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2026/04/22どの種類を選ぶべき？マンション投資のメリット・デメリット徹底解説
- マンション投資
日本は「人生100年時代」と言われ、寿命も延びています。厚生労働省によると、男性の平均寿命は81.47歳、女性は87.57歳で、長寿国として世界的に知られています。
しかし、日本の91.1%の企業では定年年齢が60歳に設定されており、就労に制限があるのが現実です。平均寿命が80歳を超える一方で、就労年齢に制限があるため、老後の資産形成を早期に考える必要があります。
「老後の備えをしなければならないけれど、何から始めればいいか分からない」「投資はリスクが高いし、手間がかかりそう」と感じている方も多いでしょう。
この記事では、マンション投資について説明し、その中でも特に「ワンルームマンション」に焦点を当てて紹介します。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マンション投資とは？基本的な仕組みと種類
「マンションの投資」と聞いて、みなさんはどう感じますか？「なんか、お金持ちしかできないんじゃない？」「会社員の自分でもできるか心配」「利益がありそうだけど、マイナスもありそう」と思っている人も多いと思います。
マンション投資に対する不安の主な理由は、知識不足にあると考えられます。人の思考は、初めてのことに対して緊張や不安を感じるものです。その不安を解消するためには、そのことについて調べたり、経験することで解消されていきます。
ここでは、「マンション投資」とはどんなものなのかを解説します。
「マンション投資」とは、自分で住むのではなく、他人に貸して家賃収入を得るための投資方法です。同じマンションでも自分で住むのか、人に貸して家賃収入を得るのかで、購入の方法は変わってきます。
そのマンション投資の中でも、マンションの種類や都心か地方かなどによって投資の方法が変わります。
サラリーマン向け！区分マンション投資の魅力
区分マンションとは、マンションの中の一室（例：〇〇〇号室）を購入し、その部屋を他人に貸し出す形態の投資です。
マンションを一棟購入し他人に貸し出すよりも、少ない金額で投資をすることができます。また、この区分マンションの投資は、比較的流通が多いため、売却がスムーズに行われるといったメリットがあります。そして、人気の駅の近くの物件など、好条件のマンションを購入することができるといった良さもあります。管理の委託も委託会社に任せることで、手間をかけずにマンション投資を行うことができるのが一番のポイントです。
大家さんになろう！一棟マンション投資の特徴
一棟マンション投資では、建物全体を購入し、各部屋を他人に貸し出すことになります。区分マンションは一つ部屋でしたが、一棟マンションはすべての部屋を管理しなければならないので、手間がかかってしまいます。しかし入居者が多ければ、その部屋の数だけの家賃収入になるので、まとまったお金を手に入れることができます。一棟マンションは、プロの大家になることを目標にしている人にオススメのマンション投資です
新築マンション投資のメリットと選ばれる理由
「マンション投資」について、マイナスの印象を払拭することはできましか？ マンションの投資をする際に、新築のマンションか中古のマンションを選ぶことができます。
会社員や公務員の方には、新築マンションへの投資をお勧めします。
なぜ新築のマンション投資がオススメなのか、新築マンションのメリットについて紹介します。
新築のマンションだと入居を希望する人が多くいるため、空室になることを防げることができます。
「新築」がつくと人気の物件！！最新設備の魅力
「新築物件」は非常に人気がある物件で、すぐ入居者が決まる場合がほとんどです。「新築」という定義は、新しく建設された物で、人がまだ住んでいない場合、建設されてから1年以内のことを言います。つまり、建築されてから1年未満で、誰も住んでいないことが条件です。
この「新築」という言葉がつくだけで、入居を希望する人の数はグーッと伸びるようになっています。新築だと、オートロックや宅配ボックスなどの設備が充実していることが多く、入居者の満足度に繋がり、空室が出ないという場合が多いです。
新築は修繕費がかかりにくい
新築マンションは中古物件に比べて修繕費用がかかりにくいという特徴があります。車や物と同様、新しいものは壊れにくく、中古のものはメンテナンスや修繕がかかり、余計な手間と費用がかかってしまいます。新築のマンションも同じく新しものであれば、設備が良く新品状態なので壊れる可能性も低く、初期のメンテナンス費用も安く済む傾向にあります。
新築マンションは融資が受けやすい！！
新築マンションを投資目的で購入する際は、住宅ローンと同じように金融機関から融資を受けることができます。お金を借りる際に不動産を担保（抵当権）とするので、ローンの返済ができなくなった場合は、不動産を金融機関に渡す形になります。
つまり、中古のマンションより新築マンションの方が経年劣化が少ないため、融資を受けやすくなります。
新築は耐用年数が長いため、減価償却期間も長い
新築物件は耐用年数が長いため、減価償却期間も長くなり、税務上のメリットがあります。この減価償却が長いと物件を購入した経費にできるため、節税に繋がります。しかし、中古物件の場合は減価償却の機関が短いので、購入にかかった金額を経費に形状する期間も短くなり、節税効果が短くなってしまいます。
空室が1室でも発生すると、家賃収入が大幅に減少してしまうため、空室対策は非常に重要です。新築のマンションだと、外から見た外観や、内装が新しいため入居を希望する人が多くいます。入居を希望する人が多くいるということは、マンションの空室を防げるということになります。
マンション投資初心者必見！失敗しないための注意点
新築のマンション投資をする際に初心者が気をつけなければいけないポイントもいくつかあるので紹介します。
コストがかかってしまう
新築マンション、中古マンションに限らず、不動産投資をする際は修繕費や管理費がかかってしまうということを頭に入れておきましょう。
新築マンションに限ったことではないですが、年数が経てば壊れた場所を修理しなくてはなりません。一度に大きなお金を用意しなくてもいいように「修繕積立金」というものがあり、毎月費用がかかってしまいます。
またマンションを維持管理するための「管理費」も毎月支払わなければなりません。そのため、購入する前に自分で管理する「自主管理」なのか「管理会社に委託」をするのかきちんと確認する必要があります。
購入価格が高く、収益率が低くなる場合もある
新築マンションは、中古マンションを購入するより断然高くなります。購入価格が高いため家賃収入の利回りを計算したときに収益率が低くなってしまう場合があり、土地の立地や相場を調べあげ、マンションの価格設定と購入費用を考える必要があります。
入居者が居なければ家賃収入も無くなってしまう。
マンションを投資する際に一番重要なことは、入居者がいるということです。マンションに入居者が居ない場合は家賃収入がゼロになってしまうため、「入居者を途切れさせない」「退去した場合は、すぐ入居者が入るようにする」など対策が必要です。
自然災害などのリスクも考える
最近の異常現象のせいで、各地で大きな被害をもたらす自然災害は、マンション投資をする際に、気をつけなければならないことです。建物が損壊してしまうと、建物の資産価値は低くなります。なので、不動産投資は自然災害のリスクと隣り合わせということを覚えておく必要があります。
意外と知らない！？マンション投資は節税対策になる！！
新築マンション投資のメリットとして意外と知られていないことがあります。それは、「新築マンションが節税に繋がる」ということです。
ここでは、なぜ新築マンション投資が節税に繋がるのかについて詳しく説明します。
マンションを経営するうえで入居者が居れば、家賃が入ってきます。この「不動産所得」も所得税の対象になるため、もし、年間に家賃の収入が300万円ある場合は、自分の給料と不動産所得の合計が課税対象となります。
例）例えば、会社員の年収400万円に不動産所得300万円が加わると、課税対象額は700万円になります。しかし、マンションの維持費や修繕費を経費として計上できるため、仮に年間100万円の修繕費がかかれば、課税対象額は600万円に減少します。
また、マンションの経営が赤字だった場合は、会社員の年収400万円-不動産の赤字分200万円と計算となるので、200万円が課税対象になります。
このように、課税金額をマンションの経費で下げることができるので、節税効果になります。
また、不動産や現金などの資産を相続する場合は、「相続税」というものが課せられる法律になっています。
不動産を相続する際は、「不動産評価額」が基準となり、時価の約7割で計算されます。
1億円の不動産を相続する場合は、7割に当たる7,000万円で計算されるため、現金で1億円相続され相続税をひかれるより、7,000万円の不動産で相続され相続税をひかれた方が、相続税が安く済む計算になります。
このように、税金の仕組みを理解して節税を行うことで税金が安くなったり、節税対策を行うことができます。
まとめ
今回は、マンション投資の基礎と新築マンションについて紹介しました。マンションの投資は難しそうと感じる方も多いと思いますが、基礎を学んで自分にあったマンション経営を行うことで、多くの利益をもたらしてくれます。また、節税対策としても利用されている場合も多くあります。
マンション投資の中でも、新築マンション投資はメリットが大きいのでオススメの投資方法です。マンション投資を成功させ、老後に定年退職した後も自由な生活ができるようにしましょう！
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
