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2025/11/21住宅ローンの計算方法を解説！金利と借入額の計算式
- 融資・ローン
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住宅ローンの金利タイプを理解しよう
住宅ローンとは、金融機関から提供される住宅購入のための融資です。多くの方が住宅やマンションを購入する際に利用しています。
ここでは、住宅ローンの3つの金利タイプを詳しく解説します。
固定金利型：安定した返済計画を実現
固定金利型は、完済までの金利が固定しているタイプのことをいいます。借入期間中から返済完了まで金利の変動がないため、返済計画が立てやすいというメリットがあります。そのため、返済額の見通しを明確にしたい方に特におすすめです。
一方、「変動金利型」と比較すると、当初の金利が高い傾向にあります。さらに、金利が下がった場合には損をする可能性があるため、注意が必要です。その場合は、金利を変更したり、借り換えを検討したりしましょう。
変動金利型：低金利の魅力とリスクを考える
変動金利型は、返済期間中に金利が見直されるタイプです。金利は半年ごとに見直され、5年ごとに返済額も調整されます。「固定金利型」と比較すると、当初の金利は低い傾向にありますが、将来は金利上昇のリスクがあるため注意が必要です。
金利上昇時に支払いの余力がない場合は、不向きです。一方、金利が下がる見込みがある場合には有利です。そのため、金利の動きは定期的に確認しておくことが重要です。
固定金利選択型：柔軟な金利選択のメリット
固定金利選択型は、当初の一定期間のみ金利が固定されるタイプです。市場の金利が変動した場合でも、3年、5年、7年などの一定期間は固定金利となり、その期間が終了すると、再度金利の種類を選択することができます。変動型にリスクを感じる人にはおすすめのタイプです。通常、固定期間が短いほど金利は低く設定される傾向があります。
デメリットは、固定期間終了後の返済額が確定しないため、返済計画が立てにくい点です。また、変動型と同様に金利上昇のリスクも伴います。金融機関によっては、固定期間終了後に自動で変動金利に切り替わる場合や、変動金利変更後に他の金利に変更できない場合もあるため、契約時に確認が必要です。
住宅ローンの返済方法を比較する
住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。借入時には、どちらかの返済方法を選択する必要があります。
ここでは、各返済方法の特徴を詳しく解説します。
元利均等返済：安定した返済額の特徴
元金と利息の月々の返済額が一定である返済方法のことをいいます。月々の返済額が一定であるため、返済計画やライフプランの策定が容易です。たとえば、子育て世帯の場合、将来の費用が見込まれるため、元利均等返済が適しています。
一方、返済開始時は借入残高が多く、利息額が増加します。また、元金均等返済と比べて元金の減少が遅く、結果的に総返済額が多くなる点がデメリットです。
元金均等返済：負担の減少とその利点
月々返済する元金は一定ですが、残った元金に対して利息がかかる返済方法です。期間が経過するごとに元金と利息の合計額が減少します。そのため、同条件の場合は、元利均等返済より総返済額が少なくなるのが最大のメリットです。退職後の支払い負担を避けたい方や、子育て世帯で大学進学時の返済を減らしたい方におすすめです。
ただし、当初の負担額が大きいため、返済負担率を超えてしまう可能性があります。しかし、借入額を下げると欲しい物件が買えないといったことにもなりかねません。この点を考慮してご検討ください。
住宅ローンの借入可能額を計算する方法
住宅ローンを借りる際は、「借入可能額」と「返済可能額」を把握しておく必要があります。無理のない返済計画を立てるために、これらの具体的な金額を知っておきましょう。
ここでは、借入可能額の計算方法について解説します。
借入可能額とは、いくらまで借り入れることができるかを判断する金額です。年収と総返済負担率などから計算します。また、借入可能額で住宅ローンが利用できたとしても、数十年にわたり無理なく返済できるかどうかは別問題であるため注意が必要です。
借入可能額の計算式と具体的ステップ
総返済負担率とは、年収に対する自動車ローンや教育ローンなどのすべての借り入れの年間合計返済額の割合のことをいいます。
具体的な計算式は、（毎月の返済額×12＋ボーナス返済額）÷年収＝総返済負担率となります。なお、ここでの返済額は、元本だけではなく、実際に支払う元本と利息を合計したものです。
たとえば、年収が500万円で毎月の返済額が8万円、年2回のボーナス返済が各20万円の場合で計算してみましょう。
（8万円×12+20万円×2）÷500万円＝27％となります。
このとき、住宅ローン以外にもカードローンや自動車ローンなどの返済がある場合は、それらの返済額も年間返済額に合算されます。
そのため、（住宅ローンの年間返済額+ほかの年間返済額）÷年収＝総返済負担率です。
金融機関によって、年収400万円未満では30％以下、400万円以上では35％以下などと総返済負担率の上限が決められています。
借入可能額計算で押さえておくべきポイント
借入可能額は、税金や保険料などが引かれる前の年収が基準ですが、実際にはそれらを差し引いた「手取り収入」を基にするのが望ましいです。住宅ローン以外にも生活費はかかり、教育費やシニアライフの資金、将来のための貯蓄なども必要です。
その際は、手取り収入から日々の生活費や貯蓄などの資産を確保したうえで、残金から逆算して借入額を決めるのもひとつの方法です。
また、頭金をいくら入れるかによっても借入額が変わります。多く入れることで借入額を減らすことができますが、急な出費などを考慮すると、ある程度手元に資金を残しておく必要があります。
一般的には住宅価格の1〜2割程度の自己資金を準備するという考え方がありますが、これらの支出とのバランスを考慮したうえで検討しましょう。
住宅購入予算の上限は、住宅ローン借入可能額と自己資産の合計額に諸費用も加えた額です。予算が希望する物件の価格に満たない場合や余裕が不足する場合は、金利の低い住宅ローンを探す、購入を延期して頭金を貯める、または購入物件を見直すなどの対策が必要です。
その際、借入額は手取り収入で計算することが望ましいです。
住宅ローンの返済可能額を算出する方法
ここでは、返済可能額の計算方法を詳しく解説します。
返済可能額とは、無理なく返済できる金額を指します。
返済可能額の計算式と具体的手順
返済可能額を求めるには、年収や総返済負担率が大きくかかわってきます。
具体的な計算式は、（年収×総返済負担率）－その他の年間返済額＝年間返済可能額となります。
たとえば、年収500万円、総返済負担率27％、その他の年間返済額50万円の場合で計算します。
（500万円×27％）-50万円＝85万円が年間の返済可能額です。
月々の返済可能額は、85万円÷12＝約7.08万円となります。
なお、返済負担率は住宅ローンを組む金融機関によって異なるため、きちんと確認しておきましょう。
一般的に、年収が低いと返済負担率の割合の上限も低く、年収が高いと上限も高くなる傾向にあります。
返済可能額計算における注意点
これらの計算式はあくまで目安です。お子さんの教育費や今後の出費も考慮する必要があります。その際は、返済率を下げて家計の負担を軽減する工夫が必要です。
住宅を手に入れるために、日々の生活に無理が生じてしまうことだけは避けるようにしましょう。
また、無理のない返済額は、各家庭の状況やライフプランによって大きく異なります。算出した返済額が生活を圧迫せず、今後の生活に支障がないかを考慮して検討することが重要です。
現時点で返済額に問題がなくても、将来の生活に支障がないかも考慮する必要があります。
借入期間に無理がないか、将来の金利上昇に対応できるか、その他の出費が増えた際の返済可能性も確認し、無理のない返済計画を立てましょう。
住宅ローン選びのポイントとまとめ
住宅ローンの金利タイプには、完済まで固定される固定金利型、市場金利に連動する変動金利型、一定期間は固定でその後選択可能な固定金利選択型の3種類があります。固定金利型は返済計画が立てやすい反面、金利が高めです。変動金利型は当初の金利が低いですが、市場金利に左右されやすいです。固定金利選択型は一定期間が固定金利のため市場に左右されにくく、固定金利型より金利が低めで、それぞれの利点を兼ね備えているため、慎重に選ぶことが重要です。
返済方法には、元金と利息の月々の返済額が一定の元利均等返済と、月々の元金は一定で、残元金に対して利息がかかる元金均等返済があります。元利均等返済は返済計画が立てやすいですが、総返済額が多くなるデメリットがあります。一方、元金均等返済は総支払額が少なくなるメリットがありますが、当初の負担が大きいデメリットもあります。
借入可能額の計算方法は、（毎月の返済額×12+ボーナス返済額）÷年収＝総返済負担率です。家計を圧迫しないようにするため、手取り収入で計算するのがポイントです。
返済可能額の計算方法は、（年収×総返済負担率）－その他の借り入れの年間返済額で求められます。無理のない返済額は家庭の状況やライフプランによって異なるため、しっかりと返済計画を立ててから検討しましょう。
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