【注意！】不動産投資ローンと住宅ローン。似て異なる要素を徹底分析！気になる情報をまとめました！

不動産投資を始めるにあたって、まず初めに物件の準備が必要になります。みなさんは物件を購入するとき、どのような方法で資金を準備しますか。不動産投資を行う場合、ローンを組んで物件を購入するパターンが比較的多いです。不動産投資を始める方の多くは、ローン＝住宅ローンと考えていらっしゃるため「住宅ローンを使って物件を購入すればいいのだろう」と考えられます。また、ご自身でローンについて事前に調べた方は「住宅ローンで不動産投資を始めると得である！」ということに気づいた方もいらっしゃると思います。しかしながら、『不動産投資におけるローン』自体、別に存在しますし、そもそも投資用物件のために住宅ローンを利用すること自体は禁止行為であり、不正利用にあたります。皆様に正しく不動産投資を始めていただくためにも、以下情報をまとめています。最後までどうぞご覧ください。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資ローンって何？

不動産投資ローンとは、家賃収入を得ることを目的として収益用不動産を購入する方に適用できるローンのことを指します。アパートの経営やマンション経営といった事業を行うにあたって金融機関から融資を受けることができます。不動産投資を始める際に物件を用意しますよね。自己資金のみで身の丈にあった物件を購入することも可能ですが、多少値が張っても、長い目で見たときに価値の上がりそうな物件を購入した方が、より大きな投資効果を生むことができるのです。こんな時に不動産投資ローンを利用すれば、自己資金では手に入れることが難しい価値のある物件を購入することができますし、少ない自己資金で、より大きな利益を得ることが可能になるため、不動産投資を行う際に多くの方が利用しています。まずは不動産投資ローンについて細かく説明していきます。

概要

不動産投資ローンは、事業用ローンの一種であり、家賃収入からローンの返済を行います。空室などによる突然の収入減少リスクなどを考えて、金融機関は高めの金利設定をしてきます。赤字や経営破綻など、万が一のケースに備えておく必要があるからです。不動産投資ローンは、本人の返済能力はもちろんですが、「不動産投資」として、適切な事業内容になっているかどうかも細かく審査されます。「その投資用物件を購入することで、本当に採算がとれる見込みがあるのかどうか。」「今後将来的に継続的な運用を行うことが可能なのかどうか。」といったところが重要視されることになります。 よく、ローンと聞くと「住宅ローン」を想像される方が多いですが、不動産投資ローンと住宅ローンは、似て異なるものです。住宅ローンと不動産投資の違いについては、以下に詳しく説明しています。ぜひ参考にしてください。

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不動産投資と住宅ローンの違い

不動産投資用に物件を購入する場合は、住宅ローンを使うのではなく、原則「不動産投資ローン」の利用が必須となります。同じ不動産購入目的のローンの中に「住宅ローン」の存在がありますが、これらは内容が異なります。先ほど挙げた不動産投資ローンの内容に加えて、住宅ローンとの違いはどういったところにあるのか見比べながら、双方の特徴を分析していきます。

金利の違い

《金利の違い》 不動産投資ローンは、投資物件を購入するために利用しますが、住宅ローンは自分や自分の家族が居住するための物件を購入するために利用します。住宅ローンは、本人か、もしくはご自身の親族が居住するための物件（居住用物件）として利用されるものですよね。個人住宅は生活を送るにあたって必要不可欠なものとみなされ、誰もが手軽に購入できるように、金利が比較的低めに設定されています。一方、不動産投資ローンは事業のための資金であるため、居住目的である住宅ローンよりも金利が高く設定されています。不動産を購入するために金融機関から融資を受けるという点だけ切り取ると双方は同じに見えますが、対象物件が投資用で使うものであるか、住むために利用するのかどうかという点で大きく金利が異なります。

融資金額の違い

住宅ローンの基本的な借入額は年収の5～6倍程度とされています。一方、不動産投資ローンの上限は、借主の年収と資産はもちろんのこと、不動産投資による家賃収入が追加されるため、年収の10倍～20倍の額の融資を受けることができます。

返済方法と返済期間

家賃収入からローンを返済する不動産投資ローンと比べて、住宅ローンは給与収入などから返済します。住宅ローンの場合、給与収入のあるうちにローンを完済し切る必要があるため、定年時期に合わせて35年ほどの返済期間となっていますが、不動産投資ローンの場合、融資期間は物件の種類（戸建／アパート等）や物件の構造（木造／鉄筋等）によって異なります。

審査方法

住宅ローンは、勤務状況や借入状況などから返済能力があるかどうか審査を行いますが、不動産投資ローンは本人の返済能力だけではなく、不動産投資という事業において、その投資用物件で本当に採算がとれるのかどうかをチェックされます。将来的に、継続して運用を行うことが可能なのかどうかが大きなポイントになってきます。

税制優遇

住宅ローンの場合、税制優遇を受けることができます。なぜなら、1世帯が住宅購入をする＝不動産会社・工務店など関連業種に多くの仕事が行き渡るようになるため、日本経済にとってプラスの効果をもたらすことができるという捉え方をされるのです。国は住宅購入を景気刺激策として打ち出しており、今導入されている優遇制度の一つとして「すまい給付金」があります。毎年のローンの残高に対し、10年間毎年1％分ずつ所得税から控除できるという制度です。この優遇制度は住宅ローンにのみに適用になります。 ここまでの話をまとめると、一般的なローン（住宅ローン）と、不動産投資ローンは、全く印象の違うものであることがわかったと思います。同時に、住宅ローンの優しさを知り、不動産投資ローンの厳しさが判った方も多いのではないでしょうか。実はこのように、住宅ローンの方が金利が低かったり、税制優遇もあることから、住宅ローンを使って不動産投資を試みる人が急増しています。次章では、住宅ローンで不動産投資を始められるのかについて見ていきます。

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住宅ローンで不動産投資を始められるのか

結論から申し上げると、住宅ローンを使って不動産投資を始めることはできません。投資用物件を購入するために住宅ローンを利用すること自体が、「不正利用」にあたります。不動産投資用ローンを利用しない人のこのようなしかし、上記のような不正利用をする人が世の中には多く存在していることも事実です。では、本当に不動産投資ローンには魅力がないのでしょうか。不動産投資ローンの場合、「一つの事業に対しての融資をお願いする」といった、ビジネスローンにあたります。不動産投資ローンを組むことで「少ない自己投資金額で高い利回りを獲得する」ことができ、いわゆる“レバレッジ“を効かせることが可能になります。

レバレッジ効果

レバレッジとは少ない力で大きな力を得ることを意味します。いわゆる「てこの原理」のようなものです。「少ない力」に相当するのが【自己資金】です。小さな力（自己資金）に大きな力（借入金やローン）を加えることで相乗効果が出て高収益を上げられるようになります。具体的にお伝えします。例えば、自己資金が1,000万円あったとします。自己資金だけを使って中古の1,000万円の物件を購入する選択肢もありますが、自己資金に加えて銀行から5,000万円の融資を受ければ、6,000万円の価値の高い物件を購入するという選択肢が増えます。この2つの選択肢の共通点は同じ金額の自己資金で始めようとしていますが、銀行から融資を受けた方が、より世の中的にニーズの高い物件を購入することができますよね。つまり、投資効果が6倍に高まるということです。もしここで、住宅ローンを利用したら、確かに金利は低く住むかもしれませんが、ここまで高額な融資を受けることはできません。仮に年収500万円のサラリーマンが不動産投資を始めるとしましょう。年収のおよそ5倍の融資までしか受けられないので、2,500万円の融資までしか受けることができません。逆に不動産投資ローンなら上記記載のとおり5,000万円の融資を受けることができます。融資額と金利を比較したら、圧倒的に不動産投資ローンを使う方が有利になります。 では少しシチュエーションを変えます。仮に、購入物件の上限額を一定にする場合、レバレッジはどのように働くのか見てみましょう。まず、1つ目は、3,000万円の物件を自己資金のみで購入するという選択肢、もう1つは3,000万円の物件を1,000万円の自己資金と2,000万円の融資で賄うと言う選択肢を設けるとします。利益だけを純粋に見ると自己投資で全てを賄った方が金利がかからず、利益率を上げることができますよね。ただ、不動産投資で大切なことは、「長い目で見て運用すること」です。長期的に見ると、銀行融資を受けて自己資産を少し残しておくことで、残りの2,000万円を次の投資に充てることができるので、次回の投資の幅が広がりますよね。1つの物件を買って投資を完結させるのでは儲けにつながりません。さらに投資生活を深めていくためにも、不動産投資ローンの利用をする方が圧倒的にオススメです。第一、住宅ローンでの不動産投資自体、不正行為にあたりますので、不動産用ローンを利用するようにしましょう。

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マイホームも買いたい！ローンの両立は可能！？

既にマイホームを購入して住宅ローンを組んでいる方も多いでしょう。そのような方でも、不動産投資ローンを組むことは可能です。なぜなら、前述の通り、住宅ローンは本人の返済能力が問われるものであり、不動産投資ローンとは別物だからです。ただ、2つのローンを併用する場合、本来不動産投資ローンで受けられるはずの予想融資額から住宅ローンの残額分が減額される仕組みになっているため、注意が必要です。元々、不動産投資ローンは住宅ローンより審査が厳しいため、金融機関が審査をする際に「収益性が高い」と認めてもらえるような物件を見極めることが大切です。逆に、投資用不動産を先に購入して、後から自宅の住宅ローンを組む方法の方が望ましくはありますが、ビジネスが波に乗らなかった場合、ご自身の居住用住宅を購入するときに審査に通らなないということも十分に考えられます。投資の前には、必ず今後の人生設計を見直し、投資用物件、居住用物件、どちらを先に購入するのか、順番を熟慮する必要があるでしょう。

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まとめ

今回は、不動産投資ローンと住宅ローンについて、双方の違いや魅力、デメリットなどについて触れてきました。住宅ローンの方が手軽に始められるため、近年住宅ローンを不正に利用する人が増加してきています。しかし、正しくローンを使えば、不動産投資ローンの方がより大きな効果を生むことができますし、ご自身の投資生活の幅を広げていくことができます。目先の手軽さよりも、後から久留里駅の大きさに目を光らせて、正しく不動産投資を行なっていくことが大切です。最後までご覧いただきありがとうございました。

《出典》

不動産ローンの審査基準／セゾンファンデック
https://www.fundex.co.jp/personal/investment/about/

不動産投資ローンと住宅ローンは何が違う？／トーシンパートナーズ
https://www.tohshin.co.jp/blog/article0032.html

不動産投資ローンと住宅ローンを両立することは可能なのか？ ／TOKYOリスタイル
https://restyle.tokyo/forbeginners/balance-of-loan.html

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける