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2025/11/21フラット35の本審査完全ガイド｜基準・流れ・合格のコツ
- 融資・ローン
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
フラット35とは？
「フラット35」とは、住宅ローンの一種です。
フラット35とは住宅ローンの一種です。
住宅購入時にはローンを利用することが一般的です。
しかし、フラット35は誰でも利用できるわけではありません。
審査に通過する必要があります。
今回は、フラット35の本審査について詳しく紹介していきます。
フラット35の特徴
フラット35の基本的な特徴について説明します。
フラット35とは住宅ローンの一種です。
住宅金融支援機構という団体と民間の金融機関が提携して運営しています。
住宅ローンには金利が変動するものと変動しないものがありますが、フラット35は固定金利制のローンです。
返済期間中に金利が上がったり下がったりすることはありません。
それでは金利はいくらで固定されるのかというと、それは返済期間の長さと融資率によって異なります。
まず返済期間について、金利は返済期間が20年より短い方が低くなります。
金利は金融機関によって異なるため、各金融機関の条件を比較することが重要です。
契約する金融機関を選ぶ際は、融資の条件をよく比較検討するようにしましょう。
そして、融資率とは、購入した住宅の金額のうち、住宅ローンで借りた金額の割合です。
融資率が9割以上になると金利が高くなります。
フラット35の「35」とは何か？
ちなみに、フラット35の「35」という数字は、ローンの返済期間を示しています。
フラット35では、ローンの返済期間が最長35年であり、契約者が80歳になるまでに返済を完了する必要があります。
実はフラット35の他にも「フラット20」や「フラット50」といった商品があります。
これらは名前の通り、返済期間が20年、50年となっていて、自分に合った返済期間を選ぶことになります。
フラット35における審査の種類
フラット35を利用するためには審査に通る必要があります。
その審査とは、事前審査と本審査です。
事前審査では、申込者の年収と購入物件の価格を基に、返済能力が評価されます。
結果は審査から1〜3日でわかります。
無事、事前審査に通過すると、いよいよ本審査を受けます。
本審査では、源泉徴収票や課税証明書などの収入証明書類を提出する必要があります。
また、購入物件に関して、売買契約書や図面を提出します。
1〜3週くらい経つと結果がわかります。
フラット35審査の流れ
フラット35を利用するには審査を受ける必要があります。
ここからは、一般的な審査の流れを紹介していきます。
物件を決める
まずはどの物件を購入するか決めます。
購入する物件を決める前に審査を受けることはできません。
希望の物件は、直接不動産会社へ行ったり、モデルルームを見に行ったりして見つけます。
収入に見合った物件を選ぶことが重要です。
希望の物件が見つかったら月々の支払いの見積もりを出してもらって、無理なく支払っていけるか確認しましょう。
事前審査を申し込む
希望の物件が見つかったら購入の申し込みをして、その後に住宅ローンの準備に取り掛かります。
フラット35には事前審査と本審査の二段階があり、その両方に通過する必要があります。
この審査を担当するのは、窓口となる金融機関です。
フラット35は民間の金融機関で広く取り扱われているので、金利などの条件を見てどの金融機関で申し込むかを決めます。
事前審査は必須ではありませんが、一般的には受けることが推奨されます。
しかし、最近では事前審査を受けるのが一般的で、この審査に落ちてしまうと住宅ローンを組むことはできません。
必要な書類を提出すると、数日後に審査の結果がわかります。
どの書類が必要になるかは金融機関によって異なるので、事前に確認して準備しておくことが大切です。
本審査に申し込む
事前審査に通過できたら本審査を申し込みます。
事前審査は金融機関が行いますが、本審査は住宅金融支援機構が行っています。
本審査では、収入を証明するために多くの書類の提出が求められます。
まずは本人確認ができる書類として身分証明書と住民票、印鑑証明書、実印、収入を確認するために源泉徴収票、収入証明書、確定申告書、課税証明書が必要になります。
さらに、物件に関する書類として、売買契約書や工事請負契約書、物件の図面などが必要です。
なぜ建物に関する書類が必要なのかというと、審査では、ローンを組んで購入する物件が、住宅金融支援機構の定める基準に沿った建物であるか審査されるからです。
審査事項が多いため、審査結果が出るまでに少し時間がかかることがあります。
不足書類があるとさらに時間がかかってしまうので、必要な書類は集め漏れがないように確実に持って行きましょう。
チェックリストを作っておくとわかりやすいかもしれません。
書類をもとに本審査が行われ、審査に通過した場合は数週間後に仮承認を受けます。
適合証明書を発行する
次に、適合証明書の発行が必要です。
適合証明書とは、購入予定の住宅が、住宅ローンを借りるための基準を満たしていることを証明する証書です。
適合証明書は、不動産会社や建築会社、または検査機関に依頼すると発行してもらえます。
融資の契約を結ぶ
適合証明書を受け取ったらようやく仮承認から本承認となり、融資を受けることができます。
ローン契約を結び、融資の条件を決めましょう。
契約の内容に含まれるのは、いつ資金を受け取るか、いくら融資を受けるか、金利はいくらか、いつまでに返済するか、支払いを滞納したらどうなるかなどです。
審査基準
フラット35には事前審査と本審査がありますが、その審査基準はどのようになっているのでしょうか。
フラット35の審査に通るためには、住宅ローン申込者に対する基準と、住宅に対する基準があり、その両方をクリアする必要があります。
申込者について
申込者についての基準の一つ目は、申込者の年齢です。
フラット35は何歳でも借りられるわけではありません。
実は年齢に上限があり、満70歳未満であることが条件となっています。
一般的には、借りた住宅ローンを返済し終わるまでに15年ほどかかると言われています。
つまり、逆算して、借入時に60代でないと契約させてもらえない可能性があります。
二つ目の基準は、年収に対して借入額が適切であることです。
年収の割に借りる金額が大きいと、途中で返済できなくなってしまうかもしれません。
そうならないように、年収から見て返済可能な金額かどうかが審査されます。
これは、収入が多いか少ないかを見ているのではありません。
それは、収入が多い場合でもその分借入金額が大きければ返済能力が疑われるからです。
反対に、収入が少ない人でも借入金額が少なければ審査に通るのはそれほど難しくないでしょう。
一般的に、ローンの借入額は年収の30％〜35％にするべきだと言われています。
物件に関する基準
次に、購入する物件についても審査があります。
フラット35では、物件が基準を満たしている必要があるのです。
具体的にどのような物件でなければならないかというと、耐震性があることです。
耐震性が不十分で劣化が進んでいる物件は、フラット35を利用できません。
この基準を定めているのは、フラット35の提供者である住宅金融支援機構です。
物件に関する条件には他にも、
- 道路に2m以上接していること
- 2つ以上の部屋があること
- 床面積が40〜280㎡で、一戸建ての場合70㎡以上、マンションの場合30㎡以上あること
- 耐震診断を受けて安全性が証明されていること
といった条件があります。
これらを満たしていないと、せっかく資金を用意できてもフラット35は利用できなくなってしまいます。
床面積に関する条件などは、面積の測り方が不動産会社によって異なり、基準を満たしていると思っていたのに本審査に落ちてしまったという事態に陥る可能性があるので、基準を満たした広さがあるか事前に確認しておくと良いでしょう。
なぜ物件に対しても条件があるのかというと、最低限の広さがあり、耐震性に優れた物件でないと担保にならないからです。
担保とは、万が一ローンを支払えなくなった場合に物品を売却することで返済の義務を果たすことです。
つまり、価値のないものでは担保に取ることができません。
そのため、担保として成り立つ基準をが住宅金融支援機構が定めているのです。
本審査に通る難易度と対策
これまでフラット35について紹介してきました。
フラット35を利用するためには事前審査と本審査に通らなくてはなりません。
どうしても審査に通りたい人は、できるだけ審査基準が緩い金融機関に申し込みたいと考えるかもしれません。
どの金融機関でも、フラット35の審査基準は住宅金融支援機構によって統一されています。
それは、各金融機関は住宅金融支援機構の窓口となっているだけであり、実際に本審査を行うのは住宅金融支援機構だからです。
事前審査については異なります。
それぞれの金融機関の担当者が審査を行います。
そのため、審査基準にばらつきがあるかもしれません。
どの金融機関の審査が通りやすいといった情報が公開されているわけではありません。
さらに、運よく事前審査に通過できても、結局本審査で落とされてしまうことになります。
そのため、どの金融機関でも審査基準は同じだと考えておきましょう。
まとめ
今回は、フラット35について説明してきました。
フラット35とは固定金利型の住宅ローンです。
フラット35を利用するためには事前審査と本審査に通る必要があります。
本審査では、契約者の支払い能力や、対象の物件が住宅金融支援機構の基準を満たしているかが判断されます。
審査基準は申し込む金融機関に関わらず一律です。
住宅ローンを組む際は本審査に落ちないように、必要書類や資金の準備を欠かさないようにしましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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