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2025/11/21住み替えローンの注意点と利用の流れを解説！成功する引っ越し計画とは
- 融資・ローン
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住み替えローンとは？概要と基本的な仕組みを解説
人生で最も大きな買い物といわれることが多いのがマイホームの購入です。長く住み続けることが前提の一方で、さまざまな事情から家やマンションを買い替える必要が生じることもあります。家族が増えて手狭になってしまう場合もありますし、離婚や転勤・転職・親の介護など、家を買い替える理由は様々です。
そのような時に気になるのが、現在住んでいる家の住宅ローンの残債です。残債がある状態で家を住み替える必要に迫られたとき、現在の家を売却して残債を一括返済できる場合（アンダーローンの場合）、新居の住宅ローンを組むことが可能です。
しかし、住宅などの不動産価値は購入時よりも下がることが多く、家を売却してもローンを完済できない場合（オーバーローン）が発生することもあります。今の家を売却しても残債がある場合に便利なのが、「住み替えローン」という借入制度です。金融機関によっては、「買い替えローン」というような表記をしている場合もありますが、基本的な内容や方針は同じです。
住み替えローンでは、返済しきれなかった元の家の住宅ローンの残債と、新居のための住宅ローンをまとめて借り入れることができます。オーバーローンで残債が残り、貯金や親戚からの融資では賄えない場合、住み替えローンの利用を検討する価値があります。
住み替えローンでは、担保物件の1.5倍・2倍・3倍などの基準額で借り入れが可能です。もちろんあまり大きな額を利用するのは負担も大きく、審査が厳しくなる場合もあるのでオススメはできませんが、ルール上は元の家の住宅ローン残債がかなり大きくても新居の購入が可能になります。諸経費や頭金・引っ越し費用なども考慮し、手元に資金の余裕を残して住宅ローンを組み直したい場合にはとても便利なサービスです。
ここでは新居購入の強い味方である住み替えローンについて、メリットやデメリット・利用の流れ・注意点などをまとめてご紹介していきます。
住み替えローンのメリット：新居購入の強力サポート
住み替えローンを利用するメリットは、主に以下の4つです。
- 残債があっても新居を購入可能。
- 自己資金や初期費用を削減できる。
- 二重ローン（ダブルローン）のリスクを避けられる。
- 好きなタイミングで自宅を売却・購入できる。
順番に詳しく解説していきましょう。
（1）残債があっても新居を購入できる
住み替えローンの最大のメリットは、元の家の売却時にローン残債があっても家の買い替えができることです。むしろ、住み替えローンはそのような状況にある方のために考えられたサービスといえます。突然の異動や家族の事情など、資金を用意する間もなく引っ越しを迫られる事態は誰にでも起こりうることです。多くの場合一般的な住宅ローンは、すでに他の住宅ローンを組んでいる場合には利用することができません。今ある家を売却してなお残るローンの返済資金を、新居の購入資金と合わせて借り入れることのできる住み替えローンはかなり便利なサービスということができるでしょう。
（2）自己資金や初期費用を抑えられる
これも急な引っ越しの際によくある困りごとですが、すでに住宅ローンの返済を行っている状態で、それを一気に返済して新たなローンを組めるほどの自己資金を持てる方は多くありません。親戚などから融資を受けられる場合はいいですが、引っ越しには新居の購入費のほかにも引っ越し費用・家具などの買い替え費用・新しいローンの頭金など、何かとお金がかかります。また住み替えを行う際、元の家を売却してから新しい家を購入することにすると、一時的に仮住まいへ移動しなくてはなりません。この場合は、仮住まいの引っ越し代や家賃などの初期費用もかかることになってしまいます。しかし住み替えローンでは、元の家の売却と新居の購入を同時に行う形になります。住み替えローンを利用すれば、仮住まいを経由する必要がないため住み替えの初期費用を抑えることも可能です。
（3）二重ローンのリスクを回避
住宅ローンを完済していない家を住み替えることになった場合、住み替えローンを利用しないパターンとして「二重にローンを組める金融機関を探す」という方法があります。すでに住宅ローンを組んでいる場合の新規ローンは利用できないことが多いですが、利息や返済期限・年収の制限などを厳しくすることで借り入れのできる金融機関も、わずかですが存在しています。そうして2種類のローンを並行する状態を二重ローン（ダブルローン）といいます。それに対して住み替えローンは、住宅ローンの残債と新規ローンをまとめて借り入れるため、ダブルローンと比較して負担が少ないといえます。つまり支払いが一本化されることで、利息などの経費や返済の手間が軽減されるのです。
（4）タイミングを逃さず自宅売却・購入が可能
住み替え前の家を売却して住宅ローンを完済しようとした場合、資金を貯めている間に欲しかった家が買えなくなったり、自宅を少しでも高く売るために相場の変動などを待って売り時を逃したりすることもあります。やむを得ない引っ越しの場合にはそもそもそんな時間がないことも考えられます。ライフステージの変化を考えた場合は、必要なタイミングを逃すことで不便な生活を強いられてしまうことになります。住み替えローンを利用すれば、自己資金や家の売り時に左右されず、本当に必要な時に新居を購入できるのです。
住み替えローンは、使い方によっては生活基盤を支えることにもつながる、とても便利なサービスです。とはいえメリットばかりではなく、気を付けておかなくてはならないデメリットももちろん存在しています。住み替えローンの利用を考える際には、デメリットも合わせて知っておくようにするとよいでしょう。
住み替えローンのデメリットと注意点
住み替えローンを検討する際は、少なくとも以下の3つのデメリットを考慮することをお勧めします。
- 債務総額が増加する可能性がある。
- 住み替えスケジュールがタイトになる可能性がある。
- 審査が厳格である。
こちらも、ひとつずつ簡単に解説していきましょう。
（1）債務総額が高額になる可能性
これは元の家のローン残債と新居の購入費用を、抱き合わせの形で借り入れることになるためです。残債の金額に条件の付いている（1,000万円以下など）住み替えローンもありますが、それでも単純に新居を購入するより高額な借り入れになることは避けられません。総額が高くなればそれに合わせて、月々の支払額も上がっていくのが一般的です。また住宅ローンの金利相場が0.5%なのに対し、住み替えローンの金利相場は2%〜4%ほどともいわれます。通常の住宅ローンよりも高額の支払いが発生することはほぼ避けられないため、家計としっかり照らし合わせて返済計画を立てる必要があります。
（2）住み替えのスケジュールがタイトに
これは前述のメリットのひとつでもあった「元の家の売却と新居の購入を同時に行うことになる」点と関係があります。売買という2種類の契約を同日に履行するため、それに合わせたスケジュールの調整が必要です。通常マイホームの売却や購入は、どちらか一方だけでも数ヶ月かかることがほとんどです。当然ながら2パターンの売主・買主のどちらにも事情があるため、きちんと予定を合わせる難易度はかなり高くなります。また売却・購入のどちらを先に行うにしても、短いスパンで売却活動や新居探しをしなければならず、焦った結果としてあまりよくない条件の売買をしてしまうことも考えられます。家の売買スケジュールの立て方に関しては素人では分からないこともあるため、その道のプロである不動産会社などにサポートをお願いするのもオススメです。
（3）審査が厳しく通過の難易度が高い
前提として、住み替えローンは今ある住宅のローンを自己資金で完済できない人向けのサービスなので、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しいです。住宅ローンの審査に通っていても住み替えの審査に落ちることは珍しくないといわれており、別のローンの返済状況やクレジットカードのキャッシング利用歴が合わせて審査される場合もあります。もちろん返済能力に関わる年収や、新居の担保価格なども厳しくチェックされますから、事前に気を配っておくことが必要です。金融機関ごとに大まかな基準などは発表されている場合がほとんど出るから、直接相談に行ったり、ローンに詳しい専門業者に確認してもらったりするのもオススメです、
このように、住み替えローンは便利な反面気を付けなくてはならないポイントも多くあります。利用を検討する際は事前に身辺情報などをチェックし、余裕を持ったスケジュールで計画を立てましょう。
住み替えローン利用の流れと重要ポイント
最後に、住み替えローンを利用する際の大まかな流れに沿ってポイントを確認していきましょう。住み替えローンの利用は、審査という大きな関門を前後に分けて考えることができます。
まず初めに、住み替えローンを利用したいと考えたときは、現在住んでいる家の住宅ローン残債を確認しましょう。同時に自宅の売却額（評価額）をチェックし、売却によってローンを完済できる状態（アンダーローン）なのか、売却しても負債が残る状態（オーバーローン）なのかをはっきりさせます。前者の場合は、家を売ってローンを完済してから新居のローンを組み直せばいいため、住み替えローンの利用自体が必要なくなります。オーバーローンであった場合は、家を売却してなお残るローンの残債額が住み替えローンの審査基準となりますので、金額を詳しく控えておきましょう。
続いて、家の売却やローン審査のサポート、新居選びのサポートをしてくれる不動産会社を選びます。不動産会社などの専門業者に作業を手伝ってもらうことで、住み替えローンの融資日が調節しやすくなる場合や、住み替えローンを取り扱っている銀行を紹介してもらえる場合もあります。複雑な取引の多くなる住み替えローン計画では、信頼のおけるサポーターを選ぶことがかなり重要なポイントといえるでしょう。
次に、実際に住み替えローンを利用する金融機関を選びます。これには前述のように不動産会社に紹介してもらったり、自分たちの条件と照らして審査に通りそうなところを選んだりといくつかの方法があります。特に金融機関を選ぶ際は、金利や融資額といったポイントをきちんとチェックしておくようにしましょう。
ローンを申請する金融機関が決まったら、いよいよ審査に入ります。住み替えローンの審査は事前審査と本審査の2段階に分かれており、2週間ほどかけてより厳しく詳細に条件をチェックされます。特に本審査は金融機関ではなく信用保険会社が行い、事前審査の内容に加えて勤務形態や健康状態もチェックされるのが一般的です。不動産会社などに手伝ってもらいながら自身の条件をしっかり見定めつつ、日程的な余裕をもって審査に臨むようにしましょう。
本審査に通ったら、1週間ほどで融資が可能になります。審査から元の住宅ローンの返済申し込み・手続き、家の売却と新居の購入というフェーズはほとんどスピードとタイミングの勝負です。住み替えローンが利用できることになっても、家の売却・購入がうまくいかなければ、都合のいいタイミングで住み替えができなくなってしまいます。基本的には家の売却を先に進めて、資金を確定させたうえで新居を探すという順番を心がけるのがオススメです。また新居を購入する際の売買契約には「期限内に提示した条件で現在の住まいが売却されなかった場合、契約を無効にできる」という特約条項である「買い替え特約」を付けるようにしましょう。売買に関する細かな調整やスケジュール管理は、プロである不動産会社の力を借りてしまうのが確実です。
なお、住み替えローンは通常の住宅ローンと同じように「住宅ローン控除」の対象になります。確定申告を行い、控除申請を出すのを忘れないようにしておきましょう。
参考：三井住友銀行「住宅ローン お手続きの流れ」
まとめ：住み替えローンを賢く利用するためのポイント
今回の記事では、ライフステージの変化や、やむを得ない事情で引っ越す際に便利な「住み替えローン」について、メリット・デメリットや契約の流れを基準に解説しました。
長く住むことを前提に購入されることの多いマイホームですが、様々な都合により買い替えなくてはならなくなるのは珍しいことではありません。万が一の時のために、住み替えローンという手段を覚えておいてはいかがでしょうか。この記事で大まかな概要を把握しておけば、検討する際の作業量を少しでも減らせるはずです。
通常の住宅ローンよりも多額の融資を受けることになるぶん、きちんと情報を整理して綿密な返済計画を立て、頼りになる不動産会社とともに計画を進めるようにするとよいでしょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
