不動産投資情報：分譲マンション投資についてご説明します。

「現在の収入とプラスで稼ぎを得たい」「将来の安心材料となる投資を今のうちからしておきたい」という理由で、投資を始めようとお考えの方は多いのではないでしょうか？ 今回の記事は、不動産投資、その中でも分譲マンションの投資について紹介しますそもそも分譲マンションとは？ということから、分譲マンション投資をするメリットや気をつけるべきことなどを分かりやすくまとめました。ぜひ、最後までお読みください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

分譲マンションの基本情報

分譲マンションとはどんなマンション？ まず、分譲マンションの定義についてです。分譲マンションの「分譲」とは、「分割譲渡」の略であり、一般的に一棟のマンションを一住戸ごとに分割して販売するマンションを指します。つまり、投資目的などでマンションをまるごと一棟購入するわけでないのであれば、一般的な「マンション購入」とは、分譲マンションのことを意味します。

分譲マンションと賃貸マンションの2つの違いとは？ そして、よく分譲マンションと比較されるのが賃貸マンションです。
分譲マンションは、一棟ではなく一住戸ずつ購入されるので、それぞれの住戸に家主がいることになります。（一般的に、その部屋に住んでいる人が家主となります。） それに対して、一般的に家主となる人が一棟まるごと所有をしており、一部屋ずつ貸し出すのが賃貸用のマンションです。貸し出された部屋に住む人は、家主に家賃を支払うことで住居として利用できます。
例外に、分譲マンションとして建てられて購入されたマンションの一室が、賃貸として貸し出される場合もあり、これは「分譲賃貸マンション」と呼ばれています。

では、より細かく分譲マンションと賃貸マンションの違いを見ていきましょう。

引っ越ししやすい賃貸マンションと、長く住むための分譲マンション

まずは、主に住む期間の違いです。賃貸マンションは気軽に引越しやすいのが特徴で、まだ一生の定住地が決まっていない人が借りている場合が多いです。反対に、分譲マンションは、購入して長く住むことを想定して建てられています。従って、建物の設備や広さ、防音性などのグレードが高いのが特徴です。

賃貸に比べて、自由度が高い分譲マンション

例えば、壁紙を変えたり水回りやドアなどの設備や内装をリフォーム・改造したりすることは、賃貸マンションの場合は借りている部屋なので、自由にできません。
しかしながら、分譲マンションは購入するので、「自分の持ち家」となります。つまり、例えば間取りを勝手に作り替えるのも、床の色を変えるのも、どんな形でも自由に使うことが可能です。加えて、賃貸マンションに比べて分譲マンションでは、ペットを飼うことのできる場合が多いので、動物好きな人にも嬉しいことです。

分譲マンションにおける不動産投資の収益方法

不動産投資の収益には、売却利益という意味のキャピタルゲインと、家賃収入という意味のインカムゲインの2種類があります。
キャピタルゲインは、不確実性が高く売買のタイミングに左右されるという特徴があります。理由としては、不動産の価格は社会の景気状況や物価の変動、金利動向などの影響や需給関係によって大きく変わる傾向があるためです。
分譲マンション投資を行う際は、長期的にみてキャピタルゲインとインカムゲイン、どちらの方法が自身の投資計画に適しているのか、考えながら物件選びをすることが大切です。

分譲マンション投資の特徴やメリット

続いて、設備や環境など分譲マンションの魅力や、投資の際のメリットなどについてご紹介します。

設備が充実している

生ごみを粉砕処理するディスポーザや、家事の時短となる食洗機、浴室乾燥機、そして床暖房やお風呂の追い焚き機能など、賃貸に比べて今後一生を暮らすことが前提としてあるため分譲マンションでは、最新の設備や暮らしがより快適になる機能がそろっているところが多いです。
マンションによってはオプションとして選んでいくタイプもあり、モデルルーム見学の際にはきちんと確認をすることが重要です。

共用施設の充実

他のマンションと比べ、分譲マンションならではの魅力として「共用施設」が挙げられます。共用施設とは、同じマンションに住んでいる住人たちと、共用で使える施設を言います。以下、よくある共用施設についてです。

キッズルーム

子どもが遊べる遊具やおもちゃ、本などが置いてある共用施設です。ファミリー向けの分譲マンションに多く、雨の日でも子どもを遊ばせることができます。

ゲストルーム

ご両親やお友だちなどのゲストを、自室でなく同じマンションの一室で宿泊させられます。トイレやベッド、バスルームなどホテルのような宿泊するのに必要な設備が整っている場合が多いです。

