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2025/11/21フラット35が使えない物件とは？適合証明が取れない理由と対処法
- 融資・ローン
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
フラット35を利用するための条件と適合証明
フラット35は、住宅金融支援機構が提供する住宅ローン商品で、借入期間中の金利が固定されている点が魅力です。
フラット35を申し込む際には、民間の住宅ローン商品と同様に審査に通過する必要があります。
フラット35の審査条件の一つに、物件に対する審査が含まれています。
ここでは、フラット35に関連する物件の審査について説明します。
フラット35を利用するには適合証明が必要
フラット35を利用したい場合、技術基準に適合していることが条件の一つです。
技術基準に適合していることを証明するためには、フラット35の適合証明書が必要です。
技術基準で確認される主な要件は以下の通りです。
- 建物の形状
- 耐震関係
- 管理費が適正に運用されている
- 長期修繕計画があるかどうか
技術基準を満たさない場合、フラット35を利用することはできません。
フラット35特有の審査内容です。
適合証明は誰が発行する
フラット35の技術基準に適合することを証明する適合証明書について、どこで発行してもらえるか分からない方も多いでしょう。
適合証明書は、フラット35の技術基準を判断できる適合技術者と呼ばれる専門資格者によって発行されます。
この専門技術者を「適合証明技術者」と呼び、建築確認の検査機関や建築事務所などで適合証明を依頼できます。
費用は、各建築事務所によって異なります。
一般的な費用相場は5万円から7万円程度です。
検査機関に依頼するよりも、建築事務所の適合証明技術者に依頼した方が、費用が若干安くなる場合があります。
適合証明技術者の中には、事前診断を無料で行うところもありますので、いくつか問い合わせてみると良いでしょう。
適合証明を発行しなくても利用できる
フラット35の利用において、必ずしも適合証明書が必要なわけではなく、一部の物件では適合証明の依頼が不要です。
適合証明を受けた物件の中で、住宅金融支援機構に既に登録されている物件は、フラット35の技術基準を満たしていると認定されています。
住宅金融支援機構に既に登録されている物件は、同機構のHPにある「らくらくフラット35」で確認可能です。
既に登録されている物件については、適合証明を受ける必要がありません。
らくらくフラット35に掲載されている物件は、比較的新しい物件が多く、古い物件はあまり掲載されていません。
適合証明書の効果とは
フラット35の審査基準を満たしている証明となる適合証明書は、フラット35の審査以外でも活用が可能です。
効果的な活用方法の一つとして保険に関する割引が挙げられるでしょう。
旧耐震物件の場合、住宅ローンが難しいケースでも適合証明が取れた物件ならば住宅ローンを可とする金融機関もあります。
フラット35の審査だけではなく、適合証明書はいくつかの活用方法があります。
フラットが使えない物件の特徴
フラット35は物件の審査も必要な住宅ローン商品であることを前述しました。
フラット35が使えない物件もあります。
フラット35が使えない物件の特徴について説明しましょう。
違法もしくは適法かどうかわからない
違法な物件は、フラット35が使えません。
建築基準法に違反している物件や、接道基準を満たさない物件などが当てはまります。
適法であることを証明できない物件に関してもフラット35が使えません。
適法というのは建築基準法における要件を満たしていることです。
建築基準法に適合していることを証明する書面として挙げられるのが検査済証です。
築年数が新しい物件に関しては、ほとんど検査済証が発行されています。
築年数が古い物件に関しては検査済証が発行されていませんので、これらの物件に関してはフラット35の利用はできないでしょう。
接道違反
住宅を建築するときなどに関して接道義務を満たしておく必要があります。
建築基準法上の道路に2m以上接していなければ、建築物を建てられません。
フラット35の技術基準の中にも接道義務が適用されていますので、接道義務違反の物件に関してはフラット35を利用できません。
検査済証が発行されている物件に関しては接道義務が遵守されていますので、検査済証があれば接道義務も満たしているといえます。
建築当初は接道義務違反を満たしていた物件が、なんらかの事情で接道している道路が無くなり、接道義務に適合できない場合もあるでしょう。
現時点では、接道義務を満たしていませんのでフラット35は利用できません。
部屋の床面積
部屋の広さもフラット35の審査基準に含まれています。
フラット35の適用が可能な部屋の広さは以下の通りです。
- 一戸建ての場合70平方メートル以上
- マンションの場合30平方メートル以上
床面積の広さは、壁芯と呼ばれる壁の中心線から広さを計算する方法により採寸された広さです。
登記簿の広さとは若干異なり、登記簿は内側で囲まれた内法と呼ばれる方法で計算されています。
壁芯と内法では壁芯の方が広い面積になりますので、登記簿を見て部屋の広さがギリギリで足りない場合などは、再度確認した方がいいでしょう。
物件のパンフレット等で記載されている広さは壁芯であるケースが多いので、物件パンフレットなどで確認するなどの方法が考えられます。
住宅の規格要件
住宅の規格部分もフラット35の技術審査に含まれます。
フラット35が利用できる住宅の規格は2つ以上の居室と、キッチンやトイレ、浴室がある部屋とされています。
2以上の教室に関しては、家具で仕切られる部屋に関しても可能です。
部屋が2つ以上あるだけではなく採光に関しても注意しなければいけません。
採光に関して、窓の開口部が居室における床面積の1／7以上取れていることが条件です。
窓の開口部が居室床面積の1／7に満たしていなければ部屋として認められません。
忘れたりチェックミスしたりするケースが多い個所です。
注意しておきましょう。
戸建ての適合要件
戸建てに関しても適合しない物件は、フラット35を利用できません。
フラット35が利用できるのは一戸建てだけではなく、長屋住宅などでも利用が可能です。
最近は、あまり見かけなくなった長屋住宅の特徴は、横長の長屋を壁で仕切り、複数の住まいとして利用している住宅を指します。
二世帯住宅の場合もフラット35の利用が可能です。
離れのような造りになっている二世帯住宅に関してはフラット35が利用できませんので注意しましょう。
耐久性、耐火性の基準
耐久性や耐火性の基準についてもフラット35の審査基準を満たさなければいけません。
基本的に耐久性や耐火性は設計図や仕様書などで確認します。
耐火性に関しては以下の基準が設けられています。
- 主要構造部分が耐火造である
- 準耐火構造の住宅である
耐久性に関しても細かく基準が指定されています。
耐火性、耐久性を満たした物件でなければフラット35の利用ができません。
耐震基準
耐震基準もフラット35の審査基準に含まれます。
基本的な基準は、新耐震か旧耐震かで判断可能です。
建築基準法の耐震基準が大幅に改正された1981年6月を境界として、1981年6月以前に建築確認を受けた建物を旧耐震の建物といいます。
1981年6月以降に建築確認を受けた建物が新耐震の建物です。
フラット35における耐震基準は新耐震が基準となっていますので、1981年6月以降の建物に関しては基本的に問題がありません。
旧耐震の建物に関してはフラット35が使えない場合も多いので注意が必要です。
フラット35の審査に落ちる理由とは？
物件の審査に合格しても、フラット35の審査に落ちるケースも少なくはありません。
物件の審査基準は満たしているのに、審査に落ちた人の原因について説明します。
返済負担率が高い
フラット35では年収に対して借入額が多い場合、審査に通りません。
年収に対する借入額は、年間の返済率で判断されます。
年収における年間返済率は以下の通りです。
- 年収400万円以下の場合は、年間返済率が30％以下
- 年収400万円以下の場合は、年間返済率が35％以下
年収500万円の場合は、返済比率が35％ですので、年間175万円が借入の上限です。
年間返済率が最大30％から35％が上限となっています。
一般的には最大限の借り入れはリスクがあるので25％以下程度に抑えた借り入れがオススメです。
他の借り入れが多い
年収に対する返済負担率が審査の基準となることを解説しました。
年収500万円の方が、フラット35の審査を受ける場合、年間175万円以上の返済が必要な借入額だと審査が通りません。
年間175万円の返済額は住宅ローンの返済だけではなく、他の仮入に関する返済も含まれます。
年収500万円の方が車のローンで年間50万円の返済がある場合、年間返済が170万円の住宅ローンを申し込んだとしても、フラット35の審査は通りません。
他の借り入れも踏まえたフラット35の申し込みが必要になります。
事故歴がある
自己破産や民事再生などいわゆる事故歴がある場合もフラット35の審査には通りません。
フラット35に限らず民間の住宅ローン商品でも事故歴がある場合は、審査に通りません。
いくら属性がよくても事故歴が消えるまでは、フラット35に限らずローン関係は通らないと考えておくといいでしょう。
確認が取れない
フラット35における審査の中で、申込書などに記載されている勤務先に確認の電話を入れ、在籍確認を行います。
虚偽の記載ではないかといった点を確認するためです。
在籍確認の電話を行う場合は、フラット35と名乗るのではなく個人名で連絡し、在籍の確認を取ります。
個人名宛ての電話を受け付けていない場合や、電話を取った同僚がうまく在籍を伝えられない場合などは、在籍確認が取れないといった結果になるかもしれません。
基本的に在籍が取れなかったから、即審査が通らなかったというケースはほとんどありません。
本人に再度確認して、確実に在籍が確認されると審査は通ります。
まとめ：フラットが使えない物件の特徴と対策
フラット35は、住宅金融支援機構が提供している、全期間固定金利が魅力の住宅ローン商品です。
フラット35の審査では、個人の属性だけではなく、物件の技術基準を満たす必要があります。
物件の基準が通っていると証明される適合基準証明書を発行できると物件の基準は満たしているといえるでしょう。
物件の審査が通っても申込人の属性などにより審査が通らない場合もありますので注意が必要です。
本記事が、審査が通らない物件の特徴や審査が通らない方の原因などの参考になりますと幸いです。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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