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2025/11/21離婚時の住宅ローンをどうする？連帯債務や残債の解決策を解説
- 融資・ローン
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住宅ローンがある場合の離婚手続きと最初に確認すべきこと
住宅ローンがあっても離婚は可能です。
法律上、離婚が成立することと住宅ローンの有無は関係しません。ただし、住宅ローンは原則として財産分与の対象にならないことを理解しておきましょう。住宅ローンは負債にあたり、マイナスの財産だからです。ただし、共同負債がある場合、夫婦の財産から負債を差し引いた残額を折半することになります。
最初に確認すべき7つのこと
- ①家の名義人：土地や建物が誰の名義になっているのかを法務局の登記簿謄本で確認※共同名義になっている場合は複雑な工程になる可能性があります。
- ②銀行：住宅ローン契約時の抵当権について確認。売却する時には、抵当権を外す必要があります。
- ③不動産の価値：現在の売却価格を不動産業者に査定してもらいましょう。
- ④債務者：住宅ローンの契約内容における債務者を確認
- ⑤ローン：住宅ローンを契約した銀行に連絡し、残高を確認。確認方法は銀行のWebサイト、残高証明書、返済予定表です。※銀行への連絡は行いましょう。 場合によっては契約違反になる恐れがあります。
- ⑥収入と返済能力
- ⑦連帯保証人：連帯保証人は離婚後も外れることは基本的にできないので、契約時にどのような内容であったのか確認しましょう。
アンダーローン
「ローン残高＜不動産価格」の状態。
ローンは完済され、いくらかの利益が得られます。不動産を売却して、その利益を住宅ローンの支払いに充てられます。自己資金を使う必要がないので、住宅ローンをスムーズに完済することができ、トラブルになる可能性は低いと言えます。売却額が残ってしまった場合には、財産分与の対象になります。
オーバーローン
「ローン残高＞不動産価格」の状態。売却後もローンが残っており、支払いを継続します。
そのため、金融機関の抵当権を抹消できず、通常の売却手続きができません。この時、「任意売却」という方法を取ることもできることもあります。また、オーバーローンの対処法としてはどちらかが住み続けてローンを支払い続ける方法もあります。オーバーローンの場合は折半の必要はありません。
※任意売却に関して※
任意売却とは、金融機関の合意を得ることで、オーバーローンでも売却できる手続きです。金融機関の許可を取ること以外は、基本的に普通の不動産売却と同じというようになっています。金融機関がこれに合意する条件としては「住宅ローンを滞納していること」というものがあります。
メリットとしては、①競売よりも高く売れやすい（必ずではない）②売却資金や引っ越し期間に融通がきく点です。しかし、デメリットもあります。①金融機関の同意が必要②住宅ローン滞納が前提なので、一定期間クレジットカードや融資を受けられなくなることがあります。
以上の方法は、あくまで主な事柄です。オーバーローンになった場合、一つの手段ではあるものの、デメリットもそれなりに発生してしまいます。しかし、支払い能力がないにも関わらず、任意売却を行わなかった場合、一定期間が経過すると競売、つまり無条件に差し押さえが実行されることになります。
一括で支払いが不可能な場合は分割払いができるようにするといった交渉をするなど、不動産会社とも相談をして任意売却に関して正しい認識を持ったうえで行いましょう。
パートナーと話すべき内容
- ①家の名義を誰にするのか
- ②住宅ローンの払いの割合をどのようにするか
- ③連帯保証人になっている場合どうするのか（一方が連帯保証人になっている場合注意）
- ④支払方法
- ⑤所有権・登記・固定資産税といった権利や税金を誰が負担するのか
- ⑥使用権限を認める場合に期間や内容はどうするのか
話し合いの内容を確実に遂行してもらうためには、公正証書を作成するまたは、ローンを払い終えるか、借り換えを行い単独債務として連帯保証人を外れるという処置をとるようにしましょう。
相談するところ】
- ①住宅ローンを組んだ金融機関 名義人や残債など上記の内容をしっかりと確認をしたうえで、名義人の変更などを行いましょう。
- ②不動産会社：査定や売却の適正を確保するため、不動産の専門家に相談しましょう。財産分与をスムーズに行うためにも必要です。
- ③弁護士 住宅ローンや離婚といったことは、法律と切り離すことができません。金銭トラブルなどを未然に防ぐためにも法律という観点からどのように対処すべきなのか相談をしましょう。
離婚後は、誰がどれだけ払う必要があるのか？
まず、第一に返済義務は【その家の名義人】や【ローンの名義人】です。よって、住宅ローンの支払いが残った状態で離婚をしても名義人がその義務を負うことになります。
パターン1 一方が連帯保証人
パターンとしてよくあるのは、名義人の片方が【連帯保証人】になっている場合です。名義人の支払いが滞ってしまった場合、連帯保証人が支払うことになります。
パターン2 一方が連帯債務者
夫婦両方の名前で組んでいる場合は【連帯債務】となります。
この場合、主債務者と連帯債務者となり、双方に同じ支払い義務が生じます。
パターン3 共同債務者 （ペアローン）
共働きの場合は、それぞれが債務者となって共に住宅ローンを組んでいる場合も想定されます。住宅ローンを組む際に、多く借り入れができ、住宅ローンの控除が受けられるという点で多くの方が行っている方法ではありますが、これを単独借入にすることは難しいとされています。夫婦の一方が、住宅ローンの債務者から外れるには①ローンを完済する②ローンの借り換えを行うといった方法があります。しかし、これには、ローンを組み続ける側が単独で借り換えできる年収が必要です。
金融機関から、新たな名義人の十分な返済能力があると判断された場合には変更が認められる場合もあるので一度相談をしてみましょう。
住み続ける人は誰？
ひとまず、夫婦のどちらかがその家に住み続けるのならば、トラブルを防ぐためにも、名義は単独名義にしておくべきです。共同名義になっている場合、単独名義に変えることを検討する方が良いです。なぜなら、将来、家の売却を考えるようになった際に元の配偶者の許可が必要になってしまうからです。しかし、契約内容と異なってしまうことが理由で、ローンを返済している途中の名義変更は原則認められていません。単独名義の変更を望む場合は、借り換えの検討を行いましょう。
非名義人が住み続ける場合
最も手続きが煩雑でトラブルにも発展しやすいパターンです。
しかし、子どもが学校に通っていた場合、環境を変えたくないなどの理由から想定することもできるパターンです。最悪の場合、住宅ローンが滞納され、家に住み続けている側が追い出される可能性があります。このような事態を避けるためにも、公正証書を作成しておきましょう。金融機関によっては、ローンの一括返済が求められることもあるので、金融機関にもしっかりと確認を取ることが必要です。
名義人が住み続ける場合
最もトラブルが少ないパターンと言えます。ただし、完全な単独名義である場合です。 問題は、配偶者が連帯保証人となっている場合です。住宅ローンの契約後に連帯保証人を変更することは非常に難しいです。連帯保証人から外れるためには、ローンを完済してしまうか、借り換えを行う必要があります。
夫婦のどちらも住まない場合
不動産売却など対処法を考えていく必要があります。
売却をすれば、残債を返済でき、売買価格が残債よりも高い場合は完済することが可能になります。買主が主に個人の「仲介」と買主が不動産会社の「買取」という売却方法があります。仲介による家の売却の場合、相場価格で売却できるものの、買主が見つからない場合時間がかかる可能性があります。買取による家の売却の場合、できるだけ早く現金にできるものの、相場価格と比較して3割程度安い売却価格になる可能性があります。
また、家を売却するメリットとして維持費や税金の負担を減らすことができる場合もあるため、検討の余地はあるかもしれません。
名義人の変更をする
夫婦、どちらか一方ではなく夫婦の収入を合算してローンを組んでいる場合は、夫婦共同名義という形になり、連頼債務者というようになります。よって、住宅ローンが完済されるまで、どちらか一方が滞納してしまうと離婚後も返済請求をされる場合があります。
そこで、一つの手段として考えられるのが名義人の変更を行うことです。しかし、名義人の変更は容易には行うことはできません。金融機関側の判断でないと行うことができないため、これを望む場合は必ずできるというわけではないことを念頭に相談をしてみましょう。
まとめ
住宅を購入し、さらに住宅ローンを組んでいる状況でパートナーと離婚をするとなった場合、まず最初に確認すべきことをしっかりと確認をしましょう。離婚後の関係性は様々ですが、後々のトラブルを避けるための適切な対処は非常に重要です。今行うべきことはしっかりと済ませつつ、将来のことまでしっかりと見据え、様々な面で適切な対処をしてもらえる場所に相談をしたうえで、最善の方法を選択をしていきましょう！
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
