住み替えローンについて詳しく知りたい方

今回の記事は、以下のような方にお勧めです。

• ローンが残っているが住み替えを希望している方
• 住み替えローンを検討中の方

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

住み替えローンとは

長い人生の中で、ずっと住み続けるつもりで購入した家で合っても、離婚や転職、転勤といった様々なきっかけで住み替えを迫られてしまうケースが生じることもあるかと思います。

一般的には住み替えのために新たなローンを組む場合、家を売ることで一括返済すれば、新居の住宅ローンを新たに組めます。

住宅ローンが完済できていない場合だと、「まだローンが残っているけど大丈夫かな」と家の買い替えにも金銭的な不安が残ると思います。

そんな時こそ、うまく活用してもらいたいのが【住み替えローン】です。

住み替えローンを活用すれば、新居の購入資金を用意することが可能です。

今回の記事では、住宅ローンが残っている状態で住み替えを検討している人に、住み替えローンの詳細、流れやメリット、注意点など詳しく解説していきたいと思います。

住み替えローンの概要

住宅ローンの支払いが残っていても新たに借り入れ可能なのが、住み替えローンです。

具体的には、今住んでいる家の住宅ローンの残っている支払額と新居を購入するための資金分を併せて借り入れられるという内容になります。

基本的にまず今住んでいる家を売却してから住み替えを望む方が多いと思いますが、家を売るためには住宅ローンの支払いを終えて抵当権を抹消しなくてはいけません。

(抵当権は、住宅ローンを借り入れる際に、金融機関から求められる権利を言います。住宅ローンを完済できなかった場合の担保として自宅を抵当に入れる手続きです。)

住宅ローンの残高が自己資金と家の売却代金を合わせても足りない場合は、抵当権の抹消はできません。

そういった時こそ住み替えローンの活用が最適です！

ローンを精算しきれていない残債分を借り入れすることで、抵当権を抹消できます。

それだけではありません。

住み替えローンは、ローンの残高と併せて新居の購入資金を借り入れることも可能なのです！

そういった仕組みなので、住み替えローンを活用すれば、住宅ローンを完済していなくても住み替えができます。

ローンを組むまでの流れ

①今住んでいる住宅の売却相談をする

住み替えには、2つのパターンが存在します。

今住んでいる家を先に売却してしまう【売り先行】と、新しい住宅を買ってから今住んでいる家を売却する【買い先行】があります。

住み替えローンを組むためには、ローンがどのくらい残っているのか把握しなくてはいけないので、売り先行を選ぶケースが非常に多いです。

まずは不動産会社に相談することがスタートです。

そこから、家の売却に向けて動き始めます。

②残っているローンの金額を確認する

今組んでいる住宅ローンの支払いがいくら残っているのかの確認が必須となります。

住宅ローンの残債の確認と言われるものです。残債確認は無料で行えます。

住宅ローンの借入後に送られる返済予定表、年一で送られる残高証明書や金融機関の会員用Webサイトで問い合わせ可能です。

すぐにでも確認しましょう。

③金融機関を探す

住み替えローンは、今住んでいる家を売っても住宅ローンが残ってしまう【オーバーローン】でも組むことが可能です。

最初に不動産会社に相談した際に出た売却査定額と住宅ローンの残りの金額を照らし合わせて、必要な返済額を確認できたら、住み替えローンを取り扱っている金融機関を探し始めましょう。

最適な金融機関が見つかれば、依頼するようにしてください。

注意すべき点としては、金融機関によって選べる金利タイプや審査基準も違ってくる点です。

情報収集をしっかり行い、申込の準備を進めるようにしましょう。

④住み替えローンを利用できる条件を満たしているか確認する

金融機関が確定したら、利用できるかどうか条件の確認に移ります。

住み替えローンの利用条件は、以下の通りです。

• 新しく購入する物件であること
• 住宅ローンの支払いが残っていること
• 今までの借入金の支払いを滞りなく返済していること

金融機関にもよりますが、申込条件に年収や勤続年数が明示されている場合もあります。

比較して絞り込みましょう。

⑤借入の審査を受ける

いよいよ最終段階です。

住み替えローン借入の審査を受けます。

その結果次第で、新しく家を購入するための融資を受けられるかどうかが決定します。

住み替えローンは住宅の担保評価以上の融資を行うので、融資の審査は非常に厳しいです。

返済能力に問題があると判断された場合、当然審査は通りません。

無事に審査が通れば、融資を受けられて、今住んでいる家を売り、引き渡し、ローンの完済、新しい家の決済、契約を進めていくという形になります。

この場合、今住んでいる家を売ることが間に合わないことを予想して、売買契約書に【買い替え特約】を載せ、契約を解除できるために備えておくことも必要です。

そうすれば想定している査定額より安い売却金額を提示されても、リスクを最小限にして住み替えを進められると思います。

物件を売却する際も、物件を購入する際も諸費用の支払が生じます。

仲介手数料や印紙税などが必要なので、余裕を持って資金計画を進めるようにしましょう。

住み替えた家は新たに住宅ローン控除の対象となるので、確定申告を忘れないようにしましょう。

メリット

住み替えローンを組む代表的なメリットは、住宅ローンの支払いが残っていても住み替えが可能であること、希望したタイミングで住み替えができることです。

本来であれば、ローンの返済が済んでいない場合は家を売却することは不可能です。

その場合は一般的に、自己資金を投入したり、親族などから支援を受けたりといった方法で何が何でもローンを完済しなくてはいけません。

どうあがいても資金が足りないのであれば、そもそも住み替え自体を諦めなければいけない可能性も出てきます。

ですが住み替えローンを活用すれば住み替えを諦める必要はありません！

自宅の住宅ローンが残っていても、住宅ローンを完済して住み替えができます。

ローンが残っていても住み替えができるということは、自分が望んでいるタイミングで住み替えが可能だということです。

一般的な住み替えの目的は、通勤や通学における利便性向上、住んでいた家の広さや部屋数に不満があった、日々の買い物や医療の利便性向上といった、ライフスタイルの変化により生じてしまった不便さや不満を解消したいがために行われることが非常に多いです。

仮に、住宅ローンを自力で完済してから住み替えた場合、自分が望んでいるタイミングで住み替えは当然できませんし、完済を待っている間に狙っていた物件が売れてしまったりと、自分が思い描いているような住み替えができないこともあります。

住み替えローンをうまく活用すれば、必要なタイミングで行うことが可能です。

注意すべき点

一般的に住み替えローンは、金融機関から見てある程度信用の置ける顧客が対象となります。

そのため、融資限度額も大きく設定されているので、比較的優遇される制度でもあります。

ここで、注意しておいてほしい点が、借りすぎないようにすることです。

新しく購入予定である家の価格を大きく超えて融資を受けてしまうと、ローンの返済が苦しくなってしまい売ろうと決意した際に、残ってしまう借金がかなり高額になるリスクが生じます。

また、住み替えの際、家の買い手が決まってから新居を申し込むようにすることも気を付けてほしいです。

今住んでいる家の買い手が決まってから、新居を申込む流れが最もオススメです。

今住んでいる家は、どれだけ売りたいと願っても買い手が見つからない限り売ることはできません。

特に、売却価格を下げたくない場合は、買い手が中々見つからないことも多いです。

長ければ半年〜１年近く売れないケースもあります。

住み替えローンの審査基準は通常のローンより厳格であることを忘れないでください。

この点は、要注意です。

住み替えローンで審査されるポイントは、健康状態や勤務状況など。

個人属性や、他でお金を借りていないかなど信用情報がメインになります。

これだけ聞けば通常の住宅ローン審査となんら変わりのないように感じますが、住み替えローンの方が個人属性の通過基準がかなり厳しくなっています。

住み替えローンは、低金利なだけでなく住宅ローン控除も受けられます。

ほぼ通常の住宅ローンと同じように扱われていますが、住宅ローンと大きく異なるのは、借り入れる際に新居が担保割れとなっている点です。

今まで住んでいた住宅ローンの残りから物件売却価格を引いた残りの金額に、新居の住宅ローンが上乗せされているからです。

金融機関は融資する際に、その不動産に抵当権を設定します。

そのため、その担保だけでは足りないと承知の上で、住み替えローンとして貸し付けを行うのです。

なので、通常のローンよりも個人属性の通過基準が重要視されるのです。

リスクを補えるだけの年収や勤務年数、勤務先かどうかが大きく影響してきます。

まとめ

住み替えローンはうまく活用すればメリットではありますが、ご利用は計画的に！

また、住み替えローンを活用する際は、税金の控除も忘れないようにしましょう。

家を買うのが初回でなくとも条件さえ合えば住宅ローン控除を利用できることもあります。

また実際に住宅ローン控除を受けた際は、住み替えた初年度は確定申告が必要です。

翌年以降は年末調整での手続きも欠かせません。

住み替え後は【税務】を忘れずに行って、税金の控除を受けることをお勧めします。

スムーズな住み替えを実現するためにも、あらかじめ趣味レーションをしっかり行うべきです。

税務署や税理士などに相談したり、ネットで情報収集したりしましょう。

住み替えローンを活用する際は、自分の状況に合った借り入れ方法を選択し、計画的に進めることが本当に大切です。

住宅ローンよりも大きい金額の融資を受けることになるので、尚のこと注意を払って活用すべきです。

借りすぎないようにする、きっちりと返済計画を立てる、頼れる不動産会社を選ぶことが住み替えを失敗しない鍵となります。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける