アパート経営の利回りについて初心者が解説してみた
今回の記事は、このような方にオススメです。
「アパートを経営したい方」
「アパート経営の利回りに興味がある方」
「アパート経営に不安がある方」
「アパート経営の利回りについて知りたい方」
この記事では、アパート経営の利回りについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
Contents
アパート経営について
近年、投資先として注目を集めているのが「アパート経営」です。サラリーマンとは異なる収入源を確保し、資産形成を図りたい方にとって、魅力的な選択肢の一つとも言えます。他にもアパート経営はさまざまなメリットがありますので一部紹介します。
《アパート経営のメリット》
- 安定収入を得られること
アパート経営の最大のメリットで、入居者からの家賃収入という安定した収入を得られることです。勤続年数によって収入が決まるサラリーマンとは異なり、空室リスクを抑制し適切な家賃設定を行うことで、長期的に安定した収益を期待できます。
- 資産形成ができること
ローンで購入したアパートは、家賃収入でローンを返済しながら、自身の資産を形成することができます。将来的には、アパートを売却してまとまった資金を得ることも可能です。
- 社会貢献ができること
アパート経営は、人々の基本となる衣食住の住を提供するため、社会貢献につながります。
- 相続税対策になる
アパートは土地と建物という２つの資産で構成されています。土地は相続税評価額が低く設定されているため、相続税を節税することができ、アパート経営は相続税対策にも有効です。
アパート経営は、上記のようなメリットがある一方で、空室リスクや修繕費などの諸費用がかかるため、必ずしも儲かるという保証はありません。
アパート経営の利回り
アパート経営をする時、最も気になる指標の一つが「利回り」です。これは、投資額に対してどれくらいのリターンが期待できるのかを示す値です。しかし、利回りの計算方法は複雑であり、表面利回りだけを見て判断することはとても危険です。
これから、アパート経営における利回りの種類と計算方法、理想的な利回り、地域別の平均利回りを上げるポイントなどをわかりやすく解説します。
利回りの種類
アパート経営を始める前に、必ず理解しておきたいことが「利回り」です。利回りは投資した金額に対してどれだけの利益が期待できるのかを示す指標で、アパート経営には「表面利回り」と「実質利回り」という２種類の利回りが存在し、それぞれ異なる意味を持っています。
1. 表面利回り
表面利回りとは、年間の家賃収入を投資額で割って算出したものです。
（計算式）
表面利回り＝年間家賃収入÷投資額×100
例えば、１億円で購入したアパートの家賃収入が800万円であれば、表面利回りは8％となります。
表面利回りは、投資額に対する家賃収入の割合をシンプルに表したものです。一見すると、8%という数字はたかり周りに見えます。しかし実際の利回りは表面利回りよりも低くなります。表面利回りは地域や物件の条件によって異なってきますが、一般的に8%〜10%と言われています。
2. 実質利回り
実質利回りとは、年間の利益を投資額で割って算出したものです。表面利回りから、空室リスクや管理費、修繕費などの諸経費を差し引いて計算します。
（計算式）
実質利回り＝（年間家賃収入-諸経費）÷投資額×100
例えば、表面利回り8％のアパートの空室率が10％、年間の諸経費が200万円とすると、実質利回りは、5.6%となります。
このように、表面利回りの計算には含まれていない空室リスクや、諸経費が含まれているので、実質利回りは実際の収益性を正確に反映した利回りです。アパート経営の収益性を評価する際には、表面利回りだけでなく、実質利回りを確認することが重要です。
利回りについて「表面利回り」と「実質利回り」の２種類の利回りを紹介しましたが、アパート経営をする時には表面利回りだけを見て判断することはとても危険です。表面利回りが高くても、空室率が高かったり、諸経費が多かったりすると、実質利回りは低くなるので注意が必要です。
実質利回りを高めるには
実質利回りとは、表面利回りから空室リスクや管理費、修繕費などの諸経費を差し引いて算出したものです。つまり、空室率を抑え、諸経費を抑えることが実質利回りを高める鍵となります。
①立地のいい物件を選ぶ
立地のいい物件は入居者の需要が高いので空室リスクが低いことや、空室が出てもすぐに新しい入居者を見つけられる可能性が高いです。また、家賃相場が安定しているため、家賃を下げなくても入居者を見つけられる可能性が高いです。
- 駅近の物件
駅から徒歩圏内の物件は通勤や通学に便利で入居者の需要が高いです。
- 商業施設の利確の物件
スーパーやコンビニ、大型商業施設など、生活に必要な施設が近くにあると、利便性が高く入居者の需要が高い
- 閑静な住宅街
騒音や交通量が少ない地域はファミリー層や高年齢層から需要があります。
- 学校区
評判のいい学校区のある物件は、教育熱心なファミリー層から需要が高くなります。
また、立地のいい物件は高い実質利回りを維持できるため売却益も期待できることから、将来的な売却も有利にはたらきます。
このように、立地のいい物件は空室率を抑え、諸経費を抑えることができるため、実質利回りを高めることができます。
ただし、立地のいい物件は価格が高いため、投資額も多くなります。投資家は、自身の投資目標やリスク許容度を考慮した上で、物件選びをすることが重要です。
②築年数が新しく、設備が充実した物件を選ぶ
築年数が新しい物件は、設備が新しく清潔感があるので、入居者の需要も自然に高まります。それにより、空室率が低くなるので実質利回りを高めることができます。
- 設備の充実
最新の設備を導入することで、入居者の満足度向上につながり、空室リスクを抑えられる可能性があります。
- セキュリティ
防犯カメラやオートロックなどのセキュリティ設備は入居者の安心感につながり、空室率を低く抑えられる可能性があります。
- インターネット環境
光回線などの高速インターネット環境は、現代社会では必須条件であり、入居者の満足度を高める要因になります。
また、築年数が新しくて設備が充実している物件は、設備が新しく、清潔感があるため、入居者の満足度向上につながり、周辺の条件が似たような物件よりも家賃を高く設定できる可能性があります。
他にも、築年数が新しい物件は、設備も新しいので、修繕費などの諸経費を抑えることができます。
このように、築年数が新しく設備が充実した物件は空室率を低く抑え、家賃設定を高くでき、修繕費などの諸経費を抑えられるため、実質利回りが高まる可能性があります。
ただし、築年数が新しくて設備が充実した物件は価格が高いので、投資額も大きくなります。
③適切な家賃設定
適切な家賃設定は、アパート経営の収益性を左右する重要な要素です。家賃設定が高すぎると空室リスクが高くなり、低すぎると収益が低下します。
実質利回りは、表面利回りから空室リスクや管理費、修繕費などの諸経費を差し引いて算出したものです。つまり、空室リスクを低く抑え、諸経費を抑えることが実質利回りを高める鍵になります。
- 空室リスクを抑える
周辺相場と比較して適切な家賃設定を行うことで、入居者を見つけやすく、空室リスクを低く抑えることができます。また、ターゲットとなる入居者の属性に合わせた家賃設定を行うことで、入居者の満足度を高め、長期的な入居を実現し、空室リスクを低く抑えることができます。
- 収益を最大化する
家賃設定が高すぎると空室リスクが高くなり、収益が低下します。また、家賃設定が低すぎると、本来得られるはずの利益が得られず、機会損失となります。
- 諸経費を抑える
空室期間が長くなると、管理費や修繕費などの諸経費が無駄になってしまいます。適切な家賃設定により空室率を低く抑えることで、諸経費を抑えることができます。
このように、適切な家賃設定は、空室率を低く抑え、諸経費を抑えることで、実質利回りを高めることができます。
また、家賃設定は、定期的に見直すことも重要です。市場動向や周辺相場に合わせて、適切な家賃設定を行うことで、実質利回りを高めることができます。
④管理会社を慎重に選ぶ
実質利回りを高める上で見落としてしまうことがよくあることが、この『管理会社選び』です。管理会社はアパート経営において重要な役割を担います。入居者募集、家賃回収や修繕対応など、さまざまな業務を代行してくれるため、オーナーは多くの時間を費やすことなくアパート経営を行うことができます。
《管理会社を慎重に選ぶメリット》
- 空室率を低く抑えることができること
インターネット広告や内覧会の積極的な開催、リフォームの提案など、さまざまな効果的な空室対策を講じてくれる管理会社を選ぶことによって、空室率を低く抑えることができる。
- 家賃滞納リスクを低く抑えられること
経験が豊富な管理会社は、入居者の審査を厳密に行うことで、家賃滞納リスクを低く抑えることができ、家賃滞納が発生した場合でも、迅速な対応をとってくれる管理会社を選ぶことで、家賃滞納リスクを抑えることができます。
- 諸経費を抑える
複数の管理会社のサービス内容や見積もり費用を比較検討することで、費用を抑えることができます。また必要最低限のサービスに絞ることで、コスト削減を実現できます。
- トラブルを未然に防げること
法令遵守かつ入居者とのトラブル対応など、さまざまな問題を迅速かつ適切に解決してくれる管理会社を選ぶことでトラブルを未然に防ぐことができます。また、トラブル発生時の対応に慣れている管理会社を選ぶことも大切です。
これらのメリットにより、空室率を低く抑え、家賃滞納リスクを低く抑え、諸経費を抑えることによって、実質利回りを高めることによって収益を最大化することができます。
まとめ・終わりに
アパート経営の魅力や利回りについて紹介しました。
アパート経営の利回りは、投資判断をする上で重要な指標です。しかし、表面利回りだけを見て判断することはとても危険です。実質利回りや地域別の平均利回り、利回りを上げるためのポイントなどを理解した上で、慎重に検討することが重要です。
