は存在しません。
一般的には、高さ60メートル以上で約20階以上の物件を指すことが多いですが、明確な定義は存在しません。特徴としては、高層である点がもちろんありますが、そのほかにも、共有部の豪華さが挙げられます。共有部の設備や、マンションとしてのサービスがよい点を高く評価されることが多いです。たとえば、パーティールーム、キッズルーム、ジム、ゲストルームが整備されていたり、24時間対応可能なコンシェルジェサービスが提供されていたりします。通常のマンションやアパートであれば、パーティーをするときはホテルや宴会場を借りますし、子どもを遊ばせるには公園や娯楽施設に連れて行きます。多くの人はジムに行くにも最寄りの施設に足を運ぶでしょう。
しかしタワマンであれば、それらの施設が住居内で完結するため、人気が高いのもうなずけます。

タワマンの購入パターン：投資と居住

タワマンの購入パターンは主に2つに分けられます。
ひとつ目は、投資目的の購入です。不動産投資の一環として、タワマンを選ぶケースが一般的です。多くは新築または築浅の物件を購入し、約10年間所有してから売却するケースが一般的です。自分が居住することを想定せず、減価償却や相続税対策といった税務メリットを享受したいと考える人もいるようです。
ふたつめは、住居目的のパターンです。築浅から築10年程度の物件を中古で購入し、居住するケースです。単に居住用というよりは、資産形成のひとつと考えて購入している人もいます。
居住前提なので、気に入った部屋であることはもちろん、共有部の質や利便性などを重視して購入する人も多いでしょう。

タワマン投資のメリットと魅力的なポイント

では、タワマンにはどのようなメリットがあるのでしょうか。以下の6つのポイントで説明します。

眺望と立地の優位性

タワマン最大のメリットは、素晴らしい眺望です。
タワマン最大のメリットは、素晴らしい眺望です。多くの人が、高級ホテルや観光スポットのタワーからたまに見る絶景を、毎日朝から夜まで楽しむことができます。

立地がよい

立地がよいこともタワマンの大きなメリットです。
タワマン周辺には、コンビニやスーパー、病院などが揃っており、生活に必要な施設が整った環境が多いです。また、最寄駅が比較的大きな駅であるうえに、駅からアクセスもよいエリアに立地しているケースも数多くあります。

相対的にみて管理費が低い

意外かもしれませんが、タワマンの管理費は相対的に低いことが多いです。
タワマンの戸数は、少なくとも数百、多いと1000をこえることもあります。ひとつの土地に多くの居住者がいるので、一戸あたりの管理費を相対的に低く抑えることができます。

充実したサービスとセキュリティ

冒頭でも触れたように、共有部分の質やサービスの充実度も重要なポイントです。
パーティールームやキッズルーム、ジム以外にも、ラウンジや、24時間使える読書スペースが整備されていることもあります。ユニークなものとしては茶室や、自習室のようなブース空間が設置されています。
コンシェルジェサービスとしては、クリーニングサービス、宅配便発送サービスなどがあり、タクシー配車やハイヤー手配をしてくれることもあります。

セキュリティが高い

タワマンには、芸能人が住んでいるイメージがあると思います。その理由は、タワマンがセキュリティ面でも優れているからです。
オートロックが複数の箇所に設置されていたり、場合によっては各階に止まるための鍵が必要だったり、抜群のセキュリティの高さです。

高収入が期待できる

タワマン投資の観点からいうと、大事なポイントです。不動産投資でいちばん注意しなければいけないのは、空室の発生です。空室が発生してしまうと、減収を避けられません。たとえ1部屋でも、毎月数万の減収になるので、数年続くとなると大きなダメージです。その点タワマンは、立地やイメージもよく、入居希望者が比較的見つかりやすいので安心です。
タワマンという点から、家賃を高めに設定することも可能です。入居者は高い家賃を払えるので、属性もよいと考えられます。そのため、入居後にトラブルが発生するリスクも低いといえるでしょう。

タワマン投資のデメリット：注意すべき点

一方のタワマンのデメリットについても理解しておく必要があります。ここでは3つのデメリットについて解説します。

物件価格の高さと購入ハードル

タワマン購入において最も大きなネックとなるのが、物件価格であると言っても過言ではありません。
物件購入には多くの場合、銀行ローンの利用が必要であり、ローン審査を通過するためには高い収入が求められます。
収入が高ければ良いというわけでもありません。ローンは長期間にわたって返済するものです。毎月のローン返済で精一杯で、生活が立ち行かなくなるリスクは絶対に避けなければいけません。計画的な購入戦略を立てる必要があります。
これらをふまえると、タワマン購入のハードルはどうしても高くなってしまいます。

将来のコストと修繕リスク

物件価格の高さもさることながら、将来的にみてもコストが高くつくのがタワマンのデメリットのひとつです。
これは、改修費用や修繕費用が将来的に増加する可能性があるためです。タワマンは高度な技術によって建てられているため、将来の大規模修繕を迎えるにあたり、修繕積立金が不足するリスクもあります。タワマン投資の場合、家賃収入以上の改修費用や修繕費用が発生するのであれば、それだけでマイナスになります。

生活の不便さとエレベーター問題

立地には問題がないように見えるタワマンでも、内部で生活する中で不便さを感じることがあるかもしれません。
たとえば、高層階に住んでいる人ほどエレベーターを利用して上り下りすると思います。しかし、階数が多いので、エレベーターの待ち時間が長くなりますし、他の人の乗り降りもあるため、目的のフロアに行くまでに時間がかかります。
急いでいるときは、とくにストレスを感じるでしょう。
また、宅配便の受け取りに時間がかかることもあります。エレベーターの待ち時間や別フロアに配達する間の待ち時間があるので、インターホンが鳴ってから受け取るまでに5分以上かかったという話もあります。
一般的なマンション・アパートに住んでいる人にとっては、盲点となるポイントかもしれません。

タワマン投資で失敗しないための重要な注意点

タワマン投資を検討している人が注意すべき4つの点をまとめました。各ポイントを確認して、後悔のない購入計画を立ててください。

物件選びで妥協しない

物件選びは非常に重要です。購入前に物件価値を徹底的に調査しましょう。
例えば、学区の良さ、通勤の利便性、治安の良さ、セキュリティの充実度は物件価値を評価する上で重要な要素です。また、地域の象徴となるような物件を選ぶと、付加価値が高いため、人気や資産価値が下がりにくくなります。
高層階を購入すれば、物件価格は高いものの、眺望の良さがポイントとなり、家賃を高く設定できる上に、空室リスクも低くなります。
資産価値の低い物件を購入すると、将来的に資産価値が下がってしまい、売却しようとしても希望通りの売却価格がつかないことになりかねません。

出口戦略の重要性

タワマン購入時には出口戦略を考慮することが、タワマン投資の成功に繋がります。
自分の居住用として購入し、売却する予定がない場合は、予算内で気に入った物件を選ぶのが最適です。しかし、不動産投資としてタワマンを購入するのであれば、出口戦略をしっかりと考えたうえで物件を選ぶ必要があります。
将来的に中古物件として売却する予定があるのであれば、自分の好みはさておき、中古でも人気や資産価値が下がらない物件を購入しましょう。

内見の徹底と周辺環境チェック

タワマン購入に限った話ではないですが、必ず内見はしましょう。
とくに、すぐに引っ越せる賃貸とは違い、高額で購入するタワマンなので、イメージや感覚だけで購入に踏み切るのは危険です。パンフレットの写真からは判断できないこともたくさんあるので、想定と違ったと後悔することがないよう、しっかりと確認しておきましょう。
物件だけでなく、周辺環境や共有部なども購入前に確認することをオススメします。

借主目線での物件選定

タワマン投資の場合、実際に自分が住むわけではないので、自分の感覚だけでなく、借主がどう感じるかという点も意識する必要があります。
共有部の設備やコンシェルジェサービスは便利な一方、使わないのであれば、払い損になりかねません。自分では高い家賃を払ってでも共有部の設備を使いたいと考えていても、それだけの家賃を払ってでも住みたいとは思わないと考える人もいます。
間違った判断をしないためにも、下調べをしておきましょう。

まとめ：タワマン投資で成功するために

タワマンのメリット・デメリットを確認したうえで、タワマン投資に失敗しないためのポイントについてまとめました。
タワマンには多くの魅力がありますが、デメリットも存在します。これらは理解したうえで対策を講じることが成功の鍵です。居住用ではなく不動産投資としてタワマン購入を検討しているのであれば、自分の感覚だけでなく借主目線でのデメリットも意識しましょう。
タワマン購入では収支計画が非常に重要です。特にローン返済の長期的な視点や、物件の将来価値の予測が不可欠です。今回解説した内容をぜひ参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける