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2026/04/22中古マンションで始める不動産投資！安定収入を得る方法
- マンション投資
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
中古マンション不動産投資の基本情報と魅力
始めに、中古マンション不動産投資の基本情報を簡単に説明します。 中古マンションは皆さんご存知かと思いますが、投資としての側面については知らない方も多いため、ここで詳しく説明します。また、不動産投資に興味がある方は、知っておく必要があります。そんな中古マンション不動産投資とは、中古マンションを購入し、家賃収入や売却益を得る投資のことを述べます。中古マンション投資には、主に二つの方法があります。1点目は、中古マンションを一棟まるごと購入して運用する方法です。そして2点目は、1室ずつ購入して運用する区分所有をする方法があります。初めての方にとって始めやすいのは、2点目の区分所有方式です。中古物件の魅力としては、築浅物件から築10年以上の築古物件までたくさんの物件があり、選択肢が豊富にあることです。また中古マンションは、新築マンションに比べて安価で購入できるため、高い利回りが期待でき、現在注目を集めています。では、中古マンションは新築マンションと比べてどれだけの利回りに差があるのかを比較してみます。マンションだけでなく一戸建ても含め、新築物件は購入後年数が経つと物件価格は下がります。そのため、比較的きれいな築5年以下のマンションでも安価な価格で購入することが出来ます。人気物件も安価で手に入るため、「中古マンションは高い利回りが実現できる可能性が高い」と言われる要因の一つです。そのため、投資をいざ行いたいという場合には、その土地の広さや立地など、様々なことを考慮する必要があるため、信頼ある不動産会社に相談してみることをオススメします。
中古マンション投資の2つの選択肢：一棟買い vs 区分所有
中古マンションの利回りについて新築マンションと比較しながら具体的に数値をしてみます。
中古マンションの利回り相場は5〜8%です。物件ごとに築年数や状態が異なるため、利回りには大きな差があります。そのため、購入時には細かく情報を確認する必要があります。ただし、物件によっては利回りが10%以上になるものも多くあります。利回りの相場の数値だけで見ると、高いものも多く掲載されてはいますが、実際に費用などを確認すると総じて利回りが低い物件も存在するのも事実です。
新築マンションの利回り相場は1〜4%です。もちろん駅からの距離などでマンションごとに差はありますが、それほど高い利回りにならないのが現状です。新築マンションの利回りが低い理由は、物件価格の高さです。利回りの計算方法は下記の通りです。（その他費用は省略） 実質利回り＝（年間収入-維持費）÷（物件購入価格）×100 計算式を踏まえて、マンションの購入価格に対しての利益の割合であることから、購入価格の高い新築はどうしても利回りが下がってしまいます。しかし、新築マンションも初期投資でコストが多くかかりますが、その分回収できる金額も大きいです。そのため、利回りが低い場合でも、収益が大きくなりやすいことを理解する必要があります。
例えば、5,000万円の新築マンションで利回り3%、600万円の中古マンションで利回り10%の場合、単純計算で新築マンションは150万円、中古マンションは60万円の利益となります。利回りも高く、収益も中古のほうが高くなることもあります。ただ、低い利回りでも、収益額が少ない可能性があることを理解しておく必要があります。
あくまで例に出ているのは、一般的に言われている利回りの相場から計算をしたものです。そのため、必ずしもこの利回りで投資を運用できるわけではなく、物件の状態や地域、空室状況によって利回りは大きく変動します。また、中古マンションでは、修繕の危険性や家賃下落の危険性等が重なります。長期間で考えた際の利回りは上記相場より下がる可能性もあることには注意が必要です。しかし変わらないのは、中古物件は新築に比べて安価で購入しやすいのは事実です。新築マンションと中古マンションの利回りについては以上です。
中古マンション投資のメリットとおすすめの理由
次に、中古マンション不動産投資がオススメできる理由を、利回り以外の観点から具体的に説明します。ここでは、①安定的な収入が得られること、②資産の下落率という2つの観点から解説します。
安定的な収入が得られる可能性
これは、中古マンションだけではありませんが、マンション投資によって毎月の家賃収入を期待できることは一戸建ての不動産投資には無いため、最大のメリットです。賃貸需要の高い物件を見つけることは困難ですありますが、見つけることができ上手く運用できれば、給与とはまた別の収入になり得るのが不動産投資の魅力です。ただ、空室が発生すればもちろん家賃収入はゼロになってしまいます。不動産会社によりますが、入居者の有無を問わず毎月一定の家賃収入が約束されるサブリース契約を結ぶことも可能です。（サブリース契約とは、所有している賃貸物件を不動産管理会社に一括管理してもらい、毎月定額の家賃保証を受けられることをいいます）そのような契約もあるため、家賃収入の安定化を検討する際には考慮する必要があります。この様に、毎月の安定的な収入を得るためには、入居者の安定がマンション不動産投資において重要です。中古マンション投資では、オーナー変更という形式で、入居者が居る状態で売買されることが度々あります。このようなケースの場合は、入居者を探す際の手間や費用がかからず、購入後オーナーになると家賃を得ることが出来ます。また、現状空室があったとしても、過去の賃貸実績をみることが出来れば家賃収入を予想することができます。新築マンションでは難しいかもしれませんが、中古マンションでは過去の実績が見られるため、家賃収入を高確率で予測でき、資金収支の計画が立てやすくなります。これにより、投資の失敗リスクを減らし、毎月の安定収入を得る可能性が高くなります。
＊参考消費者庁HPより
資産の減少リスクが低い理由
不動産投資において、資産の減少の傾向も把握することが必要なため、公益財団法人東日本不動産流通機構の資料を基に傾向を見てみます。
- 築0~5年：94.63万円（㎡単価）
- 築6~10年：82.83万円（㎡単価）→87.5%（下落率）
- 築11~15年：69.41万円（㎡単価）→83.8%（下落率）
- 築16~20年：64.35万円（㎡単価）→92.7%（下落率）
- 築21~25年：54.10万円（㎡単価）→84.1%（下落率）
- 築26~30年：37.15万円（㎡単価）→68.7%（下落率）
- 築31~年：35.61万円（㎡単価）→95.9%（下落率）
上記の数値をみると、「築6〜10年」の物件であれば「築0〜5年」の約90%、「築16〜20年」の物件は約70%程度に下落していることが分かります。また、築21年以降の物件は半額程度になるのが現状です。もちろん、このように築年数が経つほどに価格は下がりますが、中古マンションは、築30年を過ぎた物件は下落が穏やかになり、もしくは変動があまりない傾向にあります。新築マンションや築浅マンションが資産価値の急落リスクがある現状の中で、中古マンションの資産価値の下落スピードが緩やかであることが読み取れます。この様に、中古マンションの築年数の現状傾向を把握することで、売却益を高めることに繋がります。
中古マンション投資の注意点：リスク管理と事前準備
物件内見を欠かさず、現地調査を行う
近年では、コロナ禍もありオンラインでの内見が可能になっています。もちろん時短にもなるメリットはありますが、非常に危ない行動です。なぜなら、共有部分は綺麗に利用されているか、壁の薄さ、周り施設の状態や騒音を把握しきれない等の理由があります。そのため、内見の際は足を運ぶことをオススメします。
価格が異常に安い場合の注意点
物件が極端に安い場合は、掘り出し物件の可能性があるため、すぐにでも購入したくなります。しかし、「賃貸需要が少ない」「事故物件」「再建築不可」などの可能性が大いにあります。安いことには必ず理由があると考えられるため、必ずいくつかの不動産会社に相談をすることが必要です。
購入地域の特性を把握する
不動産投資をする上で大切なのは、空室を作らないことです。そのため、地域に人が集まらないといけないため、地域の特性や人口の減少がないかを把握することが必要です。物件だけでみて判断をするのではなく、その地域では、どの様なまちづくりがされているかも含めて把握することが必要です。
まとめ：中古マンション不動産投資のポイント
中古マンション不動産投資は、多くのメリットがあり魅力的な投資方法ではありますが、その分リスクや注意しなければいけない点もあります。そのため、中古マンションの不動産投資に悩んだ際は、不動産会社に相談をし自分に合った理想の物件をみつけるといいでしょう。この記事が、中古マンション不動産投資の具体的なアクションを起こす一歩になると幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
