中古住宅の住宅ローンについて初心者が解説してみた

今回の記事は、このような方にオススメです。

「中古住宅を住宅ローンを利用して購入したい方」

「中古住宅の住宅ローンに興味がある方」

「中古住宅の住宅ローンに不安がある方」

「中古住宅の住宅ローンについて知りたい方」

この記事では、中古住宅の住宅ローンについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

マイホームの夢を中古住宅で叶えよう

夢のマイホームを買うときに、新築住宅に憧れる人が多い中で、近年注目を集めているのが中古住宅です。中古住宅の魅力は新築物件に比べて、価格が抑えられるだけでなく、駅や好立地な物件を見つけやすいというメリットもあります。しかし、いざ中古物件を購入するとなると、住宅ローンに関する疑問や不安で踏み出せてない人が多いのではないでしょうか？

この記事では、中古住宅購入における住宅ローンの基礎知識をわかりやすく解説するので、マイホーム購入の夢を叶えるための第一歩として、ぜひ参考にしてください。

そもそも、中古住宅に住宅ローンは使えるの？

結論から述べると、中古住宅購入であっても住宅ローンは利用可能です。多くの金融機関で中古住宅向けの住宅ローン商品を取り扱っており、新築物件購入と同様に、金利タイプや返済期間など、さまざまな選択肢から選ぶことができます。

ただし、新築住宅と比べて以下の点により注意が必要です。

1.     借入可能額

新築住宅と比べて、中古住宅は築年数によって価値に差が出てくるため。金融機関が設定する担保評価額も低くなります。そのため、借入可能額も低くなる傾向があります。

具体的には以下の目安があります。

・築10年以下：新築住宅と同程度

・築10~20年：新築住宅の8~9割程度

・築20~30年：新築住宅の6~7割程度

・築30年以上：新築住宅の4~5割程度

ただし、これらはあくまでも目安であり、実際の借入可能額は、物件の立地条件や修繕履歴、その土地の将来性、購入者の属性によっても異なります。

2.     金利

中古住宅向けの住宅ローンは、新築住宅向けの住宅ローンより金利が少し高めに設定されている場合があります。これは、中古住宅は築年数によって価値が下がるため、金融機関にとってリスクが高くなるためです。

金利は返済期間や金利タイプによっても異なりますが、一般的には、新築住宅向けのローンよりも、0.1%〜0.3%程度高くなります。

3.     返済期間

中古住宅の場合、築年数によって返済期間が短く設定されることがあります。これは、建物価値の減少と法定耐用年数を考慮するためです。

法定耐用年数は、建物が減価償却できる期間を定めたもので、木造建築の場合は22年、鉄筋コンクリート造の場合は47年です。金融機関によっては、法定太陽面年数を目安に返済期間を設定している場合があります。

4.     その他の注意点

紹介した３つ以外にも、中古住宅購入における住宅ローンには、注意が必要なことがあります。

①諸費用

→諸費用は新築住宅よりも中古住宅の方が高くなると言われています。

②団体信用生命保険

→加入が必須となる場合が多いです

③住宅ローン控除

→新築住宅よりも適用条件が厳しい場合があります。

中古住宅における住宅審査の基礎知識

中古住宅は、新築住宅よりも価格が抑えられるというメリットがある一方、住宅ローン審査はより厳格になる傾向があります。理由は、中古住宅は築年数によって価値が下がっていくため、金融機関にとってのリスクが高くなるからです。

ここでは、中古住宅における住宅ローン審査のポイントを初心者にもわかりやすく解説します。

住宅審査の基礎知識

住宅ローン審査では、主に７つの項目がみられます。

1. 年収

安定した収入があることが重要となります。一般的には年収300万以上が目安とされています。また、副業やパート収入も考慮できます。年収が低い場合は、ボーナスや退職金なども考慮してもらえる場合があります。

2. 勤続年数

長く安定した勤続年数があれば、審査に通りやすくなります。一般的には、正社員で3年以上勤続していることが望ましいとされています。5年以上の勤続年数があればより安心です。転職が多い場合は、その理由を明確に説明できる必要があります。

3. 返済負担率

返済負担率は、毎月の住宅ローン返済額が毎月の収入の何割かを表す指標です。返済負担率が高すぎると、返済が困難になる可能性があり、審査に通らない可能性が高くあります。一般的には、35%以下が目安です。他の借入がある場合は、その返済額も考慮する必要があります。将来の収入増加も見込んで計画を立てることが大切です。

4. 信用情報

信用情報とは、過去のクレジットカードの支払い情報など、お金の借り方や返済状況が記録されたものです。信用情報に傷があると、審査に通らない可能性が高くなります。これらの情報は、信用情報機関から自分の信用情報を取り寄せて確認することができます。また、過去に支払い遅延などがある場合は、早めに解決に取り組みましょう。

5. 担保評価

担保評価とは、金融機関が融資する際に、担保となる物件の価値を評価することです。築年数や修繕履歴、周辺環境や土地の将来性などが考慮されます。

6. 年齢

年齢とは単に、借り入れするときの年齢だけでなく、完済時の年齢も返済能力を判断するために考慮されます。一般的には、完済時年齢が70歳以下であることが望ましいとされています。高齢者向けの住宅ローンがあるなど完済時年齢が70歳を超える場合でも、他の条件や制度を利用することで補うことは可能です。

　

7. 健康状態

健康状態は返済能力を判断するために考慮されます。理由は、病気や怪我などで長期療養が必要になった場合、返済が困難になる可能性があるためです。また、住宅ローンを利用する際には生命保険への加入が必須となる場合があります。

中古住宅における住宅ローンの選び方

中古住宅購入は、新築住宅購入に比べて多くのメリットがあります。しかし、住宅ローン選びには注意が必要です。ここでは、初心者にも分かりやすく、中古住宅購入における住宅ローン選びのポイントを紹介します。

1.金利

金利タイプ

• 固定金利型

 金利が一定期間固定されるタイプです。金利変動リスクがなく、長期的な資金計画が立てやすいのが特徴です。ただし、金利が比較的高い傾向があります。

• 変動金利型

 金利が市場金利に連動して変動するタイプです。金利が低い時期は返済負担が軽くなりますが、金利上昇リスクがあります。

• 固定金利期間選択型

最初に金利期間を選択し、その期間中は金利が固定されるタイプです。固定金利期間満了後は、金利を見直す必要があります。

金利条件

• 金利:

金利は金融機関によって異なります。複数の金融機関の金利を比較検討しましょう。

• 金利優遇制度

金利優遇制度を利用することで、金利を下げられる場合があります。

2. 返済期間

返済期間は、月々の返済額に大きく影響するものです。返済期間が長ければ月々の返済額は低くなりますが、支払総額は高くなります。それぞれのライフプランに合わせて、適切な返済期間を選ぶことを意識しましょう。

返済期間の目安

• 20代～30代: 30～35年
• 40代～50代: 25～30年
• 60代以上: 20～25年

3. 諸費用

金利以外にも、事務手数料や抵当権設定登記費用などの諸費用がかかります。諸費用は住宅ローン本体とは別に支払う必要があるものなので、諸費用の比較も忘れずに行うことが大切です。

主な諸費用

• 事務手数料:

融資手続きに必要な費用です。

• 抵当権設定登記費用

抵当権を設定するために必要な費用です。

• 印紙代

契約書などに必要な印紙代です。

• 火災保険料

住宅ローン借り入れ時に加入が必須となる保険料です。

4. 繰上げ返済

将来的にまとまったお金が入った時に、繰上げ返済をして返済負担を軽減できるかどうかを確認しておくことをオススメします。

繰上げ返済の種類

• 全額繰上げ返済

借り入れた残りの全額を返済する。

• 一部繰上げ返済

借り入れた残りの一部を返済する。

繰上げ返済によって、支払い総額を大きく減らすことが可能ですが、金融機関によっては繰上げ返済手数料がかかるので注意です。

まとめ・終わりに

今回は、中古住宅の住宅ローンについて解説しました。

結論から述べると、中古住宅であっても住宅ローンは利用できます。しかし、住宅ローン選びには注意が必要になります。新築住宅購入の場合とは金利や返済期間、審査基準が異なる場合があるためです。そのため、専門家と相談しながら進めることをオススメします。

《中古住宅購入における住宅ローンの選び方のポイントまとめ》

1. 金利

金利は長期的な返済負担に大きな影響を与えるものなので、金利条件や金融機関の比較検討、そして固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型など金利タイプを比較検討して選ぶことをオススメします。

2. 返済期間

中古受託は築年数によって返済期間が短くなる場合があるということを念頭におきながら、返済期間はライフプランに合わせて定説な返済期間を選ぶことをオススメします。

3. 繰上げ返済

将来的にまとまったお金が入った時に、繰上げ返済をして返済負担を軽減できるか確認しておくことが大切です。金融機関によっては繰上げ返済手数料がかかる場合もあるので、そういった部分も確認しておきましょう。

《中古住宅購入における住宅ローンで専門家に相談すべきポイント》

1. 築年数における金利と返済期間

中古住宅は築年数によって金利や返済期間が短く設定される場合があります。具体的な条件は金融機関によって異なるため、専門家に相談することで、自分に合ったローンを選ぶことができます。

2. 審査基準

中古住宅は、新築住宅よりも審査基準が厳格になる場合があります。特に、築年数や修繕履歴、周辺環境などが考慮されます。専門家は、過去の事例などを参考に、審査に通る可能性が高いローンのアドバイスを提案してくれます。

3. 金利タイプ

中古住宅向けの住宅ローンでは、金利タイプが限定される場合があります。専門家は、それぞれの金利タイプのメリット・デメリットを説明し、状況に合った金利タイプを選ぶためのアドバイスをしてくれます。

4. 諸費用

中古住宅購入には、金利以外にも様々な諸費用がかかります。専門家は、すべての諸費用を把握して、事前にしっかりと見積もりを取ることができます。

5. 個別の状況

年収や、勤続年数、返済負担率、信用情報。これらの個別の状況を考慮した上で、最適な住宅ローンをアドバイスしてもらえることが専門家の強みです。

中古住宅購入における住宅ローン選びは、金利、返済期間、諸費用、繰上げ返済など、様々なポイントを考慮する必要があります。複数の金融機関の住宅ローン商品を比較検討し、自身のライフプランに合ったローンを選ぶことが重要です。また、わからないことは躊躇わず専門家に相談することが大切です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける