中古マンション投資初心者必見！メリットとデメリットまとめ

皆さんは、不動産投資についてどのくらいご存知ですか？これから投資を始めたい、またはマンション投資を始めようとお考えの方もいらっしゃることでしょう。
今回は、中古マンションのメリットやデメリット、そして実際に中古マンションを購入する際に重要な物件の選び方のコツについてもご紹介します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

中古マンション投資の基本情報

中古マンション投資とは？

中古マンション投資とは、中古マンションを購入し、賃貸または売却によって収益を得る投資方法です。中古マンションを一棟まるごと購入して運用する方法と、一部屋ずつ購入して運用する区分所有という方法があります。区分所有での運用方法は、簡単に始めやすいと言われています。
中古マンション物件には、築年数5年ほどの比較的新しい物件から、築年数十年以上の古い物件まで幅広い物件があり、金額や設備の選択肢が豊富にあることが魅力のひとつです。

中古マンションは新築マンションと比べ安く購入できるので、高い利回りが期待できます。中でも中古の区分マンションでは、同程度の価格や広さを持つ新築区分マンションに比べると、価格下落が緩やかになる傾向があります。新築マンションに比べて価格そのものが安くなるために、少額の投資資金で運用が可能です。加えて、戸建住宅の投資や一棟物よりも建物価格の割合が大きいため、立地や間取りなどの要素から将来的な価格を予測しやすく、初心者でも始めやすいです。

また、中古であっても立地や管理状態の良いマンションであれば、実需が高いです。タイミングによれば、売却益を狙うことも可能でしょう。

中古マンション投資の特徴と他の投資方法との違い

中古マンション投資と他の不動産投資で大きく違う点としては、利回りが挙げられるでしょう。以下、都内の新築の区分マンションと中古の区分マンションの利回りの比較をしています。

上記はあくまで一般的な利回りの相場であり、必ずしもこの利回りで投資が運用できるわけではありません。それぞれの物件の状態やエリア、空室状況によって利回りは細かく変動していきます。
中古マンションには修繕リスクや家賃下落リスクもあるため、長期で見たときの利回りは、上記の相場より下がる可能性もあることに注意してください。
しかし、中古マンションは新築に比べ、安く購入しやすいのは事実です。情報を洗い出し掘り出し物を見つけてうまく運用できれば、高い利回りを期待できるかもしれないでしょう。

中古マンションへの不動産投資のメリットとは

中古マンション投資のメリットについて、主に次のような点が挙げられます。

• 新築マンションよりも安く購入できる
• 家賃収入がすぐに得られるかどうか、予想しやすい
• 住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置
• 安心のマンションの耐震性や管理状態
• 住環境を実際に確認し、比較検討することができる
• リフォームやリノベーションが可能

以下で、それぞれの内容を詳しく説明します。

新築マンションに比べて安く購入できる！

中古マンションのメリットとして1番に挙げられるのが、その価格の安さでしょう。同じ間取りや立地条件にも関わらず、新築マンションと比べて安く購入できる点は大きな魅力です。
マンションエンジンによると、2018年1月1日〜2022年12月31日の集計期間で、東京23区の新築マンションの平均価格は7,363万円となっています。
一方、マンションの購入価格は、築年数が25年を超える頃から下がり続けます。エリアや物件の設備等にもよりますが、築25年の時点で新築時の物件から半額ほどになるケースも見られます。
また、住宅の場合、年月が経過するとともに住宅の価値は下がっていきますが、人気のエリアや地域では、中古マンションでも価値があまり下がりません。そのうえ、常にマンション管理会社に修繕積立をしているマンションであれば、定期的に外壁の塗り直しや設備のメンテナンスを行ってくれるので、古びた印象を与えることががあまりありません。

初心者でも家賃収入をすぐに得やすい理由

中古マンション投資では、「オーナーチェンジ」という形式で、入居者がいる状態のままで部屋が売買されることが多々あります。このようなケースでは、マンション購入後すぐに家賃収入を得ることが可能で、入居者を探すのに手間や費用をかけずに済みます。また、不動産は個別性が高いためにマンションといえども正確な家賃収入を見積もることは困難ですが、現在空室でも、中古のマンションでは過去の賃貸実績があるので家賃収入を容易に予想することができます。新築物件では不可能な事柄でしょう。

住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置を活用する方法

中古マンションの購入で、住宅ローン控除と不動産取得税の軽減措置を受けることが可能です。

安心のマンション耐震性と管理状態の確認ポイント

中古マンションに対して、新築マンションよりも耐震性に不安があるという印象を抱いている人もいらっしゃると思います。しかし、一概にそうとも言えない様です。
マンションの強度で最も重要なのは、鉄筋コンクリートの状態です。言わずもがな、マンションが古くなり鉄筋コンクリートが劣化していくほど、建物の耐震性能は低下していきます。そのため、ほとんどのマンションでは、12〜20年のスパンで大規模修繕工事が行われます。鉄筋コンクリート造建物の寿命は100年と言われていますが、大規模修繕によるしっかりとした維持管理を行うことで、150年ほどに延命ができるとも言われています。

新築マンションの場合、今後どういう維持管理が行われていくのかは管理会社が請け負うことが多いので未知であり、新築を購入したとしても、長期的に見れば10年や20年経てば中古マンションとなります。対して、すでに中古マンションである物件を選ぶことで、過去行われた大規模修繕工事の修繕履歴の確認や、将来に向けた長期修繕計画、修繕積立金がどれくらい貯まっているのかを知ることができます。つまり、過去の修繕実績から未来を予測しやすく、耐震性についても見当がつきやすいことが中古マンションならではの魅力です。

なお、1981年6月以降に新しく設定されたものが新耐震基準となっています。それ以前は旧耐震基準のため、建築時期は必ず確認しましょう。

住環境を実際に確かめて比較できるメリット

新築マンションであれば、建設中の場合もあるので購入する部屋そのものを事前に内覧できる可能性が低いですが、中古マンションであれば、物件購入前に実際に住環境を確認できます。前もって部屋を確認することで、日当たりや眺望、周辺環境や施設、そして既に居住している住民の雰囲気なども把握することができ、購入後にイメージと異なっていたという後悔をせずに済みます。

中古マンションのリフォームやリノベーションの可能性

中古マンションは、新築のマンションや戸建てでは実行しにくいリフォームやリノベーションが可能です。
また、一般的に中古マンションは、新築・中古の戸建てやマンションにと比べて市場に出回ってる量が多く、物件の選択肢が豊富にあります。そのため、希望に合う物件が見つかりやすいという利点があり、立地やこだわる条件にもよりますが マンション物件数は多い傾向があります。
自分で住まい作りを行いたい方やこだわりを持ちたい方にとっては、中古マンションは魅力的だといえるでしょう。

中古マンションへの不動産投資のデメリットとは

中古マンション投資のデメリットは、主に次のような点です。

• 仲介手数料がかかる
• 購入後に修繕費がかかる
• 売却を見据える必要がある

以下で、詳しく説明します。

中古マンション購入時の仲介手数料とは？

新築マンションは、売主が直接販売していたり、販売提携や代理販売を行うことが多いため、仲介手数料が発生しない場合が多いです。
一方で、中古マンションの場合、購入時に仲介手数料がかかるケースが多いです。仲介手数料とは、マンションなどの不動産売買をする際に、取引の仲介をした不動産会社に対して支払われる金銭で、情報の提供や交渉、書類の作成などの取引をスムーズに進める対価として発生します。売主が直接販売している中古マンションは数少なく、多くの場合は不動産会社が間に入っています。

購入後にかかる修繕費のリスクとその対策

中古マンション投資は、購入後に修繕費がかかりやすいというデメリットがあります。築年数が経過してくると、経年劣化によって修繕を行う箇所が必要になり、築年数が古いほどその頻度は多くなります。とくに一棟マンション投資をしていれば、エレベーターや給排水設備といった共用設備の大規模修繕に、多額の費用がかかってしまいます。区分マンションでも、空室リスクをなくすために、新しい設備に交換する必要が生じる可能性もあります。キッチンやユニットバスの修繕、その他新しい設備に交換となれば、まとまった支出になってしまうでしょう。

売却を見据えた投資戦略と注意点

中古マンション投資は、新築物件（あるいは築浅物件）に比べ、賃貸収益を得られる残りの年数が短いというデメリットが挙げられます。
投資計画は、売却による初期投資額の回収を見込んでトータルでどれだけの収益が得ることが可能なのか、という観点を考えることが重要です。

上手な投資用中古マンションの見分け方

好立地の中古マンションを選ぶポイント

中古マンション投資で重要なことは、築年数が経過しても入居需要を維持することです。そのため、物件本来の賃貸需要を支えるための好立地を選択する必要があります。そのため、将来的に人口が激減しないような大都市圏で、かつ駅近に立地している物件の購入をオススメします。

物件管理状況をチェックする方法とは？

中古のマンションは、のちに修繕を行わなければならない可能性が高いです。そのため、購入後の修繕費用リスクに備え、購入前に物件の管理状況を確認することが重要です。 現状の修繕費の積立状況や今までの大規模修繕の履歴などはできる限り把握しておき、どのくらい先の期間でどれくらいの修繕費がかかりそうなのか、見込みをたてておくことをオススメします。

まとめと中古マンション投資の成功法則

いかかでしたか？中古マンション投資は、投資額が少なく、初心者でも始められやすいといったメリットがあります。しかし、新築物件と比較して修繕リスクなどは高くなるため、購入前に物件の資産性や管理状況を調査し、綿密な資金計画を練ってから余裕を持った投資を行うことが重要です。
まず、不動産会社が提供する不動産投資セミナーや情報サイトで情報収集をするなど、投資を始める前に慎重に検討してみましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける