フラット35審査に落ちた自営業者必見！対処法と改善策

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

フラット35の審査基準とは

自営業の方は、サラリーマンや公務員と比べて、住宅ローンの審査に通りにくいとされています。
実際、自営業の場合は収入の安定性が評価されず、審査に通らないことも少なくありません。

金融機関のなかでも比較的利用しやすいのが「フラット35」です。
そのため、フラット35の審査に落ちた場合、不安になる方もいるでしょう。
しかし、理由を把握してしっかり対策をおこなうことによって、再審査を受けることも可能です。

ここでは、フラット35の審査条件を3つの視点からご紹介します。

住宅の条件

まずは、住宅の条件からご紹介します。

フラット35の審査では、一般の住宅ローンに比べ「住宅の質」が重視されます。
独自の技術基準が設けられており、その基準を満たさないと審査に通るのが難しいです。

例えば、住宅が一般道に2メートル以上接しているか、床面積が70平方メートル以上であるか、耐火・準耐火構造または耐久性基準に適合しているかが審査基準となります。

ただし、住宅の質がよくても借りる側の条件を満たしていない場合は通りにくくなるため注意が必要です。

借りる側の条件

続いては、借りる側の条件についてご紹介します。

比較的ローンが組みやすいとされていますが、申し込み時の年齢上限は満70歳に設定されています。
また、年収条件も定められていますが、低金利になっても利息の支払いが減るわけではありません。

例えば、年収400万円未満の場合、年間返済額は年収の30％以下、年収400万円以上では35％以下となります。
そのため、年収が高いほど借入額の上限も高くなる特徴があります。

借入金額や期間の条件

最後は、借入金額や借入期間に関する条件についてご紹介します。

年収が高いほど高額な融資を受けられる特徴がありますよ。
借入金額の上限は8,000万円と定められています。
一方、最低借入金額は1,000万円です。

また、借入期間は15年以上で、上限は35年もしくは、申し込み時の年齢から80を引いた数のどちらか短いほうの適用となります。
たとえば、申し込み時点の年齢が35歳だった場合、80から35を引くと45になるため、短いほうの35年が上限です。

自営業者がフラット35審査に落ちる主な原因

ここでは、自営業がフラット35審査に落ちたときに考えられる4つの理由についてご紹介します。

返済負担率が高い

1つ目は、返済負担率が高いことです。

年収に対して借入金額が多すぎる場合は、返済負担率が高くなるため、審査に通りにくくなります。
上記でもご紹介したように、フラット35では年収によって返済負担率の上限が決められているため、割合を超えた場合は利用できません。

たとえば、年収400万円の場合、返済負担率は35％となるため、400万円×35％＝140万円が返済額の上限です。
しかし、35％の割合はあくまでも審査条件であるため、返済可能な金額といった意味ではありません。

一般的な返済負担率の割合は、手取り年収の25％以下が理想とされています。
そのため、年収400万円の場合、手取り額は約300万円となり、300万円×25％＝75万円が年間の理想的な返済額です。

返済負担率が高くならないように、住宅ローン以外の借入金額も把握し、自己資金を考慮した余裕のある返済計画を立てることが重要です。

担保評価が低い

2つ目は、借入金額に対しての担保評価が低いことも挙げられます。

担保評価が低いとは、物件の資産価値が低いことであり、私道に面していたり特殊な構造であったりする条件で評価が下がることがあります。

担保評価が低い場合は、抵当権を設定し競売にかけても、金融機関側が融資分を取り戻せない可能性があるのです。
このような理由から、担保評価が低いとリスクが高くなるため、審査にも通りにくくなります。

複数の借入れ

3つ目は、ほかにも借入れていることが挙げられます。

住宅ローン以外に借入がある場合は、審査に通りにくい傾向にあります。
たとえば、奨学金の返済や車のローン、クレジットカードのリボ払い、カードローンなどです。

特に、複数の借り入れがある場合、返済能力が低いと判断される可能性があります。
返済が滞ってしまうリスクもあることから、審査にも通りにくくなるでしょう。
そのため、フラット35を利用したい場合は、ほかのローンを完済しておくことがオススメです。

滞納の履歴

4つ目は、滞納していることが挙げられます。

過去にクレジットカードや税金の支払いを滞納している方や、信用情報に問題がある方は、審査に落ちる可能性も高くなります。
個人信用情報には、過去の借り入れ履歴がすべて記載されており、延滞歴も含まれています。

こういった場合は、リスクの高い顧客と判断され、信頼度が低いことから審査に通りにくくなります。

自営業者がフラット35審査を突破するために

ここでは、自営業がフラット35の審査に通るための3つのコツについてご紹介します。

自己資金を増やす

1つ目は、自己資金を増やすことです。

頭金を増やし住宅ローンの借入額を減らすことで、審査に通りやすくなります。
そのうえ、返済額も抑えられるため、借り入れ後の負担軽減にもつながるでしょう。

自己資金が少ない場合は、親族からの援助を受けるなどして、できるだけ融資額を抑えられるように工夫することをオススメします。

借金を減らす

2つ目は、借金を減らすことです。

上記でもご紹介したように、返済負担率が高いと通りにくくなるため、住宅ローン以外の借入額をできるだけ減らしておく必要があります。
これだけでも、審査に通る確率が高くなります。

適切な金融機関の選び方

3つ目は、適切に金融機関を選ぶことです。

自営業の方の場合、大手の金融機関よりも、自営業との取引が多い信用金庫や地方銀行などのほうが融資を受けやすい傾向にあります。
とくに、事業資金などでよく借り入れをおこなう金融機関であれば、住宅ローンの相談もしやすいでしょう。

また、フラット35も比較的借り入れがしやすい金融機関のひとつです。
自営業でも利用しやすい金融機関を見つけ、審査に備えることが重要です。

フラット35審査に失敗した場合の対応策

フラット35の審査に落ちても、もう二度と受けられないわけではありません。
きちんと落ちた理由を理解しておけば、対処法を実践することによって再審査では通る可能性も十分にあります。

ここでは、自営業がフラット35審査に落ちた場合の3つの対処法についてご紹介します。

借入額を減らす

1つ目は、借入額を減らす方法です。

審査に落ちた理由が返済負担率の高さであった場合、自己資金を増やして希望する借入額を減らすことが有効です。
自己資金が少ないにもかかわらず、住宅ローンを借りようとした場合、計画性がないと判断されかねません。

まずは、自己資金を蓄え、返済負担率が下がる方法を検討しましょう。

再審査は半年以上経過後に

2つ目は、半年以上経過してから再審査を申し込む方法です。

審査に落ちたからと言って、二度と受けられないわけではありません。
しかし、再審査を希望する場合は、少なくとも半年以上は開けておくようにしましょう。

審査の履歴は、個人信用情報にも記録されています。
そのため、半年以内に再審査を申し込むと、履歴が残っていることから不利になりやすい傾向にあります。
その点、半年以上経過すると、履歴がリセットされるため、公平な状態で審査に臨めるでしょう。

物件を変更する

3つ目は、物件自体を変更する方法です。

フラット35には、借入金額や期間、年収条件以外にも住宅の条件が加わります。
審査に落ちた理由が、住宅の技術基準が満たされていないからといった可能性も考えられます。

そのため、再審査では別の物件に変更したうえで申し込みをおこなうのもひとつの方法です。
このように、借入条件や年収が同じでも物件を変更することによって、審査に通りやすくなることもあるため、入念にチェックしておきましょう。

まとめ

今回は、フラット35審査条件や落ちたときに考えられる理由、対処法についてご紹介しました。

比較的利用しやすいと言われているフラット35ですが、独自の技術基準が設けられ住宅の質が重視されているのも特徴です。
借りる側の条件としては、申し込み時の年齢が満70歳であること、年収400万円未満の返済負担率が30％以下、400万円以上では35％以下になっていることなどが挙げられます。

また、借入金額については1,000万円から8,000万円以内で、借入期間は15年から上限が35年です。
もしくは、申し込み時の年齢から80を引いたほうのどちらか短いほうが適用されます。

落ちたときの理由として考えられるのは、返済負担率が高いこと、担保評価が低いことなどが挙げられます。
そのほか、別に借り入れをしていたり、滞納歴があったりする場合も通りにくくなる理由のひとつです。

自営業でも審査に通るには、自己資金を増やし借金は減らしたうえで、自営業にやさしい金融機関を選定することが重要なポイントです。
とくに、事業資金などでよく借入をおこなっている金融機関があるのであれば、一度相談してみるとよいでしょう。

落ちた場合の対処法として、まずは借入額を減らすことです。
自己資金を蓄え、返済負担額を減らすことによって通りやすくなります。

再審査を申し込む際は、半年以上経過してから検討しましょう。
半年間は個人信用情報に履歴が残るため、審査に影響が出る可能性もあります。

物件に問題があった場合は、物件自体を変更してしまうのも方法のひとつです。
審査条件は年収や借入金額だけでなく、住宅の質も重要です。事前に審査基準を確認し、しっかり準備して臨むようにしましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける