最終更新⽇時
2025/12/04持ち家を賃貸に出す 住宅ローン
- 融資・ローン
- その他
転勤などで持ち家を一定期間空ける場合、その期間だけ賃貸に出して家賃収入を得たいと考える方も多いのではないでしょうか。
誰も住まない状態が続くと維持費だけがかかり、住宅の劣化も進みやすくなります。賃貸に出せば、家賃収入を得ながら持ち家の状態を良好に保つことが可能です。
この記事では、持ち家を賃貸にするメリットやデメリット、3つの契約形態を分かりやすく解説します。住宅ローンの残債がある状態で貸し出す際の注意点も紹介しているため、今後持ち家を賃貸に出したい方はぜひ参考にしてみてください。
- 持ち家を賃貸に出せば、留守の期間を有効活用しながら資産形成ができる
- 賃貸中の管理負担や維持費、一方的に解約できない点にも注意が必要
- 期間限定の貸し出しであれば、リロケーション会社に相談すると良い
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
持ち家を賃貸に出すメリット
長期の留守や、やむを得ない引っ越しで持ち家が空き家となる場合、その物件を賃貸に出すことにはさまざまなメリットがあります。ここでは、持ち家を賃貸に出すことのメリットを3つに分けて紹介します。
定期的に家賃収入が得られる
持ち家を賃貸に出すと、毎月安定的に家賃収入が得られます。物件の維持にかかる固定資産税や保険料などは、自宅に誰も住んでいない期間でも発生します。空き家にしておくと、これらの維持費を支払うだけになってしまいますが、賃貸に出せば維持費の一部を家賃で補うことが可能です。
将来的に自宅に戻る予定がある場合でも、物件を手放さずに収益化できるため、家賃収入を得ながら資産形成を進めやすくなります。毎月の給料とは別に副収入が入ることで、貯蓄や生活費に回しやすくなる点もメリットです。
家の劣化を防止できる
家賃収入が得られるだけでなく、自宅の劣化を防止できる点も大きなメリットです。誰も住んでいない状態が続くと、湿気でカビが発生したり、木材や畳の劣化につながったりする可能性があります。窓やサッシのコーキングが劣化して雨漏りを招いたり、害虫が侵入してしまったりするケースも考えられるでしょう。
しかし、賃貸に出して人が日常的に出入りする環境にすれば、自宅の設備や内装、外壁などの劣化を防止できます。建物の価値低下を回避できれば、将来的に売却する際にも、より高値で売れる可能性が高まります。
防犯効果を高められる
長期的に留守にする自宅を賃貸に出せば、不審者の侵入や放火、不法投棄などのリスクも抑えやすくなります。
空き巣に狙われやすい家の特徴として、留守だと一目で認識できる点や手入れが行き届いていない点が挙げられます。具体的には、郵便受けに郵便物がたまっていたり、庭の雑草が生い茂っていたりするケースです。
賃貸であれば、人が住む以上定期的に手入れを行うため、不審者に留守だと悟られにくくなります。在宅していることで防犯効果を高められ、良好な住環境を維持できるでしょう。
不動産ビギナーさん収入面だけでなく、防犯や劣化対策にも役立つのは意外でした。
山口智暉転勤などで一定期間自宅を空ける際にはぜひ検討してみてください。
持ち家を賃貸に出すデメリット
持ち家を賃貸に出すと、収益面や防犯面でメリットがあります。その一方で、管理の手間や維持コストが増えたり、契約上の制約で中途解約できなかったりする点には注意が必要です。
持ち家の賃貸経営を考える際は、メリットだけでなくデメリットも踏まえて判断しましょう。ここでは、注意しておきたい主なデメリットを3つ紹介します。
管理費や管理業務が発生する
賃貸経営では、その物件を維持するための管理費や管理業務が発生します。管理費用には、固定資産税や所得税などの税金だけでなく、設備や内装の修繕費やメンテナンス費用が挙げられます。これらの費用は入居者が決まっていない期間でも発生するため、運用にかかるコストを事前に把握しておきましょう。
管理業務は自分で管理するのか、管理会社に委託するのかによって内容が異なります。自分で管理する場合、入居者の募集や家賃の回収、トラブル時の対応などを全て自分で進めなければなりません。管理負担が大きいと感じる場合は、必要に応じて管理会社への委託も検討しましょう。
入居者トラブルが発生する可能性がある
自宅を賃貸に出すときは、入居者トラブルが発生したときにどう対処するかを考える必要があります。入居者トラブルの例は、以下の通りです。
・設備の不具合・故障
・水回りのトラブル
・家賃滞納
・近隣住民とのトラブル
・ペット禁止物件での無断飼育 など
特に家賃滞納は解決までの道のりが長くなる場合があり、対応に手間がかかる可能性があります。入居者トラブルはすぐに解決しないと長期化しやすいため、負担が大きいときは管理会社への委託を検討しましょう。
オーナーから一方的に解約できない
賃貸借契約では、基本的にオーナーの都合で契約を終了することはできません。これは、借地借家法第28条で「建物の賃貸人は正当な理由がなければ解約が認められない」と定められているためです。
例えば、入居者が家賃を滞納しても、すぐに強制退去を命ずることはできません。何度か督促を行い、それでも改善されない場合に裁判所へ申し立て、正当な理由があると判断された場合に強制退去の命令が可能となります。
万が一入居者とトラブルになった際に、オーナーが一方的に退去を求めた場合、入居者から慰謝料を請求される可能性があります。あらかじめ自宅に戻ってくる時期が決まっている場合は、定期借家契約を選ぶことも検討しましょう。
賃貸における契約形態は、次の章で解説しているため、そちらも参考にしてみてください。
持ち家を賃貸に出すときに知っておきたい3つの契約形態
持ち家を賃貸に出すときは、どの契約形態を選ぶかによって退去の時期や契約期間の扱いが大きく変わります。ここでは、3つの賃貸借契約の特徴を紹介します。
普通借家契約｜契約更新が可能でスタンダードな契約形態
普通借家契約とは、3つの契約形態の中でも広く採用されている一般的な契約方式です。契約の更新が可能で、契約期間は基本的に1年以上に設定します。
契約の更新を拒否する場合は、オーナー側に正当な理由が求められるため、入居者が長く住み続けることを前提とした形態です。
また、契約期間が定められていないため、比較的入居希望者が現れやすい傾向があります。個人の事情で退去されるリスクはあるものの、入居者が決まれば家賃収入が安定しやすく、長期的な資産形成を目指す場合に向いています。
定期借家契約｜更新なしで契約期間が定められている契約形態
定期借家契約とは、契約を結ぶ段階で期間を明確に定める契約形態です。契約期間が満了すると普通借家契約のように自動更新されず、契約が終了します。自宅を再び使用したい場合や、転勤で留守にしているときだけ賃貸に出したい場合に向いています。
また、契約期間があらかじめ決まっているため、賃貸に出した後に自宅をどう活用するかを検討しやすい点もメリットです。
ただし、一般的な普通借家契約よりニーズが限られており、入居希望者がなかなか現れない可能性があります。
一時使用賃貸借契約｜短期間だけ貸し出すときに用いられる契約形態
一時使用賃貸借契約とは、転勤中や海外赴任中など短期間だけ持ち家を貸し出すときに採用される契約形態です。一時的な利用を前提としており、普通借家契約のように借地借家法が適用されません。そのため、正当な理由がなくても解約が可能となります。
定期借家契約は契約期間が満了するまで基本的に解約できないのに対し、一時使用賃貸借契約は3カ月前までに解約予告をすればオーナー側からの解約が可能です。
募集できる入居者層は限られますが、自宅を開けている間に少しでも収入を得たい方におすすめの契約形態です。
- 不動産ビギナーさん
契約形態は一つではなく、状況に応じて選択できるんですね。
- 山口智暉
希望の契約期間が長期なのか短期なのかを基準に選びましょう。
住宅ローンがある家を賃貸にすることはできる？
持ち家を賃貸で貸し出そうと思った時、1番最初に確認すべき点は住宅ローンの残債です。住宅ローンが残っている状態では、原則として賃貸に出すことはできません。住宅ローンは「居住用の家」に限定されているため、持ち家を貸す場合、住宅ローンは「事業用不動産物件」の扱いとなり、不動産投資用ローンに切り替える必要があります。不動産投資用ローンの金利は、3〜7%と住宅ローンよりも高くなるため、注意が必要です。
「そんなに高い金利を払いたくない」といって、金融機関に相談しないで住宅ローンを組んだまま他人に家を貸したらどうなるでしょうか。金融機関がその事実を知った場合、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。これはとても大きなリスク。ローンの残債が返せない場合は破綻してしまいます。持ち家を人に貸す場合は、必ず事前に住宅ローンを組んでいる金融機関に相談してください。
遠方への引っ越しなどの理由で、今後持ち家に戻る可能性がないのであれば売却を視野に入れることができるでしょう。しかし、長期出張などで将来的に持ち家に戻る可能性があるなら手放すことはできません。住宅ローンが残っているけど長期間留守にする持ち家の活用方法について説明します。
住宅ローン中の持ち家賃貸の注意点
住宅ローンがある状態でも、持ち家を賃貸物件として貸し出せる場合があります。
持ち家一部賃貸のメリットとデメリット
持ち家の一部を貸し出す場合、自分の居住スペースに対して住宅ローンが適用されます。ただし、居住スペースが全体の50%以上である必要があります。
この場合は、住宅ローンと不動産投資用ローンを併用することになります。2つのローンを抱えることになりますので、返済の総額が思ったよりも高くなる可能性があります。慎重に検討しましょう。
転勤・出張時に賃貸を検討する方法
予期せぬ転勤や長期出張は、珍しいことではありません。金融機関に相談すれば正当な理由だと認められて、留守中の一定期間だけ賃貸できるケースがあります。留守の期間だけ持ち家を貸し出すサービスをリロケーションともいいます。
条件は金融機関や契約内容、個人の状況によって認められる範囲が変わりますので、必ず相談しましょう。
リロケーションを活用した賃貸運用
リロケーションとは、一定期間持ち家を貸し出す方法で、期間限定の貸し出しに金融機関が認める場合に利用できます。
持ち家を賃貸で運用するためには、入居者を探す、契約をする、契約後のトラブル処理をするなど、かなりの労力が必要です。不動産に関する知識も必要です。慣れない人が対応するのは難しいので、管理や運用をリロケーション会社に依頼することが一般的でしょう。
リロケーション会社に依頼すると、物件（持ち家）の管理を全面的にサポートしてくれます。
リロケーションを利用する流れ
リロケーションを利用する場合の一般的な流れは次の通りです。
リロケーション会社に相談・契約
複数の会社があるので、話を聞いて条件を確認し、比較検討してください。設備が故障したときの修繕方法、トラブル時のクレーム対応など、会社の対応範囲を細かくチェックするといいでしょう。会社の対応に納得できたら、リロケーション契約を結びます。
物件の修繕
貸し出す物件の状態を整えます。必要に応じて修繕やクリーニングをすると、よりよい条件で貸し出せる確率がアップします。これらの手配もリロケーション会社を通じて相談ができます。
入居者（借り主）募集
リロケーション会社が物件の広告を出して、入居者を募集します。入居希望者が出たら物件の内覧してもらい、お互いの条件が合えば契約になります。この時の賃貸借契約は「定期借家契約」になることが特徴です。定期借家契約では契約時に貸し出す期間を確定するので、期間が終了したら入居者は物件から出なくてはいけません。定期借家契約にすることで、貸し主が転勤や長期出張から帰ってきた際に、確実に持ち家に住み直すことができます。
定期借家契約のデメリットとしては、家賃が安く設定されがちだということ。一般的な賃貸物件は「普通賃貸借契約」で契約期間の限定はないので、期間限定という定期借家契約は入居者が限られてしまうからです。
賃貸運営と管理開始
入居者が決まった後も、リロケーション会社が賃貸運営を担っていきます。物件の管理や入居者の対応はリロケーション会社が行います。
入居者の退去
定期借家契約の期間が終了したら、入居者は退去しなくてはいけません。原則期間の更新はできません。退去の手続きもリロケーション会社が行います。
将来的に持ち家に戻ると決めているなら、リロケーションの活用は有効です。住宅ローンを継続したまま不動産収入が得られるからです。
一方で、持ち家に戻る可能性が全くないのであれば、不動産投資用ローンに組み替えて賃貸にするか、売却も視野に入れて考えましょう。
賃貸物件準備の重要ステップ
もし持ち家に戻る可能性がない場合、リロケーションは利用できませんので、通常の賃貸物件として貸し出すことになります。この場合、不動産投資用ローンへの組み替えが前提となるため、金融機関に相談が必要です。金融機関ごとに条件や金利は異なりますので、現在住宅ローンを借りている銀行以外にも相談し、金利が下がる可能性を探ることをお勧めします。
賃貸物件として貸し出す際は、不動産会社に賃貸管理を委託することが一般的。委託することで、入居者募集、契約、物件管理、入居者の対応など、管理の手間を担ってくれます。
不動産会社は多数ありますので、インターネットサイトなどをうまく活用して探すといいでしょう。この場合も最初から1社に決めず、複数社の話を聞くと比較ができます。
不動産会社を決めたら、「媒介契約」または「代理契約」を結びます。
媒介契約とは、貸し主と借り主の間に不動産会社が入って仲介します。不動産会社は貸し主の全面的なサポートしますが、契約の締結は貸し主と借り主の間で行われます。
一方で代理契約は、不動産会社が貸し主の代理人として、借り主と契約を結びます。つまり、契約は不動産会社と借り主の間で行われます。
代理契約では不動産会社が契約までを担ってくれるので手間がありませんが、その分不動産会社に支払う金額が高くなります。遠方に引っ越してしまって全く対応ができないなど、特別な事情がなければ媒介契約で行うのが一般的です。
不動産会社と契約をしたら、その後の流れは基本的にリロケーションと同じです。物件の修繕、入居者募集、賃貸運営と管理の開始、という流れで進んでいきます。
持ち家を賃貸に出すときにかかる税金と確定申告の注意点
持ち家を賃貸として運用すると、入ってくる家賃が不動産所得としてみなされ所得税の対象となります。収入から必要経費を差し引いた金額が課税所得です。課税所得が年間で20万円以上ある場合は確定申告が必要です。
必要経費とは、固定資産税、ローンの利息、修繕費、管理会社への手数料、マンションの場合は共用部の管理費、広告宣伝費、修繕費、火災保険、地震保険などです。
確定申告にはこれらの経費を支払った証明が必要ですので、領収書は必ず保管しておきましょう。
確定申告は「青色申告」と「白色申告」の2種類です。青色申告は節税において大きなメリットがある一方で、手続きが煩雑です。白色申告は節税メリットが少ないですが、簡易的な帳簿で申告ができます。
青色申告は慣れないと手続きが煩雑ではありますが、最大で65万円の特別控除が受けられます。会計ソフトの活用で省ける手間もありますので、所得が多い方は青色申告を検討するといいでしょう。
確定申告の提出期限は原則その年の2月16日〜3月15日です。海外赴任中でも、国内の不動産物件で家賃収入を得た場合は、この期間に確定申告をしなくてはいけません。わざわざ帰国するのは難しいと思うので、代わりに確定申告をしてもらう「納税管理人」を選出します。納税管理人は特別な資格は必要ありませんが、確定申告書の作成が必要な場合は税理士資格がある人を選出したほうがいいでしょう。
申告の対象者が期間中に申告しなかった場合は、本来支払うべき税金に加えて「無申告加算税」を課される可能性があるので、忘れずに申告しましょう。
- 不動産ビギナーさん
税金に関する手続きはしっかり把握しておきたいですね。
- 山口智暉
事前に帳簿付けや経費管理をしておくとスムーズに進められます。
まとめ
持ち家を賃貸に出す方法とその手続きについて説明しました。住宅ローンの残債がある場合、原則として貸し出しはできませんが、長期間の出張などの正当な理由で認められる場合もあります。この際は金融機関への相談を必ず行いましょう。認められなかった場合には、不動産投資用ローンへの切り替えも選択肢として検討できます。
長期間留守になる持ち家を賃貸物件にすることで、不動産収入が得られます。留守宅のままでは家の傷みが進み、空き巣や放火のリスクが高まるので、収入以外の面でも人に住んでもらえるメリットは大きいです。
持ち家を賃貸に貸し出すメリット・デメリットを踏まえて、賢く有効活用しましょう。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