パーティールーム

お友だち同士でのパーティーはもちろんのこと、お料理教室やヨガ教室などのイベント開催が可能な施設を併設している場合もあります。

安心なセキュリティ面や建物構造

エントランスに管理人が在中していたり、防犯カメラ等不審者が侵入しにくい対策であったりと、セキュリティがしっかりしているという点も、分譲マンションならではの特徴です。
加えて、建物の耐震性や防音性に関しても、分譲マンションは賃貸マンションよりもしっかりと対策がされていると言われています。

安定収入による資産形成が可能

分譲マンションの貸し付けにより、安定した家賃収入を得て資産形成をすることが可能です。とくに分譲マンションの場合は、周辺の賃貸マンションに比べて相場が高いので、立地条件や設備が良いと法人契約として企業に貸す事も可能となります。
加えて、物件の希少性が高いことや、設備や管理がしっかりしていて借り手も安心ということから、転勤族であるファミリー層からの人気が高いタイプの物件である傾向にあります。このような転勤族の人々は、転勤先で住宅を探す際は、分譲マンションの賃貸に絞って探すケースが多く見受けられるようです。

分譲マンション投資の気をつけるべきこと

分譲マンション投資の際に、注意したい項目が複数あります。リスクを事前に知っておくことは、上手な投資をする上でとても重要です。
そして、分譲マンション投資の代表的なリスクには、以下のようなことが挙げられます。

• 家賃が支払われない
• 賃借人が見つからない
• 想定していなかった修繕費用が発生する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

家賃が支払われない

分譲マンションの賃貸による収益計画をした際、例えば入居者が賃貸を滞納している場合は、月の収益は赤字になります。この際は管理している不動産屋さんや、直接住人にいつまでに支払ってくれるのか聞く必要があります。

賃借人が見つからない

分譲マンション投資の最大のリスクとして、分譲マンションを自身が手に入れたはいいが、住む人が見つからない場合が挙げられます。投資として購入して賃借人がいなければ、元も子もないですよね。

想定していなかった修繕費用が発生する

地震や火災など、予想してなかった災害などがある場合、修繕費が多くかかります。特に、外壁やエレベーターなどに損傷が出ると、出費がかさんでしまうでしょう。

分譲マンションの相場は？

実際に、分譲マンションの相場とはどのくらいなのか見てみましょう。以下、2021年の新築マンションの平均価格です。

東京は飛び抜けて相場が高いようです。
また、1年間のなかでも月によって相場は大きく変動するので、時期を見定めて購入の検討をすることをオススメします。

分譲マンション投資の始め方とは

分譲マンション投資の魅力や気をつけるべきこと、大まかな相場が分かりました。
それでは最後に、実際に分譲マンション投資をはじめたい時にどのような流れで準備をする必要があるのか、見ていきましょう。

投資に必要な資金を回収する

不動産投資はローンを組んで始めることが一般的ではありますが、ローンの金額も高額になってくると、その分まとまった多額の頭金が必要になります。そのため、投資する額が決まれば、まずはその頭金を支払える状況を作りましょう。余裕がある場合は、頭金の金額をできるだけ増やすことで後々のローンの負担を軽くすることができます。
また、入居者が退去した際にかかる修繕費用も想定して、余分に使える資金を持っておくことで安心して投資運用が行えるでしょう。

信頼できる不動産会社を決める

投資の頭となる資金準備が終わったら、続いて物件を購入する段階に入ります。その際、不動産選びの一番のオススメ方法としては、やはりプロである不動産会社を頼ることです。ここでの業者選びは、物件探しの時だけでなく、アフターフォローなど長期に渡って関わりを持つ可能性が高く運用にも大きく影響を及ぼすので、しっかりと見極めて信頼できる会社を見るける必要があります。

物件を選ぶ・購入する

物件を購入する不動産会社が決まったら、相談をしながら自身の条件に見合った物件を選んでいきます。この際に注意したいことは、不動産業者から提示されている利回りが、あくまでも想定であるということです。実際にどの程度の利益を出すことが可能なのかについては、運用してみないとわからない部分も多いというのが事実です。
利回りだけを見るのではなく、部屋の広さや建物の立地、マンション内の設備など物件の条件項目を作り、重視したい部分を重点的に見ていきましょう。

まとめ

今回は、分譲マンション投資について、基本情報からメリット・デメリットなどをご紹介していきました。不動産投資は、長期的に安定した収入を得ることができ、将来の安心材料として運用できるという魅力があります。
これから不動産投資を始めようとしている方や、今回分譲マンション投資について興味を持った方にとってご参考になれたのなら幸いです。
最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける