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2025/11/21離婚時の財産分与と住宅ローン対応法を解説
- 融資・ローン
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
財産分与が発生するタイミングと対象の財産
財産分与は、婚姻関係にある期間に築いた財産を離婚時に分けることを指します。
財産分与の割合は基本的に夫婦が2分の1ずつを受け取ります。家庭状況や離婚に至った理由などによっては変動するケースもあるでしょう。
財産分与は離婚時に必ず行う手続きであり、お互いがしっかりと話し合い、納得できる内容を決めることが重要です。
注意点としては財産分与はあくまで婚姻関係にある時期に築いた財産が対象なため、独身時代に築いた財産は財産分与の対象外です。
例えば、独身時代に蓄えた貯金や購入した貴金属などは財産分与の対象外です。財産分与の話し合いのテーブルに乗せる必要はありません。
また、財産分与の場合は税金なども掛からないため、状況によっては子どもを引き取る方に多めに財産分与するケースもあります。
財産分与に含まれる不動産の条件
不動産も財産分与の対象となります。婚姻期間中に購入した不動産のみが対象となります。
注意点としては親から相続した不動産や独身時代に購入した不動産は財産分与の対象外です。要求しても基本的に得られません。
ただし、独身時代に購入した場合でも相手に渡してもいいと判断した場合には、購入していない方に渡してもいいです。
不動産関係であっても話し合いが大事になってくるため、お互いが自分の主張をしながらも納得できるラインを見つけるようにしましょう。
また、婚姻関係がある状態で購入した不動産に関しては、住宅ローンの有無や債権者が誰かによっても対応が変わります。
住宅ローン状況などについてはしっかりと把握して、財産分与の話し合いをすることが大切です。
住宅ローンが残っている場合の財産分与方法
財産分与時に住宅ローンが残っている場合、対応は関係性や子どもの有無によって異なります。
一般的には大きく分けると財産分与時に住宅ローンが残っているなら、売却するかどちらかが住み続けるかの2択です。
しかし、細かい部分まで見ていくと売却する場合でも、住み続ける場合でも数多くの選択肢が存在しています。
不動産の財産分与は資産価値に影響を与えるため、住宅ローンが残っている場合は慎重に判断する必要があります。
さらに、どちらかが家に住み続ける場合、出て行く方に多くの現金を財産分与する方法もあります。
財産分与時に住宅ローンが残っている場合の対応について解説していきます。
財産分与時に家を売却する場合の注意点
どちらも家に住み続ける予定がなければ、家を売却して住宅ローンを完済するケースが一般的です。
家を売却するには時間が必要になってしまう可能性も高いため、財産分与を視野に入れて考えているなら早い段階で行動するのがオススメです。
また、売却をして現金化して財産分与には活用します。住宅ローン残高と家の資産かつによって売却後の対応も変わります。
売却金額が住宅ローン残高を上回る場合、完済後に残りを半分ずつ分けることが可能です。
しかし、売却した金額が住宅ローン残高を下回っているなら、売却した後の住宅ローン残高を自己資金などで返済しなければなりません。
家を売却する前には住宅ローン残高と家の資産価値について調べて、売却額が住宅ローンを上回るか下回るかを把握しておきましょう。
債権者が住み続ける場合の対応方法
住宅ローンの債権者が住み続ける場合、返済金は引き落とし口座に入金すれば問題ありません。
債権者とは住宅ローンの契約者を意味しているため、夫側が契約しているなら、夫・妻側が契約しているなら妻になります。
ただし、どちらかが債権者であって連帯保証人になっている場合は注意が必要であり、住宅ローン返済が滞った場合には連絡が来ます。
連帯保証人になっているなら住宅ローン契約している金融機関に相談して、具体的な対策などについて確認しておきましょう。
もしも、連帯保証人になっている状態で住宅ローン返済が滞れば、連帯保証人が住宅ローン返済しなければいけないケースも考えられます。
連帯保証人となっていて支払いを拒否することは難しいため、財産分与時には注意が必要です。
債権者以外が住み続ける場合のリスクと対策
住宅ローンの債権者以外が住み続ける場合はとくに気を付けなければならず、最初は住宅ローンの支払いを継続するといっていても途中でしなくなる可能性もあります。
住宅ローンの債権者以外が住む場合、住宅ローン返済が滞るリスクが高く、安定性に欠けます。
金融機関からすると住宅ローン返済が滞って支払いの意思がないなら、法的手続きに則って家の差し押さえをおこないます。
そのため、万が一住宅ローン返済が滞ったケースも考えて、ある程度はまとまった資金を準備していくなどの対策が必要です。
残るほうが働いているなら住宅ローン借り換えも視野に入れるなど、自分だけでも住宅ローン返済ができるかどうかも大切といえます。
ペアローン利用時の対応方法
ペアローンとは夫婦で共同名義で組める住宅ローンのことであり、金融機関などによって名称や商品名が違います。
一般的には夫婦や親子などで同居することを前提として、一つの住宅ローンを組む方法です。
ペアローンでは、夫婦の収入を合算するため、単独で住宅ローンを組むよりも借入金額が増加しやすいです。
一方でペアローンは夫婦関係があって同居することが条件であり、離婚して家から出ていく場合は契約違反になるので注意しましょう。
家に住み続けるなら住み続ける方の名義で住宅ローン借り換えをおこないますが、住宅ローン残高次第では審査に落ちる可能性もあります。
理由としては夫婦の収入を合算した金額でもともと審査を受けていたため、どちらから一方だけの収入で審査をおこなうためです。
住宅ローン借り換えをして賃貸運用する方法
全体的な数から考えればレアケースではありますが、住宅ローンの借り換えをして賃貸物件にした例もありました。
住宅ローンは基本的に本人または家族が住むため、賃貸物件にするには事業用ローンへの借り換えが必要です。
ただし、一般的には住宅ローンよりも事業用ローンのほうの利息が高いため、最終的な総返済額は事業用ローンの方が多くなるでしょう。
賃貸物件として貸し出して家賃収入をローン返済や、子どもの教育費などに充てて運用していく方法になります。
今すぐに家を売却する必要はないけれど、どちらも継続的に住む気はないなら方法のひとつとして視野に入れるといいでしょう。
住宅ローンが絡む財産分与時に金融機関に相談する重要性
住宅ローンが絡んでいる場合、金融機関に相談し、具体的な対策方法についてアドバイスを受けることをお勧めします。
自分たちだけで話し合っていても住宅ローン問題を解決するのは難しく、住宅ローン借り換えなどは専門的な知識と経験が求められます。
また、先述したようにペアローンを組んでいる場合だけでなく、連帯保証人になっている場合は早急に金融機関に相談しなければなりません。
理由としては金融機関と住宅ローン契約を結ぶ際には条件が決められており、離婚することによって一部条件を満たしていない状態になる可能性があるためです。
先に金融機関に相談しておけば具体的な手続きや対応をアドバイスしてもらえます。相談せずに後から金融機関が知った場合は契約違反になるかもしれません。
財産分与時にはいろいろな手続きが必要になって後回しにしがちですが、住宅ローンが残っているなら先に相談しておきましょう。
金融機関側からすれば契約内容などに基づいて差し押さえなどもおこなうため、後から報告があった場合は差し押さえをする可能性もあります。
大切なのは先に、早めに金融機関に報告して、アドバイスをもらいながら適切な方法で手続きすることです。
住宅ローン借り換えには時間がかかる
住宅ローン借り換えには時間がかかるだけでなく、さまざまな書類が必要になるのでギリギリで相談するのはオススメできません。
離婚後にどちらかが遠くに引っ越しをする場合は、引っ越しをした後に手続きをするのは手間や時間が掛かります。
離婚することが決まって財産分与を考えるタイミングで金融機関に報告して、住宅ローンの借り換えなどを具体的に進めていくことが大切です。
金融機関側からすると離婚によって住宅ローン返済が滞る可能性も考えて、どうすればいい形で返済できるかについても一緒に考えてくれます。
また、住宅ローン借り換えは書類を提出して終わりではなく、最初に住宅ローンを借りた時と同じような手続きが必要です。
家を売却して財産分与を行う際の不動産会社への相談方法
財産分与の話し合いの結果として家を売却するなら不動産会社にも相談して、少しでも早く売却したいなら複数の不動産会社を比較しましょう。
不動産会社によっては得意としている物件が違うだけでなく、地元密着で物件を取り扱っている不動産会社や全国でネットワークを持っているなどさまざまです。
家を売却するのはすぐに売却できる可能性は低いといえ、タイミング次第では半年以上売却できないケースも珍しくありません。
少しでも早く売却したいと考えているなら、複数の不動産会社を比較して依頼するなどの工夫が大切です。
どうしても今すぐにでも売却したい場合は、買取専門の不動産会社に依頼する方法があります。
ただし、本来の売却相場よりも2割から3割程度売却価格が低くなるため、住宅ローンが残っている場合の使用はオススメできません。
住宅ローンが残る不動産の財産分与で慎重な判断が必要な理由
住宅ローンが残っている場合は慎重に判断するだけでなく、住宅ローン債務者などによって対策なども異なります。
また、婚姻関係がある時期に購入した不動産だけしか財産分与の対象ではないので、独身時代に購入した不動産は対象外です。
住宅ローンの内容によっては借り換えが必要になるケースもあるため、財産分与を視野に入れた時点で金融機関には相談しておきましょう。
不動産関係は財産分与時に揉めてしまうケースも多く、お互いが納得できる内容で財産分与できるようラインを見つけることが大切です。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
