フラット35の審査基準と条件を徹底解説

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

フラット35とは？住宅ローンとしての特徴と利点

フラット35の基本概念：より幅広い方を対象とした住宅ローン

家の建設や購入を検討している際、「フラット35」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。「フラット35」は、全国の300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して提供する「全期間固定金利型住宅ローン」です。 住宅購入を考える多くの方が「住宅ローン」の利用を検討するでしょう。住宅ローンを借りるには審査があり、あらゆる基準を満たす必要があります。職業や収入状況、病歴など、さまざまな理由により、なかなか審査に通らないとお悩みの方も少なくありません。そのような方におすすめなのが「フラット35」です。フラット35の大きな特徴として、より幅広い方に利用できる可能性があるという点が挙げられます。 「フラット35」は職業、勤務形態、勤続年数に関する制限が比較的緩やかです。多様化する現代の働き方に対応した住宅ローンといえるでしょう。

フラット35の金利タイプ

「全期間固定金利型住宅ローン」である「フラット35」は、その名の通り「借入時の金利が全期間にわたって変わらない」という特徴があります。そのため、借入時点で、月々あたりの返済額や返済総額を確定できるのです。返済プランを安定して立てられることは、安心感につながるでしょう。 一般的に住宅ローンの金利には、「固定」されているものと「変動」するものの2種類があります。以下の違いがありますので、参考にしてみてください。

変動するもの「変動金利型」

金融情勢の変化によって金利が変動します。状況に応じて、返済途中でも定期的に金利の変動が発生します。

変動するもの「固定金利期間選択型」

一定期間、固定金利が適用され、その期間が終了後に金利が変動する可能性があります。「当初〇年間〇％」などと謳われることが多いです。

固定されているもの「全期間固定金利型」

今回紹介している「フラット35」がこれに該当し、借入時の金利が全期間変わらない点が特徴です。 また、それぞれのメリットは以下です。市中金利の変動に応じた特徴にも注目ですよ。

フラット35の金利タイプ別のメリット・デメリット

変動金利型のメリット

借入後、市中金利が下がれば返済額が減少する可能性があります。

固定金利期間選択型のメリット

固定金利期間中は返済額が確定され、計画的な返済が可能です。さらに、固定金利期間が終わった後、市中金利が下がると、返済額も減少します。

全期間固定金利型のメリット

借入時に全返済期間の返済額を確定できるため、安心して返済計画を立てられます。仮に、借入後に市中金利が上昇したとしても、返済額は増えないため安心です。 一方で、各デメリットも存在します。利点・注意点の両方を踏まえて、判断してみてくださいね。

変動金利型のデメリット

借入後に市中金利が上がると返済額が増えることに加え、借入時に将来の返済額が確定しないため、返済計画が立てにくい点があります。また、借入後に市中金利が急上昇した際に、未払利息が発生するケースもあります。

固定金利期間選択型のデメリット

固定金利期間が終わった後に、市中金利が上昇すると返済額が増えます。借入時点で、固定金利期間終了後の返済額が確定しないため、返済プランを立てにくいでしょう。

全期間固定金利型のデメリット

借入後に市中金利が下がっても返済額は変わらず、減額されません。

フラット35の審査基準とは？審査通過のための条件

年齢制限と申込要件

「フラット35」の申込要件の一つは、申込時の年齢が70歳未満であることです。利用に際し、年齢制限がある点は覚えておきましょう。 なお、「親子リレー返済」を利用する場合に限っては、満70歳以上であっても申し込みできます。親子リレー返済は、以下3点の要件にすべて該当する方ひとりを後継者とする場合に、満70歳以上であっても申し込める制度です。申し込みをする本人の年齢を問わず、後継者の申込時年齢をもとにして、借入期間を選択できますよ。

1. 申込みご本人の子孫など（申込みご本人の直系卑属）またはその配偶者で定期的収入のある方
2. 申込時の年齢が満70歳未満の方
3. 連帯債務者になる方

国籍や居住資格の要件

申込要件として、国籍も指定されています。日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方が条件です。

収入と返済負担率

フラット35では、年収400万円を境に基準が分かれています。年収に対する年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が、以下の基準を満たす必要があります。

年収400万円未満の場合
年収に占める年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が、30％以下である必要があります。

年収400万円以上の場合
年収に占める年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が、35％以下であることが条件です。

なお、場合によっては収入を合算できることがあります。以下4点すべての要件に当てはまる方ひとりの収入であれば、合算可能です。

• 1．申込みご本人の親、子、配偶者など
• 2．申込時の年齢が満70歳未満の方
• 3．連帯債務者になる方
• 4．申込みご本人と同居する方

4点目に関しては、以下の注意事項にご留意ください。

注意事項1．親族が住む住宅であれば、入居者の収入を合算することが可能です。注意事項2．セカンドハウスや親族が住むための住宅である場合は、申込み本人と収入を合算する方が同居する必要のないことがありますのでご注意ください。 注意事項3．取扱金融機関により取扱いが異なることもありますが、申込み本人が住むための住宅である場合、親子リレー返済の後継者にこの要件は必要ありません。

資金用途に関する制限

資金の用途にも制限があります。申込本人、もしくはその親族の方が住む、新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金のみが対象です。「フラット35」は、投資用物件の購入資金には利用できません。第三者に賃貸する目的の物件には利用できないことを覚えておきましょう。 実際に、申し込み本人やその親族の方が住んでいることを定期的に確認するため、融資住宅宛に転送不要郵便で融資額残高証明書が届く場合もあります。確認の結果、目的外利用が発覚した場合、借入金全額の一括返済が求められるため注意が必要です。

借入対象となる住宅

「住宅金融支援機構」が定めた技術基準に適合する住宅が借入対象となります。さらに、住宅の床面積が、以下の基準に適合する必要があります。

一戸建てや連続建て、および重ね建ての場合

70平方メートル以上の床面積が必要です。 連続立てとは、廊下や階段･広間などを共用する2戸以上の住宅である共同建て以外の建て方を指します。2戸以上の住宅が横に連結される形です。 重ね建てとは、共同建て以外の建て方です。2戸以上の住宅を上に重ねる形を意味します。

マンションなどの共同建ての場合

30平方メートル以上の床面積が必要です。 「床面積」とは、店舗付き住宅など併用住宅の場合、住宅部分の床面積が非住宅部分（店舗や事務所など）の床面積以上であることが条件です。さらに、敷地面積の要件はありません。

フラット35の借入条件と金利

借入額の上限と条件

借入額の条件は、100万円以上8,000万円以下です。こちらの金額を1万円単位で扱います。 さらに、これらの金額は建設費、もしくは購入価額以内である必要があるのです。建設費については、土地取得費に対する借入れを希望する場合、その費用も含まれます。事務所や店舗といった非住宅部分にかかる建設費・購入価額は、借入対象外になる点も覚えておきましょう。

借入期間と返済方法

借入期間の基本条件は15年以上です。ただし、申し込み本人、もしくは連帯債務者が満60歳以上の場合においては、10年になります。 さらに、上限として、以下（1）（2）のいずれか短い年数が指定されています。これらの年数は1年単位での換算です。

• （1）「80歳」－「申込時の年齢（1年未満切上げ）」
• （2）35年

なお、（1）の年数に関しては、以下の条件が付加されます。

• 年収の50％を超えて合算した収入合算者がいる際、申込み本人と収入合算者のうち、高い方の年齢が基準です。
• 実子や孫を後継者とする「親子リレー返済」を利用する場合、収入合算者であるかに関わらず後継者の年齢が基準となります。 注意事項は、以下の通りです。
• （1）もしくは（2）いずれか短い年数が15年より短くなる場合は、借入対象になりません。なお、申込み本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年が基準です。
• 20年以下の借入期間を選択した場合は、原則、借入期間を返済途中で21年以上に変更できません。

借入金利とその決まり方

前述の通り、借入金利は全期間固定金利です。以下の条件によって、借入金利が異なります。借入金利は、取扱金融機関によっても異なりますので、事前に確認しましょう。

借入期間

20年以下か21年以上かによって、金利が異なります。 ・融資率
金利が変わる基準は、9割以下か9割超かが境です。 ・加入する団体信用生命保険の種類など
健康上の理由などが原因で、団体信用生命保険に加入しない場合にも、フラット3535の利用は可能です。その際の借入金利は、「新機構団信付きフラット35の借入金利－0.2％」となります。

また、申し込み時点ではなく、資金受け取り時の金利が適用される点も注意が必要です。資金の受け取り日は、取扱金融機関が定める日になります。そして、取扱金融機関によっては、借入期間や融資率にかかわらず借入金利が同一の場合がある点も覚えておきましょう。

返済方法

返済方法は、以下のいずれかを選択できます。

• 元利均等毎月払い
• 元金均等毎月払い

さらに、6か月ごとのボーナス払いも併用可能です。その際、借入額の40％以内を1万円単位で扱うことが条件となります。

担保や保証人

借入時の担保として、借入対象となる住宅とその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定する必要があります。登録免許税や司法書士報酬といった、抵当権の設定費用は自己負担です。 保証人に関しては、フラット35の申込に必要ありません。こうした点も利用しやすい理由のひとつといえるでしょう。

フラット35に関連する保険・手数料

団体信用生命保険の加入要件

万が一の事態に備えて、団体信用生命保険への加入はオススメです。有事の際には、住宅金融支援機構に支払われる保険金が債務に充当されるので、以後の返済が不要になります。未加入でもフラット35の利用が可能ですが、特別な理由がないのであればぜひ検討してみましょう。

火災保険

返済が終わるまでの期間は、借入対象となる住宅について火災保険への加入が求められます。火災保険に加入することで、「火災による損害」を補償対象とする必要があるのです。この場合の火災保険は、損害保険会社等の火災保険、もしくは、法律の規定による火災共済を指します。 火災保険料の払込方法や保険期間は、取扱金融機関によって異なりますので事前に確認しましょう。取扱金融機関によっては、火災保険金請求権への質権設定が必要なケースもありますよ。 保険金額は、借入額以上を設定しなくてはなりません。ただし、借入額が損害保険会社等の定める評価基準により算出した金額（評価額）を超える場合には、評価額となります。 火災保険料は自己負担です。申し込む取扱金融機関に確認しながら、加入を進めましょう。

融資手数料・物件検査手数料

融資手数料は、取扱金融機関によって異なります。さらに、物件検査手数料に関しても、検査機関や適合証明技術者によって条件が違いますので、事前に確認しましょう。いずれも自己負担になります。

保証料・繰上返済手数料

フラット35の利用にあたっては必要ありません。一部繰上返済をする場合の繰上返済日は、毎月の返済日となります。

フラット35を利用する際の注意点とまとめ

本記事では、フラット35の審査基準に関する情報をまとめました。より幅広い方を対象にしているため、これまで審査が通らなかった方にも、ぜひご検討いただきたい住宅ローンです。借入に関する詳細や、保険・手数料についても説明していますので、参考にしてみてくださいね。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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