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2025/11/21マンションローンの基本と審査のポイントを解説！
- 融資・ローン
- その他
マンションのローン購入を検討されている方は、この記事を読むことでマンションローンに関する基礎知識はもちろん、今から気をつけておくべきポイントまで知ることができます。ぜひ最後までお読みください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マンションローンの基本と頭金の必要性
マンションローンを利用して購入を検討している方に必要な基本知識を紹介します。
① 頭金の多さが重要なケースとは
マンション購入時には、マンションローンに加えて頭金が必要です。頭金が多ければ、その分ローン残高も減り、金利負担も軽減されます。
頭金は、住宅ローンの2割程度が目安と言われています。 しかし先に述べたように、頭金の額が大きいほどローン総額も小さくなり、さらに頭金の額が大きければローン金利を優遇する金融機関もあります。
頭金を用意するには時間がかかることが大半です。その間に住宅ローンの金利が上昇していた場合、元も子もないので、どのくらいの頭金を支払うかについてはご自身の財政状況と、金利の変動なども考慮しながら総合的に判断していく必要があります。
頭金を多く払った方が良い場合
① お子様がいる家庭
教育資金がかさむ為、住宅ローンの借入額はできるだけ小さくしておくことをオススメします。子供が生まれてから18年間の間、毎月4万円を積み立てたとすると、40,000円×12ヶ月×18年＝864万円になります。しかし実家外から私立大学に通った場合には、同額以上の学費が必要になってきます。
これはあくまで一例に過ぎませんが、月4万円の教育資金積み立てに加えて大きな額の住宅ローン返済を行っている場合、お子様の数が多ければ多いほど家計を圧迫することになりかねません。
将来的に子供を産みたいと考えている方や、兄弟姉妹も産みたいとご計画をしている方は、住宅ローンの頭金を多めに支払い、借入額を小さくしておくことをオススメします。
② 住宅ローン控除の条件に当てはまらない方
住宅ローン控除の代表的なものは「住宅借入金等特別控除」です。条件を満たす場合、誰でも適用を受けることができます。
住宅ローン残高に対して0.7%が減税されます。（所得税→住民税の順で減税されます。）
例えば支払う所得税が30万円の場合、
住宅ローン2,000万円の借入の場合は14万円減税され（2,000万円×0.7%）
支払う額は16万円となります。
しかし住宅ローン借入額が4,000万円の場合、28万円減税されることになるので
（4,000万円×0.7%）支払う額は2万円になります。
このように住宅ローン控除は、借入額やローン残高に大きく左右されるのですがそもそも控除の条件に当てはまらない方は頭金額の変化が総費用に影響を出さないので、頭金をいくら支払うべきか悩む必要はありません。
以下の条件に当てはまった方は、住宅ローン控除を受けることができる可能性が高いので、残高に0.7%を掛けてみることで控除額をご確認ください。
住宅借入金等特別控除_条件
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 自分でその家に住んでいる
- 広さ50m2以上
- 半分以上が居住用
- 所得金額が2000万円以下
② 頭金を支払うことによるメリット・デメリット
頭金を多く支払うことが有利な場合について、次にそのメリットとデメリットを解説します。
メリット
- 毎月の返済額が減るので、返済が楽になる
- 住宅ローンの審査が通過しやすくなる
- 頭金を多く払うことに代わりに優遇制度などを設けている金融機関を、上手く活用することでお得になることがある。
デメリット
- 貯蓄が一度に大きく減少するため、精神的な負担を感じやすい
- 頭金を貯蓄するために働いている間に住宅ローンの金利上昇や住宅価格そのものが高騰するなど、社会的変化の影響を受ける場合がある。
- 頭金を貯金しながら賃貸に住んでいる場合、その間にも家賃が発生するため家計が圧迫されやすい。
- 購入手数料など、諸経費を払うための手元のお金が少なくなる。
このように、頭金をより多く支払えば良いわけではなく、メリットとデメリットを踏まえてよく考えることが重要になってきます。特に将来的に安定した収入が見込まれており、返済が滞るようなことはないと判断できた場合には、無理して頭金の金額を上げる必要は無いのではないかと思います。
③フルローンの特徴と注意点
一般的には頭金は物件価格の2割程度が目安ですが、最近では頭金なしで購入するフルローンの利用が増えています。
フルローンとはその名のとおり、物件価格全額（頭金を含む）をローンで借り入れることです。
住宅の購入の際には、頭金＋物件価格＋諸経費の総費用がかかってきますが、この諸経費はフルローンの中に含まれないので注意が必要です。もしこの諸経費までもローンすることになると、それはオーバーローンとして扱われます。
最近の金融機関では、フルローンやオーバーローンに対応できるところも増えてきており、手持ち現金が少ない場合でもマンション購入ができる時代になりました。
しかし頭金を支払わないことで金利が上がることはもちろん、毎月の返済額が大きくなることは避けられません。頭金を支払った時と比べると、毎月の返済額は少しだけ上がりますが、住宅ローンは数十年単位で返済をしていく人生で一番大きな買い物ですので、少しの金利の差を軽視することはできません。
（参考：https://lions-mansion.jp/guide/preparation/p02/）
フルローン審査のポイント
①物件の評価 ②借り主の信用力
銀行は、物件評価と借り手の信用力の2点から審査を行います。
①物件の評価とは、ローン返済が滞ってしまった際に物件自体に価値があれば売却ができるので、事前に査定を行うことと同義です。銀行が特に注目するのが、「積算価格」と「収益価格」の2つです。今回は、不動産投資用ではなく住居としての不動産ですので、「積算価格」が重要になってきます。
「積算価格」とは
積算価格は以下の式で求めることができます。
土地： 相続税評価額 × 土地面積
建物： 再調達価格 × 建物延べ床面積 × （残存年数 ÷ 耐用年数）
再調達価格とは、「まったく同じ建物を建てた場合、いくらくらいかかるのか」という価格のことです。上記の式で算出した土地の価格と建物の価格の2つを足したのが、積算価格となります。つまり、その物件はどのくらいで売却できるのかという不動産価値を調べ、物件の担保価値を測っているというわけです。
②借り主の信用力について、こちらはローンを組む際に非常に重要になってくる点です。
クレジットカードの申請時と同様に、金融機関では過去の借入履歴も審査されるため、イメージしやすいと思います。
- 収入金額
- 職業職場
- 収入の安定性
- 個人信用情報
以下、具体的に金融機関がどのような点を気にしているのかご説明します。
（参考：https://www.propertyagent.co.jp/contents/pro/loan/5452）
収入金額
金融機関は「年間返済金額 ÷ 借入金額」で算出する返済比率を重視します。この指標は年間返済額が年収に対してどの程度かを示します。
返済比率が低いほど「返済負担が小さい」と判断され審査が有利になります。基本的に金融機関ごとに返済比率が決まっていますが、年収が高いほど返済比率も低くなるので、審査にも通りやすいです。住宅ローンを組むにあたって収入が高いに越したことはないですね。
収入の安定性
さらに収入金額以外にも「収入そのものが安定しているか」という点も重要です。たとえば、自営業者よりも会社員の方が倒産などのリスクが低いので、収入の安定性は高いと評価されるケースが多いです。そのため、年収1,000万円の自営業者よりも、大企業の正社員で年収700万円の会社員の方が金融機関からの評価は高くなることがあります。また年齢も重要です。たとえば年齢が50代で借り入れる場合は、ローン返済中に定年を迎えることで年収が下がるリスクがあるので、30代や40代の方が金融機関の評価は高くなることがあります。
このように、ローン審査は収入金額だけでなく、借り主の年齢や勤務先の規模・雇用形態など、収入の安定性も加味されるので注意が必要です。
信用情報
さらに、借り主が過去に行った借入にて延滞歴はないかという点や、過去に自己破産歴はないかという点も評価されます。これらの情報は「信用情報」といって、CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターといった機関に情報としてストックされます。ブラックリストという言葉がありますが、「異動」という記載があることをブラックリストと世間では言われています。CICやJICCは開示できるので、ぜひ開示して確認してみてください。
信用情報は必ず金融機関に確認されるので、普段のクレジットカード返済やローン返済は滞納しないように気をつけましょう。
マンションローン選びのまとめ
今回は、マンションのローンに関して基礎知識から金融機関の査定までをご説明いたしました。現在は一昔前とは変わって、フルローンやオーバーローンによってマンションのローンを組むことができる時代になりました。より広い層にマンション購入の可能性が広がった一方で、フルローン・オーバーローンになるとその分審査は厳しくなります。収入の金額そのものだけでなく、収入安定性や年齢、そして個人の信用情報まで抜かりなくチェックされますので、将来的に住宅ローンを組みたいと考えている方は、今から信用情報に傷を入れないように気をつけて生活していくことをオススメします。最後までお読みいただきありがとうございました。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
