住宅ローンはいくら借りられる？年収別目安と借入シミュレーション

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

 住宅ローンとは？基本知識を押さえよう

住宅購入を検討する際、ほとんどの人が住宅ローンを利用することになります。
しかし、住宅ローンについて詳しくない方も少なくありません。
まずは住宅ローンの基本を理解し、住宅購入の際に役立ててください。

不動産購入における住宅ローンの役割

住宅ローンとは、不動産購入時に銀行やその他の金融機関から借りる資金のことです。一戸建てやマンションの購入には数千万円の費用がかかるため、個人の資金力だけでは不足することがほとんどです。

資金力が不足していても住宅を購入したい時に、金融機関からお金を借りるのです。この住宅購入を目的としたローン借り入れのことを住宅ローンと呼びます。

住宅ローンは、借入期間や借入金額に応じた利息を支払うため、借入金額より多く返済しなければいけません。利息の変動は変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型など、金融機関や契約内容によって異なります。

住宅ローンを利用する場合は、年収に合った適切な金額を借りるようにしましょう。

住宅ローン審査の重要性と必要条件

住宅ローンはいくらでも借りられる訳ではありません。金融機関からすると、返せる見込みがある金額にしか貸したくないでしょう。住宅ローンを貸したまま返済されないと、金融機関が赤字を叩き出してしまいます。

そのため、住宅ローンを借りる際には審査が行われ、年収や職業、勤務先の業績、借入額、借入期間などを基に、適切な借入額が判断されます。

住宅ローン審査が通らなければ、当然住宅ローンを借りられません。住宅ローン審査を通過するためには、年収に見合った適切な借入金額の目安を把握しておくことが重要です。

自分の年収に合った借入金額の目安を確認して、住宅ローン審査を通過しましょう。

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年収別住宅ローン借入金額の目安

先程も説明した通り、年収によって借り入れられる金額は異なります。
住宅ローン審査を通過するために、年収に対する住宅ローン借入金額の目安を確認しておきましょう。

年収の7倍が目安！住宅ローン借入金額の計算方法

住宅金融支援機能であるフラット35の2020年度の利用者アンケート結果を見てみると、各物件の住宅購入にかかった資金・年収に対する年収倍率は以下の通りです。

＊参考：フラット35の2019年度の利用者アンケート結果

フラット35を利用して住宅購入をした方の平均世帯年収に対する住宅購入にかかった平均必要資金から算出した年収倍率は5.5〜7.3倍です。

土地付き注文住宅で最も高い7.3倍、新築マンションで7.1倍の年収倍率となるので、住宅ローンを利用する際は、年収の7倍を目安に借入額を設定しましょう。年収の7倍以上の借入金額を借りると、審査が通らない、もしくは返済ができない可能性が高いです。

自分の年収の7倍までに住宅ローン借入金額を抑えて、住宅購入の資金に当てましょう。また、中古住宅や中古マンションなどの中古物件を購入する際には、年収倍率は5.5〜5.8倍でした。新築の場合は年収の7倍、中古の場合は年収の6倍までの金額を目安として住宅ローンを利用しましょう。

自己負担割合と住宅ローンのバランス

先程、紹介したフラット35の2019年度の利用者アンケート結果によると、それぞれの各物件の必要資金に対して自己資金は8〜19％でした。残りの81〜92％ほどを住宅ローンで補って、住宅を購入していることがわかります。

つまり、住宅購入費用の20％を自己資金で負担できれば、住宅ローン審査が通りやすく、返済もスムーズに進むでしょう。

自己負担が少ないと、借入額が増え、審査が通りづらくなり、利息が高くなる可能性があります。

しかし、利息を減らすために頭金を多く用意しすぎると、住宅購入後の生活が厳しくなる可能性があるので注意が必要です。

住宅購入には住宅ローンの他にも、固定資産税や不動産所得税など多くの諸費用がかかります。諸費用を含めて、どれくらいの頭金を用意すべきか検討してみましょう。
頭金は住宅購入費の20％を目安に準備しておくことをおすすめします。

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住宅ローン以外にかかる諸費用の目安

先程も説明した通り、住宅購入時には住宅ローン以外にもさまざまな諸費用が発生します。住宅ローンの頭金を目安の20％に抑えるためにも、諸費用としてどのような費用が発生するのか確認しておきましょう。

住宅購入時に必要な諸費用とは？

住宅購入時に発生する主な諸費用には、次のようなものがあります。

• 住宅ローン費用
• 不動産所得税
• 固定資産税
• 仲介手数料
• 印紙税
• 登録免許税
• 修繕積立金
• ローン保証料
• 火災保険料

住宅ローン以外にも各種税金、不動産会社や金融会社に支払う手数料など、諸費用はさまざまです。購入する物件の種類によって、必要となる諸費用は異なります。下記の表を参考に、各物件ごとに必要な住宅購入費用を確認してみましょう。

マンションを購入すれば、管理費や修繕積立金が必要ですが、一戸建て住宅では修繕積立金は不要です。

また、新築マンションを購入する場合は、仲介業者を介さずに物件を購入するので、仲介手数料はかかりません。新築一戸建て住宅の場合は、注文住宅であれば仲介手数料がかかりませんが、ハウスメーカーが建てた建売住宅を不動産会社を通して購入する場合は仲介手数料がかかるでしょう。

自分が購入する物件にかかる諸費用を確認して、住宅ローンの借入金額を検討してみてください。

住宅購入諸費用の相場と目安

住宅ローンだけでなく住宅購入にかかる諸費用は、具体的にどれくらいかかるのか目安となる相場が分からなければ購入資金を用意できません。
住宅購入を検討している方は、諸費用の目安相場を確認して予算を用意しておきましょう。諸費用の目安相場は以下の通りです。

諸費用は、購入する物件の種類や広さによって大きく変わります。あくまで目安として、相場を参考にして住宅購入に向けて資金計画を立てておきましょう。

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住宅ローンを借りる際の注意点

住宅ローンを借りる際には、返済計画を立てずに借りると、生活が困窮するリスクが高くなります。住宅ローンを借りる際には、自分の年収に合った返済計画を立ててから利用しましょう。

住宅購入で失敗しないためには、住宅ローンを利用する際の注意点を理解しておくことが重要です。

頭金と金利の関係を理解しよう

住宅ローンを借りる際に頭金を多く支払っておくと、利息を減らして借入期間を短くできます。何故なら、頭金を多く支払うことで、金融機関から借りる住宅ローンの借入金額を少なくできるからです。

借入金額が多いほど借入期間が長くなり、利息を支払う期間が長くなります。結果として、長い借入期間で返済した総返済金額が高くなってしまうのです。そのため、頭金を多く用意して借入金額を少なくすることで、総返済金額を減らすことができます。

また、借入当初は若く働いていて住宅ローンを問題なく返済できるとしても、返済期間が長すぎて定年後も住宅ローンの返済が終わっていないと、シニアライフに返済で苦しむことになるでしょう。

長期的な返済計画を立てて、借入可能金額いっぱいまで借りるのではなく、年収に対する目安金額を基準に無理なく返済できる借入金額で住宅ローンを利用してください。

住宅ローンの金利タイプを比較

住宅ローンには主に3つの金利タイプがあります。

• 全期間固定金利型
• 固定金利期間選択型
• 変動金利型

金利タイプによって利息が異なり、総返済金額が変わるので、自分の年収に合った金利タイプで住宅ローンを利用しましょう。

全期間固定金利型は、借入期間で金利変動がないタイプです。
固定金利期間選択型は、一定の期間は金利変動がないが、他の期間では金利変動があるタイプです。
変動金利型は、借入期間と共に金利が変動していくタイプです。

年収が高く、毎月の住宅ローン返済に余裕がある方であれば、変動金利型の短い借入期間で住宅ローンを借りて、早めに返済する方が利息も少なくなります。

子どもがいる家庭で、養育費にお金を回したい期間がある場合は、固定金利期間選択型で子どもが就職するまでの期間は金利変動なしの固定金利型にする方が、家計を圧迫せず返済できるでしょう。

年収やライフスタイルに合った金利プランを選択することが、住宅ローンを借りる上で重要です。自分の年収や家族構成を目安に、金利プランと借入期間を検討してみてください。

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まとめ：住宅ローンを賢く借りるためのポイント

住宅ローンは新築で年収の7倍、中古で年収の6倍の借入金額を目安に利用しましょう。
年収に合わない借入金額で利用してしまえば、住宅ローンの返済で日常生活が苦しくなってしまう可能性があります。

住宅ローンを利用する際には、住宅購入価格の20％を目安に頭金を支払っておくと利息が高くなりすぎず、生活にも支障をきたさないのでおすすめです。

住宅ローンを借りることで生活が苦しくならないように、利息や金利プランが自分に合った最適なプランなのか、住宅ローンを利用する前に検討してみてください。住宅購入をする際には、年収に合った目安の借入金額で住宅ローンを借りましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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