アパート経営の初期費用はどれくらい？家賃収入で稼ぐ方法を解説

土地の活用方法の一つであり、資産運用の手段としても知られるのがアパート経営です。アパート経営にはさまざまなメリットがありますが、デメリットや注意点も存在します。家賃収入を得ることで安定した収入を得ることができますが、初期費用について不安を感じる方も多いでしょう。そこで今回は、アパート経営の家賃収入を得ることによるメリットやデメリット、その初期費用について解説します。

アパート経営に必要な初期費用とは？

アパート経営の初期費用の内訳

アパート経営にかかる初期費用は、建物の本体工事、付帯工事、その他の諸費用に分類されます。これらの費用を正確に把握することは、不動産投資の成功に不可欠です。

本体工事費：アパート建設の主要なコスト

まず、本体工事費はアパートの建設にかかる費用を指します。この費用はアパートの規模や構造によって異なり、全体の70%から80%を占めます。木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造によって坪単価が異なります。例えば、木造3階建てのアパートを約90坪の土地に建設する場合、建設費用は約6,660万円から9,450万円になります。

付帯工事費：インフラ整備にかかる費用

付帯工事費には、電気や水道の引き込み工事、地盤改良工事などが含まれます。これは初期費用の10%から20%を占めることがあります。

その他の諸費用：見落としがちな費用項目

その他の諸費用には、不動産取得税、印紙税、登記費用、アパートローンの手数料、各種保険料、外注費などが含まれます。特に不動産取得税は土地や建物の取得に伴い発生し、「固定資産税評価額に税率をかけて」算出されます。また、印紙税は契約書に添付するための費用であり、契約金額に応じて異なるため、注意が必要です。登記費用は土地や建物の登記に伴う費用であり、税理士や弁護士への相談料、不動産仲介会社の仲介手数料なども含まれます。

これらの初期費用を正確に把握し、計画的に資金を調達することが、アパート経営の成功につながります。さらに、物件の取得や建設に関する費用は地域や条件によって異なるため、事前に詳細な計画を立てることが重要です。

家賃収入を得るアパート経営のメリットとデメリット

アパート経営による家賃収入のメリット

アパート経営のメリットは多岐にわたりますので、今回はその中から3点をご紹介します。

• 比較的高利回りの資産運用が可能
• 相続税対策となる
• 建設しやすい

高利回りの資産運用の可能性

アパート経営は、安定した収益を得られるだけでなく、比較的安全な投資である点も魅力的です。不動産市場は比較的安定しており、株式市場のような急激な変動がないため、投資家にとってリスクが低いとされています。。また、賃貸料の収入は、物件の保有者にとって定期的かつ安定しているため、他の投資方法に比べて収益が見込めるとされています。

相続税対策としての効果

アパート経営は、相続税対策としても有効です。相続税の課税対象となる資産の評価額が、実勢価格よりも低く設定されるため、相続税負担を軽減できるのです。これは、アパート経営が相続時の財産価値を抑える効果があるためです。そのため、資産家や富裕層の間では、アパート経営を相続税対策の一環として積極的に活用するケースが見られます。

建設のしやすさ

アパート経営は、建設が比較的容易な点も魅力の一つです。住宅地や商業地など、あらゆる場所でアパートを建設することができます。建築規制が比較的緩やかであるため、都市部や地方都市などさまざまな場所で建設が可能です。また、建物の規模が小さいため、建設コストを抑えることができます。これにより、比較的手軽にアパートを建設することができ、投資家にとっても魅力的な選択肢となっています。

以上がアパート経営のメリットの詳細です。安定した収益と相続税対策、建設の容易さという点から、多くの投資家にとって魅力的な選択肢となっています。

アパート経営のデメリット

反対に、アパート経営で家賃収入を得ようとすると、下記のようなデメリットがついてきます。

• 自己資金が必要なことが多い
• 修繕費用が発生する
• 空室リスクがある
• 災害リスクがある

自己資金の重要性

アパート経営は、建築費用や諸費用を賄うためには一定の自己資金が必要です。例えば、建築資金の10%程度の頭金や建築費の5%程度の諸費用は、すべて自己資金から捻出する必要があります。これは、銀行などからの融資だけでは賄えない部分であるため注意しておきましょう。また、アパート経営の収益性が高くないため、土地まで借入金を組んで購入することはリスクが高いです。自己資金の準備が必要なのです。

修繕費用の発生リスク

アパート経営では、入居者の退去後や定期的なメンテナンスの際に修繕費用が必要です。小規模な修繕から大規模な改修まで、さまざまな費用がかかります。とくに、建物の老朽化や自然災害などが原因で発生する修繕費用は予期せぬ出費となるでしょう。これらの費用を適切に予算化し、定期的にメンテナンスを行うことが重要です。

空室リスクがある

アパート経営では、建築や運営にかかる費用を賄うために、常に入居者が必要です。しかし、空室が増えると収入が得られなくなるため、キャッシュフローがマイナスになるリスクがあります。とくに、借入金が多い状態だと、空室が増えた場合の影響が大きくなります。適切な立地条件や入居者の需要をよく調査し、リスクを最小限に抑えることが必要です。

災害リスクがある

地震や火災、水害などの自然災害は、アパート経営における大きなリスクの一つです。とくに、地震や火災のような災害が発生した場合、建物の損壊や入居者の安全確保が重要です。念のために保険に加入することや、建物の耐震性や防火対策を強化することで、リスクを軽減できます。しかし、完全にリスクを排除することは難しいため、事前のリスク評価と対策が必要です。

初心者が選ぶべきアパートの条件

アパート経営を始める前の注意点

「アパート経営はこれからはやめておいた方がいい」という声を聞いたことがあるかもしれません。アパート経営が適しているかどうかを判断するためには、いくつかの要因を考えなければなりません。下記のポイントに気を付ければ、アパート経営を始めても問題ないでしょう。

• 事前に情報収集する
• 利回りの理解
• リスク管理の能力を持つ
• 土地の条件をしっかりと選ぶ

事前情報収集の重要性

アパート経営はあくまでも投資として行うものであり、成功するためには十分な知識と情報が必要です。不動産投資に関する書籍やウェブサイト、セミナーなどを活用して知識を身につけることが重要です。地域の不動産市況や需要動向、賃貸市場のトレンドなど、情報収集を行うことでリスクを軽減できるでしょう。

利回りの正しい理解

利回りは投資の収益性を示す重要な指標ですが、表面利回りと実質利回りの違いを理解することが必要です。表面利回りは家賃収入と投資額の比率を示し、実質利回りは家賃収入から経費を差し引いた実際の利回りを示します。実際の利回りを正しく評価することで、投資のリスクや収益性をより正確に把握できます。

リスク管理能力の必要性

アパート経営は投資であり、リスクを完全に排除することはできません。不測の修繕費用や空室リスク、自然災害などさまざまなリスクが存在します。リスクを事前に想定し、適切な対策を講じる能力が重要です。

土地条件の適切な選定

アパート経営に適した土地を選ぶことも重要です。都心部や交通アクセスの良い地域、商業施設や学校、公園など生活に必要な施設が近くにある場所が好ましいです。また、再開発の予定があるなど将来的な価値の上昇が期待できる土地も魅力的です。

これらの要因を考慮し、事前に準備を行い、リスクを最小限に抑えることができる人であれば、アパート経営を始めても問題ないと言えます。ただし、不動産投資は個人の能力や状況によって異なるため、近くの人に相談して投資を始めるか決めましょう。

これからのアパート経営に適した物件の特徴

これから初めてアパート経営を始めるのであれば、下記のようなアパートに投資するよう努めましょう。

• 新築または築浅の物件を選ぶ
• 都市部の立地を選ぶ
• ワンルーム・1Kの間取りを選ぶ
• 生活動線に沿った立地を選ぶ

新築または築浅の物件を選ぶ

築年数が新しい物件は、設備や建物の劣化が少なく、入居者からの需要が高い傾向にあります。古い物件は、修繕や設備の更新が必要になる可能性があり、需要は著しく低減するのです。とくに、近年は耐震性や省エネ性などの観点から、新築物件や築浅の物件であれば、入居者のニーズに合致しやすいです。

都市部の立地を選ぶ

都市部では、交通アクセスや生活施設の充実度が高く、賃貸需要が安定しています。また、都市部のアパートは土地価値が高いため、将来的な資産価値の増加も期待できます。また、都心部ならば企業や大学が集積しており、学生や社会人の居住需要が高まっているため、アパートの需要も高いかもしれません。

ワンルーム・1Kの間取りを選ぶ

近年の社会情勢や家族構成の変化により、単身者世帯が増加しています。そのため、ワンルームや1Kのアパートが需要に応える選択肢として重要視されています。とくに、若年層や単身者向けのアパートは、マンション賃貸とは異なり、広さよりも立地や設備、価格などが重視される傾向があります。

生活動線に沿った立地を選ぶ

生活動線に沿った立地条件は、入居者の生活を便利にするうえで重要です。例えば、最寄り駅やバス停からのアクセスや、近隣の買い物施設や医療施設への利便性が高い場所が好まれます。単身者向けのアパートでは、コンビニや病院へのアクセスが近い立地が重視されることがあります。また、ファミリー向けのアパートでは学校や公園へのアクセスが重視されることが多いです。

総じて、アパート経営を始めるのであれば、市場調査が欠かせません。地域の住宅ニーズやどのような用途地域であるのか、どのような年齢層が多く住んでいるのかなどを調査し、アパートを選ぶことが重要です。

まとめ：アパート経営を成功させるためのポイント

本記事では、アパート経営で家賃収入を得るメリットやデメリット、初期費用を中心に解説しました。必ずしもアパートだけではなく、マンションや土地貸し、駐車場経営で賃料を得る方法など、さまざまな土地活用、不動産投資方法があります。不動産市場調査や地震のライフプランを考慮し、どのような不動産投資にするのかを決めましょう。最後までご覧いただきありがとうございました。