アパート経営を検討中の方、必見です！

今回の記事は、以下のような方にお勧めです。

• アパート経営を始めたばかりの方
• アパート経営を始めようと考えている方
• アパート経営に興味がある方

なぜ儲からないと言われるのか

土地の活用方法としてアパート経営に挑戦したいと考えていたり、アパート経営で収入を得たいと考えている場合も、実際どのくらい儲かるのか非常に気になるポイントだと思います。

検索してみると、【アパート経営は儲からない】、【アパート経営はやめたほうが良い】など不安になる内容が出てくることもあるので悩んでしまう方も多いのではないでしょうか。

今回の記事では、アパート経営が儲からないと言われる理由や成功させるためのポイントについて分かりやすくまとめたので、是非参考にしてください。

結論からお伝えしますと、アパート経営は儲かります！

実際に、アパート経営の全国利回り平均は8％強なので、他の土地活用と比較すればかなり高いことが分かります。

ただし、必ずしも全員が儲かるわけではありません。

アパート経営が儲からないと言われる理由は以下が挙げられます。

• 入居者を維持することが困難
• 家賃相場が下がり続けている
• 多額のローンが負担になる
• 収益を得られるまで時間を要する

以下で、それぞれの内容について詳しく解説していきます。

入居者を維持することが困難

入居者を維持し続けること、空室リスクが懸念点として挙げられることが多いです。

入居者を維持できず結果的に空室が発生してしまうと、家賃収入が得られなくなってしまいます。

新築であれば最初の段階だと入居者もある程度は集まりますが、築年数が経過していくにつれて空室が出てきてしまう可能性があります。

築15〜20年を過ぎてくると、空室を埋めるのが非常に難しいです。

家賃相場が下がり続けている

家賃の相場が下がり続けていることも儲からないといわれる理由の一つです。

空室が続いてしまう場合の打開策として、家賃を下げなくてはなりません。

家賃が下がると得られる収入も当然減ってしまいます。

そうなると、ローン返済計画を見直さなくてはいけません。

近年の家賃相場は地域にもよりますが、昨年対比で約80%まで下がっていると言われています。

今後更に家を借りる人数が減少し続けてアパートの供給過剰になってしまう時代が来ることを考えると、儲かりづらい土地活用法と思われてしまっても仕方がありません。

多額のローンが負担になる

アパート経営が儲からないと思われる最大の理由と言っても過言ではないのが、ローンの返済額が大きいことです。

もしアパート経営がうまくいかず軌道に乗らなければ、結果的にマイナスになる可能性があります。

ちゃんとローンを返済していけるか不安に感じたり、払えなくなるリスクを考えると初心者にはかなりハードルが高い土地活用だと思われてしまうのも納得がいくと思います。

収益を得られるまで時間を要する

アパート経営は収益を得られるようになるまで時間がかかります。

前述でも触れましたが、アパート経営を始めるためにはアパートを建てなくてはいけません。

アパートを建てるための費用を自己資金で賄える人は少ないので、ほとんどの人が金融機関から多額のお金を借りることになります。

当然ローンを完済するまで時間もかなりかかります。

家賃が全額オーナーの収益になるまで最短でも10年以上はかかると思っていてください。

実際アパート経営するうえで、空室が多かったり突発的な修繕費が必要となったりとさまざまな状況を考慮して余裕を持った返済計画を立てます。

もしもの時のために、オーナーの手残りを多めに返済計画が立てられるので、完済期間をそもそも長めにとっておきます。

ですので、アパート経営の収益化は長い目でみなくてはならないので、すぐに儲けられる経営をしたいと考えている方にはあまりオススメできません。

成功させるためには

以下では、儲かりづらいと思われがちなアパート経営を成功させるためのポイントを紹介していきます。

事前調査を徹底する

アパート経営が中々軌道に乗らず思うように儲からない原因の多くは、圧倒的に事前調査不足です。

事前調査といっても具体的に何を調べたらいいのか分からない方も多いと思います。

調査すべき内容としては【エリアニーズ】です。

エリアニーズとは活用予定の土地周辺での賃貸需要がどのくらいあるかどうかなど基本的な内容を指します。

特に重要なのが、立地です。

通勤や通学を重視するのであれば、学校や勤務先が近いか、駅までどのくらいか、交通アクセスの良さなど利便性が求められるのでそれに適しているかどうかを調査する必要があります。

需要がどのくらいあるかを判断するには、事前にターゲットを決めておいてそれに向けた経営を心がけなくてはいけません。

立地条件を念頭に置いて、どういったターゲット層をメインにするかを考えましょう。

賃貸需要が見込める立地でのアパート経営は入居率をしっかり維持しやすくなります。

一方で、事前調査の内容を理解しても調査方法が分からなければどうすることもできません。

最も確度が高い調査方法は、建設会社やいくつかのハウスメーカーのアパートの建築プランを請求することです。

餅は餅屋という言葉がある通り、プロに任せると自分で調査するよりも精密なエリアのデータがもらえます。

それだけではなく、過去の実績を参考に適切なプランを提案してくれるはずです。

まずは、プロに依頼してデータを収集します。

その後で、自分で足を運んで実際に感じたことを調査内容に加えるとより一層ニーズに合わせられるでしょう。

例えば、通勤や通学時間に最寄り駅を利用している人はどんな年齢層でどういったタイプの人が多いのかを見ておくべきです。

活用予定の土地周辺にどんなアパートが建っているのかも調べておくとこの地域はどういう人の利用が多いか体感できます。

そうすれば、ターゲットに最も適したアパートを建てられるのではないでしょうか。

入居予定者の方向性を掴むことがとても重要です。

入居者ファーストで考える

ターゲットが確定したらその人たちがどういった物件を求めているのかを理解することが大切です。

その土地周辺で賃貸物件を探しているターゲット層に合わせて、アパートの部屋や設備をどうするか詳細を練っていきます。

例えば、学生や単身での利用が多そうだと予測するのであれば、お風呂とトイレはセパレート、エアコンを付ける、独立洗面台、Wi-Fiをi設置する、宅配ボックスを付けるなど好感を持たれそうかつ、求められるであろうものはできるかぎり完備する方がよいでしょう。

結果的に入居に繋がるので初期投資も大切です。

アパートを建てる場合、どんな設計にするかも非常に重要となります。

入居者のことを考えて住みやすい環境を用意してあげれば、退去率を下げられるので自分にとってもプラスとなります。

ハウスメーカーに依頼する場合、既に商品として取り扱っているものを提案されることが多いので、他のアパートと差別化できない可能性があるので要注意です。

入居者のニーズに合わない物件になってしまう可能性があります。

当然ターゲットに合わせて設計を変えなくてはいけません。

間取りや設備など細かい部分にもちゃんとこだわりましょう。

ハウスメーカーにもよりますが設計の変更ができないケースもあるので、1つに絞るのではなくいくつかのメーカーに相談することをオススメします。

新築のアパートを建てる

アパート経営にかかる費用は、意外に初期投資よりも維持費のほうがかかります。

ですが新築の場合は、中古に比べるとそこまでメンテナンスが必要ないので、ランニングコストを抑えられます。

中古でアパートを購入すれば購入費用は安く済みますが、設備や部屋の修繕にお金がかかってしまうことが多く、結果的に新築の方が安いパターンもよくあります。

維持費を抑えながら新築アパートを経営すれば、管理費用を最小限におさえながらも、しっかり収益を得られるアパート経営ができます。

出来る限り自己資金の割合を多くする

金融機関から受ける融資の額が少なければ、その分ローン返済額も少なく済みます。

アパート経営が始まってからも手元に残るお金も多くなるので、経営も軌道に乗りやすいでしょう。

毎月のローン返済額が高いうえに、さまざまな理由により払わなくてはいけないお金が増えてしまった場合、手残りが少なくなってしまいます。

何が起こるかわからない世の中なのでどんなリスクにも対応できるよう、自己資金の割合を大きくすることをオススメします。

一般的な自己資金割合は、総建築費の約2割とされていますが、可能であれば3割以上を目標に自己資金を準備しておいてください。

実際にアパート経営がはじまってからの財政状態の悪化防止対策にも繋がります。

近年は物価だけではなく建築費も高騰しているので、アパート経営をはじめるのに必要な借入金も高額になっているのが現状です。

借入金額が多くなるとローンを返済していくので精一杯になり、収益を得られません。

アパート経営におけるローン返済比率の目安は、約40%〜50%とされています。

この割合を目指すべく財務状況を維持できるようにしておきましょう。

まとめ

アパート経営は、仮想通貨やFXに比べるとローリスクで安全ですが、積極的に資産を増やすための攻めた投資方法の一つでもあります。

世間では【アパート経営は儲からない】と思われがちですが、そもそも何と比べて儲かる、儲からないの判断しているのかにも変わってきます。

マンション経営よりもリスクが低いので、案外初心者でもチャレンジしやすい土地活用方法です。

かといって無知ではじめたところで失敗してしまうと取り返しのつかない事態になりかねません。

アパート経営をスタートする前にしっかり事前調査しておきましょう。

アパート経営の最大の目的は、【利益を出し続けること】です。

その利益を最大化するためにどうすべきか理解しておかなくてはいけません。

今回の記事を参考に、アパート経営を検討してみてください。