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2025/11/21家を売ってもローンが残る原因は？資産価値と対処方法を解説
- 融資・ローン
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
家を売っても住宅ローンが残る理由
戸建てやマンションを購入する際には、住宅ローンを利用するのが一般的です。住宅ローンの契約金額は、一般的に数百万円から数千万円に上ります。
また、住宅ローンを契約する際、家は担保として設定され、返済が滞ると金融機関は法的手続きを通じて回収を行います。
返済が滞り法的に回収されると、信用情報に傷がつき、他のローン契約が難しくなることはあまり知られていません。
信用情報に傷がついてしまうのを避けるためにも、住宅ローン返済が滞った場合には金融機関などから住宅売却が提案されることもあります。
収入の減少や支出の増加により住宅ローンの返済が困難になった場合、家を売却しただし、家を売却しても住宅ローンが残るケースは少なくありません。
しかし、家を売って住宅ローン返済に充てたとしても、住宅ローンが残ってしまうケースは珍しくありません。
通常、家を売却すれば住宅ローン残高が全額なくなると考えられがちですが、売却のタイミングや条件によっては残高が残ることがあります。
住宅ローンが残る場合、残高を現金で一括返済するか、フリーローン等での借り換えが必要です。
資産価値が影響する！家売却後にローンが残る原因
家を売っても住宅ローンが残ってしまう原因は資産価値と住宅ローン残高が関係しており、資産価値が住宅ローン残高を下回った場合になります。
家の資産価値は建物と土地の価値によって左右されるため、売却前に資産価値を調べる必要があります。
売却時の状況に応じて、売却金額は基本的に資産価値を参考にして決定されます。
さらに、売却のタイミングにおいては住宅ローン残高も確認し、資産価値と共に必ず把握しておくべきです。
建物と土地の資産価値は変動する可能性があるため、購入時の価値がそのまま維持されるわけではありません。具体的な建物と土地の資産価値について解説していきます。
建物の資産価値
建物の資産価値は新築時が最も高く、築年数が経過するにつれて価値が低下するのが一般的です。
建物の資産価値の減少速度は法定耐用年数によって決まり、耐用年数は建築方法により異なります。
例えば、木造建築の耐用年数は22年、軽量鉄骨は27年です。資産価値は毎年均等に減少し、木造建築の場合、最初の資産価値が2,200万円なら毎年100万円ずつ減少します。木造建築では11年で資産価値が半減し、22年で価値がなくなります。
すべての建物で耐用年数を越えてしまうと資産価値がなくなってしまうことから、売却するタイミングによっては価値がありません。
少しでも高い資産価値がある状態で売却したいなら、耐用年数が長く残っていることが条件です。
土地の資産価値
土地には耐用年数といった考え方がないため、購入したタイミングと売却するタイミングでの資産価値が変わらないケースは珍しくありません。
土地の資産価値を計算するには、国税庁が公表している路線価を参考にしますが、路線価は道路に面している宅地の1平方メートル当たりの価格になります。
路線価から土地の資産価値を導き出す計算式は以下の通りです。
路線価×土地面積×補正率＝土地の資産価値 注意点としては、路線価から導き出す土地の資産価値は目安であるため、実際の売却価格と自分で計算した金額が離れている可能性があります。
基本的には利便性が良い土地ほど資産価値が高くなるため、購入時には売却する可能性も視野に入れて考えるのがオススメです。
最初から資産価値が高い土地を買うのは負担も大きいですが、将来的には自分の資産として扱えるようになるのはメリットといえるでしょう。
マンションの資産価値
マンションの資産価値は戸建てとは違った考え方をしますが、新築であっても中古であっても立地が良ければ資産価値は下がりにくいといえます。
立地条件には周辺環境・交通の利便性が挙げられ、駅から徒歩圏内にあるマンションは需要が合って資産価値が高いです。
また、周辺環境・交通の利便性だけでなく、マンション自体の日当たりのよさや階数なども関係しています。
マンション購入時には、将来的に資産価値が下がらない物件かどうかも検討して、売却する可能性も考えておきましょう。
タワーマンションなどはとくに需要が高い傾向にあるため、売却に出してから実際に売却するまでの期間が短くなる可能性があります。
家を売って住宅ローンを残さない対処方法
家を売って住宅ローンを残さない対処方法の基本としては、住宅ローン残高を資産価値が上回ることです。
そのためには資産価値が下がらない土地を購入するのに加えて、マンションであれば周辺環境や交通の便が良い物件を購入するようにしましょう。
他にも、家を売却するタイミングによっても売却価格が変わるだけでなく、住宅ローンは毎月返済しているので住宅ローン残高も重要です。
家を売るタイミングでは資産価値だけに注目はせずに、住宅ローン残高も確認しましょう。
資産価値が落ちにくい土地を購入する
資産価値が落ちにくい土地の特徴としては需要が高い土地であり、どれだけの人が求めている土地かが大切です。
たとえば同じ土地の大きさであっても、都心部では需要と資産価値が高いですが、人口が少ない地域では需要と資産価値が低くなる傾向にあります。
需要が高い土地とは、人口が多い土地や周辺地域、交通の利便性が高いのが特徴として挙げられるでしょう。
他にも、住みやすい土地であるかどうかも資産価値には関係しており、周辺環境にスーパーやコンビニ・病院などの日常生活に必要な施設が整っているかも重要です。
自分が土地購入した後に周辺環境が整備されれば、購入時よりも売却時の方が資産価値が高くなる可能性もあります。
売却計画を立てる
家を売る際にどれくらいの金額で売れるかは資産価値が影響していますが、それ以外にも売却方法の影響も大きいです。
売却価格は自分で決められることから、最初は資産価値と同額で売りに出しても良いでしょう。しかし、売却価格を高く設定すると売却できるまでに、時間がかかるかもしれません。
今すぐにでも売却したいと考えていないなら、売却計画を立てて少しでも高く売却できるような工夫が必要です。
具体的にどうやって売却していくかは不動産会社に相談して、周辺で売却されている物件の相場なども参考にして決めていきましょう。
注意点としては、一つの不動産会社に相談するのではなく、複数の不動産会社に相談してそれぞれの売却計画を比較するのが大切です。
今すぐにでも売却したいなら、買取を専門的に取り扱っている業者に相談するのがオススメです。早く売却できる一方で、周辺の物件相場よりも何割か低い売却価格になる傾向にあります。
状況に合わせてリバースモーゲージとリースバックを利用する
状況に合わせてリバースモーゲージとリースバックを利用するために、金融機関に相談してどれくらいのメリットがあるか確認しましょう。
リバースモーゲージとリースバックは使用するならそれぞれで条件が違うことから、現在住宅ローン契約している金融機関だけでなく、複数の金融機関を比較して決定するのが大切です。
注意点としては、リバースモーゲージとリースバックはメリットだけでなくデメリットもあります。メリットとデメリットを比較して自分にとって適しているかどうか検討しましょう。
本当に家を売却しなければいけないかを検討する
家を売ることを考えるのは人によってそれぞれですが、住宅ローン支払いが難しい場合には本当に家を売却しなければいけないか検討する余地があります。
金融機関や住宅ローン商品によっては、借り換えやリスケジュールができるため、家を売却しなくても済むかもしれません。
借り換えやリスケジュールは金融機関に相談しなければなりません。しかし、リスケジュールをすれば当分は利息だけの支払いを認めてくれる可能性があります。
一時的に住宅ローン返済が厳しくなっている状態であれば、リスケジュールをしてもらって利息だけの支払いにしてもらえば家を売却せずに回避できるでしょう。
本来であればリスケジュールができる内容であっても、書類提出や審査期間が足りずにできないケースも過去の事例としてあります。
ギリギリになってから金融機関に相談するのではなく、住宅ローン返済が厳しくなったタイミングで相談するのが大切です。
家を売却するにも費用が必要になるのを理解する
家を売却するにも費用が必要になることから、住宅ローン残高と売却価格が同じだと結果としては支出が多くなるでしょう。
家を売却する費用としては、仲介手数料・金融機関手数料・各種税金支払いなどが挙げられ、最終的に数万円から数十万円の費用が必要になるケースが多いです。
仲介手数料は、不動産会社ごとに設定されているため、不動産会社によっては仲介手数料が必要ありません。
他にも家の売却によって、譲渡所得が発生した場合には所有期間に応じて、長期譲渡所得もしくは短期譲渡所得に加えて住民税が加算されます。
ただし、最初に購入した金額よりも売却した金額が下回った場合には譲渡所得と住民税は加算されません。家を売却するにもさまざまな費用が必要になるのは理解しておきましょう。
家を売ってもローンが残らないためには購入時から注意する
家を売ってもローンが残らないためには購入時から注意して、将来的には売却する可能性も視野に入れて考えるのが大切です。
不動産購入して住宅ローン契約をした段階では問題なくても、さまざまな要因で住宅ローン返済が難しくなってしまうかもしれません。
たとえば子供が生まれるなどして生活費や教育費などの支出が増加したり、不況や転職などによって収入が減少したりする可能性があります。
また、住宅ローン契約金額は数百万円から数千万円になるケースが多く、返済期間も数十年になるので自分では想像していないトラブルや問題が発生するリスクが含まれています。
売却する可能性も考慮して、資産価値が落ちにくい土地を購入するなどの対策が大切です。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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