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2025/11/21フラット35の失敗談から学ぶ対策について解説
- 融資・ローン
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
フラット35の基本情報とメリット
マイホームを建築する際、多くの方が住宅ローンを利用します。
住宅ローンには民間の金融機関が提供する住宅ローン商品の他に、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」というものがあります。
今回はそんなフラット35の特徴やメリットなどについて説明します。
フラット35の特徴と基本概要
フラット35とは、住宅金融支援機構が提供する住宅ローン商品で、借入期間中の金利が固定されます。一般的な民間の住宅ローンは市中金利の変動に応じて金利が変動し、返済額が変わることがありますが、フラット35は金利が変わらないため、返済額も一定です。
住宅金融支援機構の他に、全国約300の金融機関がフラット35を取り扱っており、全国どこでも利用可能です。民間の住宅ローンは金融機関ごとに似た条件が多いのに対し、フラット35はその固定金利の特徴が際立っています。
フラット35は、金利が固定されるといった違いの他にも、民間の住宅ローンといくつかの違いがあります。
フラット35を利用するための条件とは？
フラット35を利用するには、住宅ローンの審査を通過する必要があります。審査では申込者の属性に加え、物件にも一定の基準が設けられています。主な申込者の条件は以下の通りです。
- 本人か親族が居住する新築中古住宅の購入資金か新築住宅の建設資金である
- 日本国籍を有するか日本への永住許可を受けている
- フラット35の申し込んだときの年齢が70歳未満であること
- 年収が400万円以下の場合、年間返済率が年収の30％以下
- 年収が400万円以上の場合、年間返済率が年収の35％以下
- 借入金額は100万円以上8,000万円以下
また、物件の主な条件は、以下の通りです。
- 一戸建ての場合は床面積が70平方メートル以上
- マンションの場合は床面積が30平方メートル以上
- 2部屋以上の居室とキッチン、トイレ、浴室が設置されている
- 耐火構造、準耐火構造、耐震基準に適合
申込人の属性や物件の状況によって条件が追加されますので、注意しておきましょう。
フラット35の主なメリットと利用価値
つぎに、フラット35を利用する場合に、どのようなメリットがあるのかについて見ていきましょう。
最も大きな特徴は、金利がまったく変わらない点です。
返済額が毎月一定ですので、返済のスケジュールが計画的に組めるというメリットがあります。
民間の住宅ローン商品では、連帯保証人の提出を求められます。
身内がいない方は連帯保証人を立てられず、住宅ローンを利用できません。
フラット35は、基本的に保証人が不要の住宅ローンです。
なかなか保証人が立てられない方にとっても大きなメリットといえるでしょう。
フラット35のデメリットと注意点
フラット35にはメリットばかりではなくデメリットもあります。
フラット35を利用するデメリットについて説明します。
金利が高い
フラット35は、全期間が固定金利の住宅ローン商品です。
最長35年の住宅ローンを組んでいたとすると、35年間同じ金利で返済額が変わりません。
当初設定された金利が返済期間中の金利となります。
返済のスケジュールが立てやすいといえるでしょう。
当初設定された金利は、一般的な住宅ローン金利よりも高めに設定されていることが多いです。金利が固定されているため金利の上昇リスクを避けることができますが、その分金利がやや高く設定される傾向があります。
頭金が必要
フラット35では基本的に頭金が必要です。これに対し、民間の住宅ローンでは頭金なしでフルローンが可能な場合もあります。
通常、民間の住宅ローン商品では、住宅ローンを組む際に頭金不要のフルローンでも融資を受けられます。
フラット35では融資率が9割以上の場合、金利が高くなる傾向があります。また、審査も厳しくなるため、基本的には頭金を準備する必要があると考えておくべきです。
審査が厳しくなり金利も高くなりますので、基本的には頭金が必要になると考えておいた方が良いでしょう。
団信が高い
民間の住宅ローン審査において、団信の加入が必須となっているケースがあります。
団信とは団体信用生命保険の略で、住宅ローンの返済期間中に契約者が亡くなった場合や、重篤な病気で今後の返済が難しい場合に保険金で完済できる保険です フラット35でも長期返済におけるリスクヘッジのため、団信への加入を条件とされる場合があります。
フラット35の場合、団信に加入することで保険料が金利に組み入れられますので、返済金利が少し高くなってしまうのです。
民間の金融機関では団体信用生命保険（団信）の保険料を金融機関が負担するケースもありますが、フラット35ではこの保険料が金利に組み込まれているため、返済金利が若干高くなることがあります。
繰り上げ返済が不自由
住宅ローンは自宅の購入に必要なお金を借金し、コツコツと返済していく商品です。
できることなら早く完済したいと多くの人が考えるのではないでしょうか。
早めの返済で、住宅ローンの総支払額も減ります。
フラット35では繰り上げ返済がやや不便です。借入先を訪問して繰り上げ返済を行う場合、100万円以上からの受付となり、また1か月前の申請が必要です。
ネットでの手続きであれば10万円から繰り上げ返済ができます。
こまめに返済したい場合、10万円でも少し高い金額ですので慎重に検討することが必要になるでしょう。
金利が下がっても変わらない
金利がまったく変わらない点において、デメリットになる場合があります。
金利が下がった場合です。
民間の住宅ローン商品は、市中の金利に連動しているため定期的に金利が見直しされます。
金利が下がると返済中の住宅ローンの金利も下がるため、返済額が減る場合もあるのです。
フラット35は、全期間の金利が固定されていますので、市中金利が変動してもフラット35に影響はありません。
金利が下がった場合でも、フラット35の返済額は変わらないため、金利低下の恩恵を受けられないことがデメリットとなります。
融資までの時間が長い
フラット35で融資を受けるために必要な書類のひとつが適合証明書の提出です。
フラット35の場合、申込者の属性と共に物件がフラット35の技術基準を満たしていなければいけません。
フラット35の技術基準を満たしていると証明される書類が適合証明書になります。
適合証明書は、専門の資格者に依頼する必要がありますので、適合証明書が届くまで時間がかかり、審査も進められない場合があります。
適合証明書の発行まで1か月ほど時間を要する場合があり、審査に時間がかかる要因といえます。
フラットを利用した失敗談
フラット35のデメリットについて説明しました。
デメリットを理解しないで申し込んでしまうと、後悔する要因にもなりかねません。
フラット35をよく理解していなかったために契約した後に後悔した失敗談を紹介します。
フラット35を利用したとたん金利が下がった
フラット35は、長期にわたり金利が変わらないといった特徴があります。
金利が上昇した場合、民間の住宅ローンを利用していると返済金額が増えます。
金利が下がった場合は、返済額が減ることになるのです。
フラット35を利用したとたん金利が下がってしまい、民間の住宅ローンを利用した方が、返済金額が少なくなったといったケースが聞かれます。
フラット35は金利が固定であることから、通常の金利も民間の住宅ローンに比べると高めの金利です。
高い金利で長期間返済しなければいけなくなったといった失敗談が挙げられるでしょう。
頭金の額で金利が変わった
フラット35では、基本的に頭金を入れなくても審査は行われます。
9割以上を住宅ローンで支払う場合、金利があがってしまうという条件です。
審査の内容も厳しくなってしまい、審査に落ちるケースが多くなります。
頭金なしでフラット35を利用できたのに、頭金を入れていなかったから金利が上がってしまったといった声も聞かれます。
頭金を入れていない場合に金利が上昇する点を理解していなかったために起こった失敗談です。
物件の状況で審査がダメだった
民間の住宅ローンで主に審査の対象となるのが、申込者の属性です。
年齢や給与収入、家族構成などを重視した審査により住宅ローンを融資できるかどうかを審査します。
物件の状況はまったく審査しないというわけではありません。
民間の住宅ローンで物件の審査対象となるのは担保価値としての評価がほとんどです。
フラット35の場合は、申込者の属性を審査します。
民間の住宅ローンと異なる点は、物件の担保価値だけではなく、物件の状況についても審査します。
適合証明書が発行できない物件だった場合、フラット35は利用できません。
物件の状況まで審査の対象になると知らなかったため、フラット35を利用したら適合証明書が発行できず、フラット35が利用できなかったといったケースがあります。
物件の審査が民間の住宅ローンより詳しくあるといった点も理解していなければ、失敗してしまうでしょう。
フラット35で失敗しないための対策
フラット35は、長期間にわたり安定した返済が可能で、返済スケジュールが立てやすい住宅ローン商品です。しかし、デメリットを理解しないまま利用すると後悔する可能性もあります。
ここからは、フラット35で住宅ローンを利用して失敗しないための対策について紹介します。
民間ローンとの比較
フラット35を申し込む前に民間の住宅ローンとの比較は必ず行いましょう。
フラット35は審査が簡単で入りやすいなどと決めつけて、フラット35を申し込んでいる方が多いのも事実です。
状況によっては、フラット35よりも民間の住宅ローンが、条件がいい場合もあります。
金利や保証人の有無、事務手数料などさまざまな点から比較して、フラット35の優位性がわかると融資を申し込んでもいいでしょう。
金融機関に相談する
フラット35と民間の住宅ローン商品で悩んでいる場合、金融機関に相談してみるのもいいでしょう。
注意点は、フラット35も取り扱っている金融機関に相談することです。
フラット35を取り扱っていなければ、自社の住宅ローン商品をすすめられる可能性が高くなります。
自社の住宅ローン商品を売り込む発言が多くなる可能性もありますので、自分なりに客観的に判断しながら、意見を聞いてみると良いでしょう。
フラット35の失敗談から学ぶ重要な対策まとめ
フラット35の内容からメリットやデメリットについて説明しました。
しっかりと内容を理解しながら決めていかなければ、フラット35で融資を受けた後に後悔してしまうかもしれません。
フラット35で住宅ローンにすると最初から決めずに、民間の住宅ローン商品との比較や金融機関などにも相談しながら決定してみると良いでしょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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