マンション投資で失敗しない方法！リスクと魅力を徹底解説

不動産投資のなかでも、マンション投資はポピュラーな方法として、投資初心者のサラリーマンなどにも浸透してきています。

しかし、知識が曖昧なままで無計画に投資を始めてしまうと、損をしてしまったり詐欺にあってしまう可能性もあるので大変危険です。反対に、重要な点を押さえておけば、株やFXと比べて手間もかからず、長期的に安定した収入が得られるため、若年層の資産形成にオススメな投資方法です。

今回は、老後に向けた貯蓄を増やす方法の一つとして、マンション投資について理解を深めておくために、その魅力と注意点をまとめています。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資の基本を理解しよう

不動産投資は、不動産を購入し運用することで利益を得る投資方法です。例えば、6部屋のアパートを購入し、各部屋に10万円の家賃を設定した場合、満室で月60万円の家賃収入を得られます。こうした利益を、専門用語で「インカムゲイン」と言います。

また、購入時よりも高く売却することで利益を生む方法もあります。例えば、3,700万円で購入した物件を4,300万円で売却した場合、600万円の利益が得られます。こうした「売却益」は専門用語で「キャピタルゲイン」と言います。

株やFXは、「キャピタルゲイン」を収入源とし、その価値の変動も大きいためハイリスク・ハイリターンな投資と言われています。それに比べると、不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンな投資であり、手間や時間をかけずに安定した収入が得られるのが魅力です。

不動産投資の種類：自分に合った方法を選ぶ

不動産投資にはいくつかの方法があり、投資の方針により購入すべき物件が異なります。

不動産投資の種類

不動産投資の方法にはいくつかの選択肢があり、投資の目的に応じて物件選びが重要です。

区分マンション投資：初心者向けの安定投資法

区分マンションを購入して、入居者に貸し出すことで家賃収入を得る方法です。単身者向けのワンルームマンションや、ファミリータイプの部屋などがあります。とくにワンルームマンションはファミリータイプに比べて購入金額が抑えられるため、不動産投資の初心者にオススメです。

棟マンション・アパート投資：高収益を狙う

マンションやアパートを一棟購入し、複数の部屋を貸し出して家賃収入を得る方法です。大きなリターンが見込める分、購入時には多額の資金が必要であるため、それなりのリスクもあるといえます。

一戸建て住宅投資：安定収入を得る方法

戸建て住宅を購入し、第三者に貸し出すことで毎月の家賃収入を得る方法です。

駐車場・コインランドリー経営：上級者向け投資

不動産投資としては上級者向けではありますが、購入した土地を駐車場やコインランドリーにし、経営する方法もあります。

マンション投資の魅力と注意点

マンション投資は、上記で紹介した投資方法のうち、特に区分マンションと一棟マンション投資を指します。マンション投資で物件を購入する際、自己資金のみでなく銀行から融資を受けることが一般的です。入居者が確保できればローンの返済も家賃収入でまかなえます。

また、マンション投資は株やFXなどの投資と違って、少額の自己資金と融資をうまく併用することで、投資利回りがより高くなり得ます。このように、小さな力で大きな成果を上げることを、専門用語で「レバレッジ」効果と言います。レバレッジとは、てこの原理のことです。

マンション投資で失敗しないための対策

マンション投資にはどのようなメリットがあり、反対にどのようなリスクがあるのでしょうか。この章では、マンション投資の魅力と注意点についてまとめています。

メリット

最初に挙げるべきは、マンション投資は株やFX投資と比較して、リスクが低い点です。また、入居者の確保によって家賃収入が得られるため、長期的に安定した収入が望めます。そして、マンション投資は金融機関のローンを利用することがほとんどです。そのため、ある程度の頭金は必要であるものの、多額の自己資金は不要であり、効率の良い投資が可能です。
また、物件購入後の管理や運用を管理会社に委託することで手間が省けるため、副業として手を出しやすいのもメリットです。

サラリーマンやOLが副業としてマンション投資を行う場合、給与所得と不動産所得を損益通算でき、所得税や住民税の節税が可能です。

マンション投資の特徴をよく理解して運用すれば、老後の個人年金代わりや、生命保険の代わりにもなります。また、現金で資産を保有しておくよりも、相続税がかからないなど、家族にとってもメリットがあるといえます。

デメリット

マンション投資で長期運用をする際の収入源は、入居者の家賃であるため、長期間の空室はリスクとなります。建物の老朽化に伴って修繕費用もかかります。放置しておくのも入居者需要を低くする要因となるため、10〜15年に一度は大規模な修繕が必要だと想定しておくべきです。

また、自然災害による損害は予測が難しく、場合によっては運用がうまくいかなくなる可能性もあります。物件選びの際にも、災害の少ないエリアを狙うか、築年数が浅く耐震性などに優れた建物に絞って探すと、リスクを最小限に抑えられます。
そしてもう一点は、金利上昇のリスクです。マンション購入時には、通常ローンを組みます。変動金利型の場合、金利が上昇してしまうと負担も大きくなるので、借入額が大きいほど注意が必要です。

マンション投資に失敗しないため

次に、マンション投資のリスクを最小限に抑え、運用で失敗しないための対策について解説します。

空室リスク

マンション投資の収入源は入居者からの家賃です。そのため入居者が途絶えないように努めることは大切です。

例えば、月に10万円の家賃収入が入ると、10万円×12ヶ月×30年＝3,600万円の収入が得られます。

空室リスクを避けるためには、需要が安定しているエリアの物件を選びましょう。
そのためには、駅から徒歩圏内の物件、とくに最も人の集まる東京の物件を狙うのがオススメです。
中古マンションは価格が低く利回りが高い場合がありますが、長期的な運用で入居者需要を維持するには、新築マンションの方が適している場合があります。物件の老朽化が進むと、入居者の需要が減少し、修繕費用が増加します。災害のリスクを考えても、建築技術の進んだ新築マンションのほうが耐震性や耐火性にも優れているでしょう。

さらに、入居者の募集は管理会社に委託することがほとんどであるため、入所者募集が得意な管理会社を選ぶことも大切です。管理会社の選択を誤ってしまい、空室が続いてしまうと、収益に影響を及ぼします。管理会社を選ぶ際は、その会社が担当するマンションの入居率を参考にすると良いでしょう。

また、たとえ入居者がいても、家賃滞納が発生する可能性もあります。そのリスクを軽減するためにも、入居審査によって家賃の支払い能力がある者に絞ることが大切です。滞納が起きた時には、迅速な対応がカギとなります。入居者対応に慣れている管理会社の方が、スムーズに家賃の回収をしてくれるでしょう。
万が一、回収がうまくいかなかった場合、家賃保証をしてくれる管理会社を選んでおくと安心です。保証会社が家賃を代わりに払ってくれるため、リスクはほぼゼロになります。

入居者募集に限らず、クレーム対応や緊急時のサポートなどの実績があり、信頼できる管理会社を選ぶことが、運用の成功に繋がると言えます。

修繕費用

入居者需要を維持するためには、10〜15年に一度、大規模な修繕が必要と考えておくべきです。自己負担を増やさないため、修繕積立金についてしっかりと計画を立ててくれる管理会社を選びましょう。金額や修繕計画の提示、これまでの修繕の実績を確認し、信頼できる管理会社に任せるのがカギとなります。

災害リスク

自然災害は予測が難しいので、マンション投資でも大きなリスクと言えます。万が一、購入した物件が被害にあった場合、修繕費用がかかります。家賃収入が無くなったり、ローンの返済が終わっていなかったりすれば、さらに負担となります。

物件を選ぶ際は、自治体の発表しているハザードマップをチェックするとともに、揺れやすさマップ、海抜なども確認しておきましょう。同じエリアの物件でも、災害の危険度が異なる場合もあるので、できる限りリスクの低い物件を選ぶべきです。地震のリスクについては、1981年以降に決められた「新耐震基準」を満たした物件を選ぶことや、地盤がしっかりしているエリアから物件選びをすることがポイントです。

火災リスクの対策としては、木造よりも耐火性に優れた鉄筋コンクリートの物件を選ぶと良いでしょう。消防車が通りやすい道幅があるかどうかや、周辺の建物が木造ばかりでないか、なども確認するとなお良いでしょう。

それでも火災や地震は100％避けられるとは言えないので、万が一のことを考慮し、ともに保険に加入しておくと安心です。

金利上昇リスク

投資物件の購入時には、ほとんどの人がローンを組むため、少ない自己資金でも始められます。しかし、その後の収支バランスを考えると、まとまった自己資金がある方が有利だといえます。ローンの割合が下がれば、返済中でも収支がプラスになりやすいうえ、金利上昇の際のリスク対策にもなります。

物件の購入後、少しずつでも良いので繰り上げ返済ができれば、金利上昇のリスクを抑えられます。また、他の金融機関に借り換えをすることでもリスクヘッジができます。好条件で借り換えができるよう、複数の金融機関と提携している不動産会社を選ぶのも一つのポイントです。

なによりも、収支バランスが大幅に崩れることがないように細かい資金計画を立て、状況に応じた対策を考えておくことが大切です。

成功するマンション投資を始めるためのステップ

今回は、不動産投資のなかでもマンション投資について説明しました。マンション投資が、若年層の資産形成にオススメと言われている理由や、始める際の注意点についておわかりいただけたでしょうか。
マンション投資を始める際には、この記事で取り上げたリスクをしっかりと頭に入れたうえで、具体的な投資目的を持って取り組むようにすると良いでしょう。また、無料のセミナーなどで不動産投資について学んだり、アドバイザーに相談したりと、専門家の力を借りることもオススメです。ご自身の未来のために、または家族のために、安心・充実した資産運用ができることを願っています。

【参考記事】
https://mansionkeiei.jp/column/32512
https://www.tohshin.co.jp/blog/article0024.html

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける