フラット20とは？住宅ローンの概要と条件を解説

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

フラット20とは？

フラット20の概要と特徴

「フラット20」は、住宅ローンの一つです。家の建設や購入時に利用できる長期固定金利型の住宅ローンを指します。
その名の通り、20年以内で返済することで、より低い金利での借入れを目指せる点が特徴です。以下のような希望を持つ方におすすめの住宅ローンです。

• より低い借入金利で借り入れたい方
• 返済期間を短くしたい方
• 毎月の返済に余裕がある方
• 計画的に繰上返済したい方

「フラット20」は、全国にある300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して取り扱うサービスです。住宅ローンを借りるにあたってはさまざまな審査があります。あらゆる基準を満たす必要があるため、収入状況や職業、病歴などの理由によりなかなか審査に通らないとお悩みの方もいるでしょう。
そのような方々にも利用できるよう、広い選択肢が提供されているのが「フラット20」の魅力です。従来の住宅ローンに比べて、比較的制限が少なく、多様化する現代社会のニーズに応えた住宅ローンといえます。

フラット20とフラット35の違い

よく似たサービスに「フラット35」がありますので、こちらとの違いについて説明します。フラット20の最大のメリットは、フラット35よりも低金利で借り入れできる点です。
商品名にあるように、フラット20は返済期間が20年以下に限定されています。返済期間が21年以上の条件でフラット30を利用する場合と比較すると、返済期間が短いため、より低金利での借り入れが実現できます。
金利を低くおさえ、返済期間を短くすることで、総返済額を少なくできます。総返済額をおさえることで、将来手元に残る資金も増えるでしょう。
一方で、返済期間を短縮することは、毎月の返済額が増加することにもつながります。長期的な目線で無理のない返済プランを立てるなら、この点は慎重に考慮する必要があります。
そこで、「借入額の一部については、返済期間を短くする」という手法をとることもひとつでしょう。フラット20とフラット35を組み合わせることで、そうした形も可能です。
借入れの一部に関しては、フラット20を適用し返済期間15年以上20年以下と設定し、残りをフラット30で返済期間21年以上35年以下とする方法です。こうした形を「ダブルフラット」と呼びます。
ただし、注意点として、各借入れには金銭消費貸借契約や抵当権設定などの手続きが必要です。融資手数料や金銭消費貸借契約書の印紙税、抵当権設定のための費用などは、単一の借入れ時と比較して多くかかるため注意が必要です。金融機関によっては、ダブルフラットを取り扱っていないところもありますので、事前に確認しましょう。

フラット20の利用条件

年齢や国籍

フラット20に申し込むには、申し込み時の年齢が満70歳未満であることが条件です。ただし、実子や孫を後継者とする「親子リレー返済」を利用する場合は、その限りではありません。申し込み本人の年齢に関係なく、後継者の申込時年齢に基づいて借入期間を選択できます。
申込要件の中には、国籍の指定もあります。日本国籍の方や永住許可を受けている方、もしくは特別永住者の方であることが条件です。

総返済負担率

年収に占める年間合計返済額の割合が、以下の基準を満たすことが条件です。この割合を「総返済負担率」と呼びます。一部、収入を合算できるケースもありますので、確認してみてください。

年収400万円未満の場合

年収に占める総返済負担率は35％以下である必要があります。

年収400万円以上の場合

年収に占める総返済負担率は35％以下である必要があります。

資金用途

申込本人またはその親族が居住する新築住宅の建設・購入資金、または中古住宅の購入資金に対してのみ利用可能です。投資用物件の取得資金としては使用できませんので、覚えておきましょう。
指定用途に反する利用が判明した場合、借入金の全額を一括返済する必要があります。機構による定期的な確認も行われますので、注意してください。

借入対象となる住宅

住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅であり、その床面積にも適合基準が設けられています。敷地面積に関する要件はありませんが、床面積については、以下の基準を網羅するようにしましょう。

一戸建て・連続建て・重ね建ての場合

住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅であり、その床面積にも適合基準が設けられています。敷地面積に関する要件はありませんが、床面積については、以下の基準を網羅するようにしましょう。

一戸建て・連続建て・重ね建ての場合

70平方メートル以上の床面積が必要とされています。

共同建て（マンションなど）の場合

30平方メートル以上の床面積であることが条件です。
床面積については細かく条件が設定されており、とくに店舗付きなど併用住宅である場合には注意が必要です。住宅部分の床面積が、店舗や事務所などの非住宅部分の床面積以上であることが必須です。

借入額

100万円以上8,000万円以下の借入額が1万円単位で扱われます。この金額は、建設費または購入価額以内であることが条件です。
建設費に関しては、土地取得費に対する借入れを希望する場合、その費用も含まれます。さらに、店舗・事務所などの非住宅部分にかかる建設費や購入価額は、借入対象外です。

借入期間

申し込み本人や連帯債務者が満60歳以上の場合を除き、借入期間は15年以上となります。上限は、以下1・2いずれか短い年数が1年単位で設定されます。

• 「80歳」－「申込時の年齢（未満切上げ）」
• 年

注意事項は、以下のとおりです。
・原則として、20年以下の借入期間を選択した場合は、返済途中で借入期間を21年以上に変更できません。
・1・2のいずれか短い年数が15年より短くなる場合は、借入対象になりません。ただし、申込本人か連帯債務者が満60歳以上の場合は10年が基準です。

借入金利

借入金利は全期間固定金利です。借入時点で毎月の返済額や返済総額が確定するため、金利が全期間を通じて変わりません。一方で、借入後に市中金利が低下したとしても、返済額は減少しないという特徴があります。
しかし、返済プランを立てやすいというメリットがあるため、安定感を重視する方にはオススメです。なお、借入金利は取扱金融機関や、借入期間・融資率・加入する団体信用生命保険の種類などによっても異なります。事前に確認するようにしましょう。

返済方法

返済方法は、「元利均等毎月払い」か「元金均等毎月払い」のいずれかを選択可能です。借入額の40％以内であれば、1万円単位で6か月ごとのボーナス払いも併用できます。

担保や保証人

借入対象となる住宅とその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権設定が求められます。抵当権の設定にかかる各種費用は、自己負担です。また、保証人は必要ありません。

フラット20の融資手続きと必要書類

住宅を建設する場合の手続き

取得する住宅によって必要な手続きが変わります。住宅を建設する場合には、取扱金融機関へ借入申込みに加え、検査機関による物件検査が必要になります。主な手続きの流れは以下の通りです。

1．取扱金融機関へ借入れを申し込む

同時に、生命保険として団体信用生命保険（新機構団体信用生命保険制度）への加入がオススメです。

2．審査結果を受け取る

1〜2週間ほどで、取扱金融機関より連絡がきます。

3．検査機関に設計検査の申請をする

検査後、合格通知を受け取りましょう。

4．検査機関に中間現場検査の申請をする

着工後、工事途中で検査の申請をし、合格通知を受け取ります。マンションの場合であれば不要な手順です。

5．検査機関に竣工現場検査の申請をする

竣工後に申請を行います。合格すれば、適合証明書が交付されます。

6．借入れ契約

適合証明書を取扱金融機関に提出し、借入れ契約の締結後、資金を受け取りましょう。さらに、抵当権設定手続きや火災保険への加入も行います。

7．入居

以上の手順を踏まえて、入居となります。

主な必要書類は以下です。取扱金融機関によって異なるケースもありますので、確認してみてください。

• 借入申込書 取扱金融機関で用意されています。
• 所得を証明する書類 給与所得のみの方と、それ以外の方で内容が分かれます。
• 建設費の確認書類 建物の工事請負契約書（写）など、原本の提示が求められます。土地取得費に関する借入れ希望時には、土地の売買契約書（写）など、土地取得費の確認書類も用意しましょう。
• 土地の登記事項証明書 土地の所有者や情報が記載された証明書です。

新築住宅を購入する場合

1．検査機関に設計検査の申請をする

事業主などが行う作業です。検査後、合格通知を受け取ります。

2．取扱金融機関へ借入れを申し込む

着工後に行います。あわせて、団体信用生命保険（新機構団体信用生命保険制度）への加入も検討しましょう。

3．審査結果を受け取る

取扱金融機関より、申し込みから1〜2週間ほどで連絡がきます。

4．検査機関に中間現場検査の申請をする

工事途中に事業主などが検査の申請をし、合格通知を受け取ります。マンションの場合、こちらの手続きは必要です。

5．検査機関に竣工現場検査の申請をする

竣工後に行う手順です。合格すると、適合証明書が交付されます。

6．借入れ契約

事業主などから適合証明書を受け取り取扱金融機関に提出し、借入れ契約の締結後に資金を受け取ります。さらに、抵当権設定手続きや火災保険への加入も進めましょう。

7．入居

以上の手順を踏まえ、入居となります。

主な必要書類は以下です。取扱金融機関によって異なる場合もありますのでご注意ください。

• 借入申込書 取扱金融機関で用意されていますので、別途取得は不要です。
• 所得を証明する書類 給与所得のみか否かで、求められる内容が分かれます。
• 売買金額の確認書類 売買契約書（写）など、原本の提示が求められます。
• 住宅の登記事項証明書 申込み時点で、すでに住宅が竣工している場合に求められる証明書です。
• 土地の登記事項証明書 土地の情報や所有者について明記された証明書です。

中古住宅を購入する場合

1．適合証明書の交付

検査機関、もしくは適合証明技術者に物件検査・適合証明の申請をし、合格すると適合証明書が交付されます。一部条件に該当する場合は、こちらの手続きを省略できるため、事前に確認しましょう。

2．取扱金融機関へ借入れを申し込む

団体信用生命保険（新機構団体信用生命保険制度）への加入についてもこのタイミングで検討してください。

3．審査結果を受け取る

申し込みから1〜2週間程度で、取扱金融機関から連絡がきます。

4．借入れ契約

検査機関か適合証明技術者から交付された適合証明書を取扱金融機関に提出し、借入れ契約の締結後に資金を受け取ります。抵当権設定手続きや火災保険への加入も行います。

5．入居

以上の手順を踏まえて、入居に至ります。

基本的な必要書類は以下です。取扱金融機関によって異なることもありますので確認しましょう。

●借入申込書 取扱金融機関で用意されているものを使用します。
●所得を証明する書類 給与所得のみか、それ以外に所得があるのかに応じて内容が異なります。
●売買金額が確認できる書類 売買契約書（写）など、原本を提示してください。
●住宅の登記事項証明書 住宅の所有者や情報が掲載された証明書です。
●土地の登記事項証明書 土地の所有者や情報が掲載された証明書です。

フラット20に関するまとめ

より低い金利で幅広い方への対応を目指した「フラット20」の魅力についてご紹介しました。興味のある方は、利用条件や手続きの流れなどもふまえ、ぜひチェックしてみてください。これまでなかなか審査が通らず住宅ローンをあきらめていた方にとって、本記事が一助となれば幸いです。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける