始める前に知っておくべき！マンション投資の利点と注意点

不動産投資の中でも「マンション投資」は、一般のサラリーマンにも広く浸透している、よく知られた投資方法です。

しかし、「初心者でも始められる」とはいえ、投資には必ずリスクがあります。
知識がないまま始めると、利益を得られず損失を出す可能性や、詐欺に遭うリスクが高まり、非常に危険です。

そこで、マンション投資を始める前に、知っておくべきメリットとデメリットをご紹介します。
皆さんが、不動産投資をすることになった際に役立つ情報を集めているので、ぜひ最後までご覧ください！

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

マンション投資を知ろう！

マンション投資とは、投資用マンションを購入し、それを運用することで利益を得る投資方法です。

マンション投資と言っても、一棟マンションを購入して投資する方法もありますが、ワンルームマンションやファミリー向けのマンションなどの区分マンションを購入して運用する方法もあります。

一棟マンションの場合、成功すれば大きなリターンが期待できますが、その分投資総額が大きくなり、多くの自己資金が必要です。一方で、区分マンションの場合、少ない自己資金でも始められるのが特徴です。自己資金が2,000万円〜3,000万円程度あれば、融資を受けずに購入することも可能です。

不動産投資は「インカムゲイン(運用益)」と言って、入居者からの家賃収入が主な収益です。また、地価が上昇しているエリアなど購入者需要の高い物件の場合は、所有している物件の価値が上がったタイミングで売却し、その差額によって「キャピタルゲイン(売却益)」を得るといった投資法もあります。

いずれにしても、株やFXに比べると手間もかからず、サラリーマンなど本業が忙しい方でも始めやすい投資です。なお、「簡単に儲かるから」と安易な考えで始めるのではなく、計画的に長期間運用が続けられるよう、投資の目標を細かく決めておいたほうが良いでしょう。「何年後にどのくらいの利益を得たいか」という数値目標も明確にすることで、物件を選ぶ際の基準になります。

マンション投資のメリット

さて、マンション投資にはいったいどんなメリットがあるのでしょうか。この章では、マンション投資を始める前に知っておくと良いメリットについて、大きく7つに分けて説明します。

手間をかけずに安定した収入

マンション投資の収入源は家賃なので、入居者の確保ができれば毎月安定した収益が得られます。一方で、株やFXなどの金融商品は、日々価格が変動します。利益を出すためには売買を繰り返す必要があるため、手間もかかります。
マンション投資では、物件の運用が始まってから入居者確保やクレーム対応、物件管理などが必要ですが、それらはすべて管理会社に委託できます。本業をおろそかにせず、資産運用が十分に可能です。

低リスクで資産形成を実現しやすい

マンション投資の物件は、金融機関から融資を受け、ローンを組んで購入するのが一般的です。毎月のローン返済は主に家賃収入で賄えるため、少ない自己資金で始められる低リスクな資産運用法と言えます。

株やFXなどの金融投資の場合、値下がりによって元本割れが起きたり、価値がゼロになる可能性もあります。マンション投資は、実物資産を投資の対象とするため、売却しなければその価値をある程度保てます。

株やFXなどは短期間で利益を狙えますが、ハイリスク・ハイリターンであり、その世界には投機家と呼ばれるプロがいます。素人が中途半端に手を出すと、信用取引で借金を背負ってしまう可能性もあります。

マンション投資は、始める前に不動産投資について学び、リスクヘッジをしておくことで、投資初心者やサラリーマンでもチャレンジしやすいです。

少ない資金で大きな資産形成

マンション投資は高い「レバレッジ効果」が期待できます。レバレッジ効果とは「てこの原理」のことで、少ない資金から大きな資産形成ができるという意味です。投資用物件の購入資金は、銀行から融資を受けてまかないます。そのため、自己資金額以上のマンションを購入して運用に回し、効率の良い投資が可能です。

所得税や相続税などの節税効果

マンション投資には、所得税・住民税の節税効果があります。なぜなら、サラリーマンやOLなど給与所得がある場合は、不動産所得と損益通算が可能となるからです。

また、不動産投資では相続税を軽減できます。相続の際、現金は100%課税対象となりますが、不動産に変えて投資をしている場合は、相続税評価額を40%程度まで引き下げられることがあります。

老後に向けた年金対策

総務省が2022年2月に公表した、2021年の「家計調査年報（家計収支編）」には、高齢者世帯の、1世帯あたりの1ヶ月間の収入や支出がまとめてあります。

これによると、60歳以上の高齢者がいる2人以上の世帯の1ヶ月の平均消費支出は、世帯主が60歳以上の勤労者世帯では293,403円、無職世帯を除く勤労者以外の世帯では272,370円です。世帯主が60歳以上の、無職世帯は229,456円です。

＊参考：家計調査年報（家計収支編）｜総務省統計局　3-12 （高齢者のいる世帯）世帯主の就業状態別 二人以上の世帯

＊参考厚生労働省「令和元年度　厚生年金保険・国民年金事業の概況」

によると、国民全員が受給できる老齢基礎年金の平均受給額は、月額56,049円です。老齢厚生年金と併せた合計受給額の平均は、146,162円です。

上記からわかるように、老後には年金で受給できる金額よりも多くのお金が必要となります。

マンション投資は、長期的に安定した収入を得られるため、老後の生活を見越して、サラリーマンなどでも若いうちから運用を始める方が多いです。

生命保険代わりにもなる

マンション投資をする際、投資用物件をローンで購入すると、オーナーは自動的に｢団体信用生命保険｣に加入することとなります。そのため、オーナーが死亡した場合や、高度障害状態になった場合は、ローンの残金はすべて保険会社が払ってくれます。

遺されたご家族に、ローン返済不要なマンションを引き継げるうえ、運用を続けていれば安定した収入もあるため、生命保険代わりになると言えます。

インフレに強い投資

1990年以降、日本は長期間にわたりデフレ時代を経験しています。
物価が安くなり消費が底を打ち始めたことで、お金が流動しにくい経済状況が続いていましたが、2013年4月からインフレ上昇率2%を目標とし、インフレ時代を目指しています。

今後、日本がインフレに突入すると、物価が上昇し、現金の価値が目減りします。インフレ時代には、現金以外で資産運用するのが有効です。そのなかでも、現物資産である不動産物件は、とくにインフレに強い投資対象だと言えます。

マンション投資のデメリット

マンション投資の魅力がわかったところで、つづいては反対に気を付けておくべき点、主なリスクについて4つに分け説明します。

空室・家賃滞納

マンション投資の主な収益は家賃収入であるため、入居者がいて初めて成り立ちます。そのため、長期にわたり空室が続くと、経費だけがかかって収益が出ないといったリスクがあります。

災害による物件の損害

自然災害や事故で物件が損害を受けると、運用が難しくなる可能性があります。まったく運用ができないわけではなくとも、やはり当初の想定収益を大幅に下回ってしまいます。ローンの返済にも、支障をきたすかもしれません。

修繕リスク

マンション投資は長期間の運用を前提とするため、投資用物件の老朽化にともなってメンテナンスが必要です。築年数が経過するとともに、修繕箇所が増えたり、その内容も大規模になってくる可能性が高く、費用がかさむことが想定されます。

金利上昇リスク

マンション購入時にはローンを組むことが一般的です。変動金利型の場合には、経済情勢の変化にともない金利が上昇し、負担が大きくなる可能性があります。借入額が大きいほど、わずかな上昇分でもキャッシュフローを悪化させる原因となります。

ほかに挙げられるリスクとして、家賃や売却価格の下落リスク、賃貸管理会社の倒産リスクなどがあります

マンション投資に失敗しないためには

上記で説明したように、マンション投資にはたくさんのメリットがある反面、さまざまなリスクも存在します。投資に失敗しないためには、その要因をできる限り減らし、万が一の時のリスクヘッジを図ることが大切です。そこで、この章では、マンション投資を始める際に押さえておくべきポイントをお伝えします。

都心のワンルームマンションに投資する

空室リスクや修繕費用増大のリスクに備え、東京や横浜、川崎など開発が進んでいる都市のワンルームマンションに投資をするのがオススメです。
東京圏は、進学や就職などによるワンルームマンションの入居需要が絶えないでしょう。とくに東京23区では、「ワンルームマンションの新築規制条例（ワンルーム規制条例）」が施行され、新築のワンルームマンションが減少していますが、入居需要は常にあるので、今後物件の価値も高くなる可能性があります。

また、ファミリー向けの物件は利回りは良いですが、人口減少や婚姻率の低下などによって入居需要は低下傾向にあります。そのため、将来的に空室リスクが上がる可能性があります。

また、ワンルームの場合は単身者や若者の入居が多く、ファミリー向けの物件よりも入居者の入れ替わりが早い傾向にあります。そのため、こまめにメンテナンスをすることで、大規模な修繕やリフォームが不要となり、修繕費用の面から見てもオススメと言えます。

中古マンションよりも新築マンションを選択する

中古マンションは、物件価格が低く利回りが高いため、投資に適しているように見えますが、長期間の運用を前提とするマンション投資にはあまり向いていないでしょう。新築マンションと比べると、家賃収入の得られる期間は約30年短くなると言われているため、老後の収入や相続のことを考えると、新築マンションを選択することをオススメします。

資金計画を綿密に行う

マンション投資は、わずかな自己資金のみでも融資を受けて始められます。しかし、一定額の自己資金を用意しておいた方が、後の収支バランスが崩れにくいでしょう。ローンの割合が下がれば、金利が上昇してもキャッシュフローにそれほどの影響がなく、返済中でも収支をプラスにできるからです。失敗しないためには、管理会社にしっかりと相談のうえ、綿密な資金計画を立てておくことが大切です。

自然災害リスクにはあらかじめ備えておく

マンション投資にとって大きなリスクとなり得る自然災害への対策としては、物件選びに注意をすることと、万一の備えとして保険に加入しておくことが大切です。

物件を購入する前に、自治体の発表しているハザードマップや、揺れやすさマップ、海抜などを確認しておきましょう また、火災保険や地震保険は必須です。保険料と保障内容のバランスを見ながら、プランを選択します。

おわりに

今回ご紹介したように、マンション投資は家賃収入以外にもメリットがあり、本業以外で安定した収入を望む方々にとって好都合な投資ですが、反対にリスクも存在します。比較的手を出しやすい投資とはいえ、不動産知識のない初心者が、失敗せずに上手くいく方法を見つけるのは簡単ではなく、時間もかかるでしょう。そこで、マンション投資のデメリットなども含めて、しっかり学ぶことのできるセミナーなどに足を運び、専門家からの的確なアドバイスを受けることがとてもオススメです！

＊参考：https://www.mansiontoushi.com/introduction/merit/

＊参考：https://mansionkeiei.jp/column/32512

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける