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2025/11/21転職後の住宅ローン申請で気をつけるべきポイントと対策
- 融資・ローン
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
転職が住宅ローンに与える影響
マイホームを購入する際、多くの方が住宅ローンを利用しますが、その際には審査を通過する必要があります。特に影響を受けやすいのが契約者の転職です。
住宅ローンを利用する場合、契約者の返済能力が不足していると金融機関に不利益を与えるため、事前に返済能力を審査する必要があります。審査では「年収」や「勤続年数」などが重要な判断材料となります。
ここでは、転職が住宅ローン審査に影響する理由をご紹介します。
勤続年数がリセットされる
職が変わり審査が不利に働く理由のひとつとして、勤続年数がリセットされる点が挙げられます。審査要件にも「勤続年数」の項目があり、勤続年数は3年以上であることが必要条件とされています。
そのため、転職直後に住宅ローンの審査を申し込むと、審査に通過する可能性が低くなることがあります。
支払い能力が不安定と判断される
転職を頻繁に繰り返すと、金融機関から収支バランスが不安定であると見なされ、審査の通過が難しくなります。金融機関の審査申込書には、転職歴の記入欄が設けられています。
そのため、転職直後にローンを申し込むことは難しい場合が多く、収入が安定するまで資金を蓄えたり、物件をじっくり探したりすることが推奨されます。
隠しておくのは不可能
金融機関に職場が変わったことを隠そうとしても、契約申込書の「転職歴」欄や手続き時に「保険証」の提示を求められるため、隠すことはできません。
保険証には事業所名称や資格取得年月日が記載されており、審査中に職が変わっても、保険証を提示することで分かってしまいます。
つなぎ融資中は要注意
住宅ローンの本審査に通過すると、融資が実行されるまでの間に「つなぎ融資」を契約できることがあります。つなぎ融資は、住宅購入に伴う諸費用を一時的に立て替え、後に住宅ローンで返済する仕組みです。
つなぎ融資期間中に転職すると、融資の取り消しや一括返済を求められる可能性があります。
キャリアアップ転職は有利に
上記では不利なケースを紹介しましたが、転職直後でも返済能力が十分であれば、有利に働くこともあります。
例えば、年収の大幅なアップや上場企業、取締役以上のハイクラスな転職などが該当します。
転職前に住宅ローンを申し込むメリット・デメリット
住宅ローンを申し込む際には、転職前と転職後のどちらが望ましいのでしょうか。ここでは、転職前に住宅ローンを申し込む際の影響についてご紹介します。
メリット
まずは、転職前に住宅ローンを申し込むことの2つのメリットをご紹介します。
1つ目のメリットは、転職前に住宅ローンを契約することで、現在の勤続年数や年収をそのまま活かせる点です。
毎月の収支計画を立てやすく、転職後に収入が減少する場合は、返済期間を長めに設定することも可能です。収入が安定しているときには繰り上げ返済をおこなったり、職が変わった後の生活を踏まえた返済計画が立てられる点も、大きなメリットとなるでしょう。
2つ目は、返済計画が立てやすい点です。
借入額や借入期間はさまざまであるため、返済バランスを十分に考慮しておかなければなりません。しかし、転職前に借り入れる際は、現在の収入をもとに返済計画を設定することができます。また、収入の変化も視野に入れたうえでの返済計画を立てておくと良いでしょう。住宅を購入すると、借入費用や登記費用、引越し費用なども発生します。これらの諸費用も把握し、資金計画を立てておくことをおすすめします。
デメリット
続いて、デメリットについてご紹介します。
返済計画を立てていたとしても、仕事が変わった後に起こりうるリスクを正確に予測することは困難です。万が一、収入が減少した場合、生活するうえでローン返済が大きな負担になる可能性もあるでしょう。
このようにリスクを抱えた状態での契約はとても危険です。
これらを踏まえると、転職後の契約のほうが良いかもしれません。
転職をお考えの場合は、勤務先の信頼性を確かめておけると安心ですね。
勤続年数の問題や収入増加の可能性と併せつつ、金融機関とご相談するのがいいでしょう。
転職後に住宅ローンを申し込むメリット・デメリット
上記では、転職前にローンを申し込む際のメリットとデメリットについてご紹介しましたが、転職後であっても同様に、メリットとデメリットが存在します。
ここでは、転職後に申し込みをおこなうことのメリットとデメリットについてご紹介します。
メリット
まずは、転職後に申し込みをおこなうことの3つのメリットについてご紹介します。
1つ目は、落ち着いて物件を探す時間を確保できる点です。
転職後に住宅を購入する場合は、勤続年数の問題から、3年間でじっくりと住宅購入を検討する時間を確保することができます。決して安い買い物ではないため、よく考えたうえで購入を検討しましょう。
2つ目は、その後の返済計画が立てやすい点です。
転職後であれば報酬形態が把握できているため、年収をもとに借入額や返済期間などを考慮した返済計画を立てることができます。
3つ目は、リスクを想定しやすい点です。
転職後でも、収入に対する一定のリスクは伴います。しかし、転職前に伴うリスクと比較すると、リスクも想定しやすいため、事前に対策することができるでしょう。
デメリット
続いて、2つのデメリットについてご紹介します。
1つ目は、審査に通りにくい点です。
転職直後は勤続年数がリセットされて収入も変動するため、審査に通りにくくなります。キャリアアップ転職であれば通るケースもありますが、そうでない場合は勤務歴を重ねて、金融機関の不安を取り除かなければなりません。
2つ目は、転職理由を尋ねられる点です。
転職歴があると、その理由を尋ねられることがあります。
その際、正当な理由なのか、転職癖がある人なのかを確認しています。
具体的には、転職理由やほかの転職歴の有無、現職での長期休暇取得や退職予定はあるかなどを尋ねられます。そのため、事前に質問に対する回答を考えておくと良いでしょう。
このように事前に対策ができる点をプラスに考えると、変わる前に契約を申し込むよりも準備がしやすくなると言えるかもしれません。
住宅ローン返済中に転職した場合の注意点
住宅ローンを組み、数年後に転職するケースもあるでしょう。しかし、毎月の返済を滞りなく支払っていれば、職を変えること自体に問題はありません。
一方、変わったことにより収入が減少し、今後の返済が難しいという場合は、早めに金融機関に相談することをおすすめします。
場合によっては、返済期間を延長して毎月の負担額が減少したり、一定期間の返済額を少なくし、後から上乗せしたりするなど、返済計画の見直しをおこなってくれるところもあるでしょう。
ここでは、返済中に転職した場合の手続きや注意点について解説します。
必要な手続き
転職した際は、金融機関に告知する必要があります。
特に氏名や勤務先、住所などの変更があった場合は、きちんと届け出をおこなうようにしましょう。
また、住宅ローン控除を利用している場合は手続きが必要です。年の途中で退職し、次の職場で年末まで勤務した場合は、年末調整の対象となるため、転職先で手続きをおこないます
必要書類
年末調整で住宅ローン控除を受けるためには、源泉徴収票と売買契約書、借入金残高証明書、登記簿謄本が必要になります。まずは確定申告をおこなうようにしてください。必要な書類は、マイナンバーが記載されている書類、確定申告書、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書、住宅所得資金に係る借入金の年末残高等証明書、登記事項証明書、不動産売買契約書の移しなどです。控除の手続きを終えたら、2年目以降は給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金当特別控除申告書と住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書が必要です。必ず毎年確定申告をおこなうようにしてください。
住宅ローンの残高証明書は、住宅ローンを契約した金融機関から毎年10月に送られてきます。住宅ローン控除を利用する際は、年末時点の残高から控除が受けられるため、大切に保管しておきましょう。
控除証明書は、国民年金保険料の納付額を証明する書類です。年末調整や確定申告で、社会保険料控除を受ける場合に必要となります。確定申告の際は、このような書類も揃えて準備しておくと安全ですね。
注意点
返済中に職場が変わると、借り換えをおこなう際にすぐ対応できない場合があります。
借り換えとは、別の金融機関で新しく借り入れをすることです。転職直後で審査の条件を満たしていない場合は借り換えをおこなうことができません。
また、収入が下がった場合は、以前の借入期間よりも長く借り入れることができず、残高が多いと収入要件をクリアできない可能性もあります。
このように、借り換え時期と重なる場合は、借り換え後に転職するほうが良いでしょう。
しかし、キャリアアップにより収入が上がった場合は、告知したうえで金利の引き下げを交渉することも考えられます。
一方、収入が減少した場合、金利の引き下げの可能性は低くなるでしょう。
将来の返済に不安がある場合は、早めに金融機関に相談し、返済計画の見直しをおこなうことをおすすめします。
まとめ
転職が住宅ローンに影響する理由は、勤続年数がリセットされることで支払い能力が未知数と判断されるためです。
なお、転職を隠しておくことは不可能であるため、つなぎ融資中は特に注意して、誠実に報告しましょう。
転職前にローンを組むことでは、勤続年数や収入がそのまま活かせるうえ、返済計画が立てやすいというメリットがあります。一方、収入面での変化が転職後に起こるかもしれないという万一のリスクを正確に予測することが難しい点がデメリットです。
また、転職後にローンを組むことで、物件探しの時間を確保できると考えられるだけではなく、その後の返済計画が立てやすいので、今後に起こりうるリスクも想定しやすいというメリットがあります。しかし、審査に通りにくく、転職理由を聞かれる可能性がある点がデメリットです。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
