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2026/09/02住宅ローンで後悔する理由は？よくある失敗例と後悔しないための対策を解説
- 融資・ローン
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住宅ローンは長期間返済が続くため、借入額や金利タイプ、返済期間などの選択を後から悔やむケースがあります。後悔を防ぐには、現在の収入だけでなく、将来の支出や金利上昇も踏まえて返済計画を立てる必要があります。
本記事では、住宅ローンでよくある後悔や失敗例、対策、返済が苦しい場合の対処法、リースバックについて解説します。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住宅ローンで後悔している人は少なくない
三井住友トラスト・資産のミライ研究所が2026年1月に実施した「住まいと資産形成に関する意識と実態調査」では、住宅ローン返済中の6,062人のうち35.2％が「後悔あり」と回答しました。
後悔の理由で最も多かったのは「借入金額を少なくすればよかった」の28.3％です。次いで「頭金の割合を多くすればよかった」が27.2％となっており、借入額の大きさに関する後悔が目立ちます。
また、世帯年収に占める年間返済額の割合である返済比率が高くなるほど、後悔している人も増える傾向が見られます。返済比率が世帯年収の2割程度の場合、「後悔あり」は38.5％でしたが、3割程度では46.4％まで上昇しています。
（参考：『三井住友トラスト・資産のミライ研究所「返済比率、2割と3割には“見えない境界線”あり？」』）
住宅ローンで後悔しないためには、「いくら借りられるか」だけでなく、住宅購入後の生活を維持しながら無理なく返済できるかを考える必要があります。
住宅ローンでよくある後悔・失敗例
住宅ローンで後悔する理由は、借入額だけではありません。金利タイプや返済期間、頭金、ボーナス返済、団体信用生命保険など、契約時のさまざまな判断が長期的な家計に影響します。
ここでは、住宅ローンでよくある後悔や失敗例を紹介します。
借入額を多くしすぎた
住宅ローンでは、金融機関から借りられる金額と、家計に無理なく返済できる金額が必ずしも一致するわけではありません。
希望する住宅の価格が予算を上回っていても、「審査に通ったから大丈夫」と考えて借入額を増やすと、住宅購入後の家計を圧迫する可能性があります。
特に住宅ローンは長期間返済するため、現在の収入だけを基準にするのは注意が必要です。子どもの教育費や親の介護費、自身の病気、転職による収入減などによって、住宅ローン以外へ使える金額は変化します。
頭金を少なくしすぎた・入れすぎた
頭金を少なくすると、その分だけ住宅ローンの借入額が増えます。毎月の返済額や総返済額が増えるため、後から「もう少し頭金を用意すればよかった」と感じるケースがあります。
一方、頭金を多く入れればよいとは限りません。住宅購入時に預貯金の大部分を頭金へ充てると、購入後に病気や失業、住宅設備の故障などでまとまったお金が必要になった際、手元資金が不足する可能性があります。
変動金利・固定金利の選択を後悔した
住宅ローンの金利タイプは、大きく変動金利と固定金利に分けられます。
変動金利は市場金利などの動きに応じて適用金利が見直されるため、将来の金利上昇によって返済負担が増える可能性があります。一方、全期間固定金利であれば借入時に返済終了までの金利が確定しますが、借入時点では変動金利より金利が高い場合があります。
どちらを選べば必ず得になるというものではありません。
三井住友トラスト・資産のミライ研究所が2025年に公表した調査では、2021年以前に借り入れた人では「固定金利ではなく変動金利にすればよかった」が挙がっていた一方、2021年以降の借入層では「変動金利ではなく固定金利にすればよかった」へ変化しています。
（参考：『三井住友トラスト・資産のミライ研究所「住宅ローン利用経験者に聞いた、「リアルな後悔」ランキング」』）
2026年8月時点では、日本銀行は無担保コールレートを1.0％程度で推移するよう促す金融市場調節方針を採用しています。金利環境は変化するため、借入後の返済負担が当初の想定から変わる可能性があります。
返済期間を長く設定しすぎた
住宅ローンの返済期間を長くすると、毎月の返済額を抑えやすくなります。しかし、返済期間が長くなるほど利息を支払う期間も延びるため、総返済額が増える可能性があります。
また、借入時の年齢によっては、退職後も住宅ローンの返済が続くことがあります。現役時代より収入が減った後も返済が残り、家計の負担になる可能性があります。
現在は35年を超える住宅ローンもあり、住宅金融支援機構では一定の住宅を対象に最長50年の全期間固定金利住宅ローン「フラット50」を提供しています。同機構も、フラット35と比べて完済時の年齢が高くなり、総返済額が増加する可能性があると注意を促しています。
（参考：『住宅金融支援機構【フラット５０】』）
ボーナス返済をあてにしすぎた
ボーナス返済を利用すると、毎月の返済額を抑えられます。しかし、ボーナスは毎年同じ金額が支給されるとは限りません。
勤務先の業績悪化や転職などによって賞与が減れば、ボーナス返済月の負担が重くなる可能性があります。
ボーナスが減っても毎月の収入や貯蓄から返済できる金額に抑えるなど、賞与だけに依存しない返済計画を立てることが大切です。
住宅購入後の支出を十分に考えていなかった
住宅を購入した後に必要なのは、住宅ローンの返済だけではありません。
固定資産税などの税金のほか、戸建て住宅では将来の修繕費、マンションでは管理費や修繕積立金などが必要になります。また、子どもの教育費、自動車の購入・維持費、保険料など、ライフステージによって支出は変化します。
住宅ローンの毎月返済額だけを見て購入予算を決めると、こうした支出が増えたときに家計が苦しくなる可能性があります。
団信や保障内容を十分に検討しなかった
団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンの契約者が死亡した場合や所定の高度障害状態になった場合などに、保険金によって住宅ローン残高が弁済される仕組みです。保障内容は金融機関や商品によって異なり、がんや疾病などに対応する特約を用意している場合もあります。
金利だけを比較して団信の内容を十分に確認しないと、後から必要な保障が付いていなかったと気付く可能性があります。
2026年の三井住友トラスト・資産のミライ研究所の調査でも、「保障内容（疾病保障特約など）を充実させればよかった」と回答した人が一定数いました。
金融機関や営業担当者任せにしてしまった
住宅ローンは仕組みが複雑なため、不動産会社や金融機関の担当者から説明を受けながら選ぶことが一般的です。
ただし、家族構成や教育方針、将来の働き方、必要な生活費などを最も詳しく把握しているのは自分自身です。
担当者から提案された商品だけで決めると、ほかの住宅ローンとの違いを十分に把握しないまま契約する可能性があります。
住宅ローンで後悔しないために確認したいポイント
住宅ローンで後悔しないためには、前述した失敗例を踏まえ、契約前に返済額や将来の家計を具体的に確認しておく必要があります。
ここでは、住宅ローンを組む前に確認したいポイントを解説します。
借入可能額ではなく毎月返せる額から考える
借入額を決めるときは、金融機関が提示する借入可能額ではなく、家計から毎月いくらまで住宅ローンに充てられるかを基準に考えましょう。
生活費や教育費、貯蓄などに必要な金額を差し引いたうえで、無理なく返済を続けられる金額を試算します。同じ年収でも家族構成や生活費は異なるため、返済比率だけでなく実際の家計をもとに判断しましょう。
将来の収入減・支出増を想定する
住宅ローンを組む前に、完済までの収入と支出の変化を見通しておきましょう。
子どもの進学や住宅の修繕、定年退職など、家計が大きく変化する時期をあらかじめ整理しておくと、返済負担が重くなる時期を把握しやすくなります。
現在の収入がそのまま続く前提ではなく、収入が減少した場合でも返済を続けられるか試算しておきましょう。
金利上昇時の返済額もシミュレーションする
変動金利を選ぶ場合は、現在の金利だけでなく、金利が上昇した場合の返済額も確認しておきましょう。
たとえば、適用金利が現在より0.5ポイント上昇した場合、1.0ポイント上昇した場合など、複数の条件で試算すると、どの程度の金利上昇まで家計で対応できるか判断しやすくなります。
住宅ローン金利や返済額の見直し方法は金融機関や商品によって異なるため、契約予定の商品の条件を確認したうえでシミュレーションしましょう。
完済時の年齢を確認する
返済期間を決める際は、借入時の年齢から完済予定年齢を確認しましょう。
完済予定が退職後になる場合は、退職時点で住宅ローンがどの程度残るのか、その後の収入から返済を続けられるのかを試算します。
毎月の返済額だけでなく、完済時の年齢まで含めて返済期間を検討しましょう。
手元資金を残しておく
頭金を決める際は、住宅購入後に手元へ残す資金もあらかじめ確保しておきましょう。
引越しや家具・家電の購入など、購入直後に必要となる費用に加え、予想外の支出や収入減にも対応できる金額を残しておくと安心です。
頭金や繰上返済の金額は、住宅購入後の手元資金とのバランスを見ながら決めましょう。
複数の住宅ローンを比較する
住宅ローンを選ぶときは、金利の低さだけで判断しないようにしましょう。
金融機関や商品によって、次のような条件が異なります。
- 金利タイプ
- 適用金利
- 事務手数料
- 保証料
- 団信の保障内容
- 繰上返済の条件
- 返済期間
表面的な金利が低くても、手数料や保障内容まで含めると別の商品が適している場合があります。
複数の住宅ローンを比較し、総返済額だけでなく、自分の家計やリスクへの備え方に合う商品を選びましょう。
すでに住宅ローンを後悔しているときの対処法
住宅ローンを組んだ後に「返済が苦しい」「借りすぎた」と後悔していても、すぐに滞納するとは限りません。
返済が難しくなる前に家計や契約内容を見直し、早めに対処することが重要です。
家計と返済計画を見直す
まず、毎月の収入と支出を整理し、住宅ローンの返済が家計にどの程度の負担となっているか確認します。
保険料や通信費、自動車関連費など、継続的に発生している支出を見直すことで返済資金を確保できる場合があります。
全国銀行協会のカウンセリングサービスでも、住宅ローンの返済に困っている人に対し、資産・負債の状況を確認したうえで家計診断を行い、支出の見直しによる家計改善などを案内しています。
一時的な資金不足なのか、今後も継続的に返済が難しいのかを判断することが、次の対処法を選ぶ第一歩です。
返済が苦しくなる前に金融機関へ相談する
住宅ローンの返済が難しくなりそうな場合は、滞納してからではなく、できるだけ早く借入先の金融機関へ相談しましょう。
全国銀行協会も、返済が遅れる事情が生じた場合には、実際に遅れる前の早期相談を勧めています。状況によっては、毎月の返済額を一時的に減らしたり、返済期間を延長したりする返済条件の変更を相談できる場合があります。
（参考：『全国銀行協会「カウンセリングサービスに関するFAQ」』）
ただし、条件変更によって毎月の返済額が下がっても、返済期間の延長などにより総返済額が増える可能性があります。また、対応方法は金融機関や商品によって異なります。
フラット35など住宅金融支援機構の融資を返済中の場合も、離職や病気による収入減、ボーナス返済の負担などに対応する返済方法変更メニューが用意されています。
（参考：『住宅金融支援機構「月々の返済でお困りになったときは」』）
関連記事：住宅ローンが払えないとどうなる？対処法と家を手放さない選択肢を徹底解説
住宅ローンの借り換えを検討する
現在より条件のよい住宅ローンへ借り換えることで、毎月の返済額や総返済額を抑えられる可能性があります。
ただし、「金利差が○％あれば必ず借り換えるべき」と一律には判断できません。
借り換えでは、新たな住宅ローンの事務手数料や登記関連費用なども発生します。また、残りの返済期間やローン残高によって借り換え効果は変わります。
現在のローンをそのまま返済した場合と、借り換え後の諸費用を含めた総支払額を比較して判断しましょう。
自宅の売却を検討する
家計を見直したり金融機関へ相談したりしても住宅ローンの返済継続が難しい場合は、自宅の売却も選択肢になります。
自宅の売却価格で住宅ローンを完済できる場合は、通常の不動産売却によってローンを整理できます。
一方、売却代金などで住宅ローンを完済できない場合は、通常の方法で売却できないことがあります。そのため、自宅の査定額と住宅ローン残高を確認したうえで、売却方法を検討する必要があります。
住宅ローンを滞納するとどうなる？
住宅ローンを滞納した場合、すぐに自宅が競売にかけられるわけではありません。しかし、滞納を解消しないまま放置すると、最終的には自宅を失う可能性があります。
手続きの進み方や時期は金融機関、保証会社、契約内容などによって異なります。そのため、「滞納○か月で必ず競売になる」と一律にはいえません。
金融機関から督促を受ける
住宅ローンの返済日に必要な金額を支払えなかった場合、金融機関から電話や書面などで返済を求める連絡を受けることがあります。
滞納している期間については、契約内容に応じて遅延損害金が発生する場合もあります。
期限の利益を喪失して一括返済を求められる場合がある
住宅ローンを毎月分割で返済できるのは、「期限の利益」があるためです。
期限の利益とは、契約で定められた期限までは、約定どおり返済している限り借入金全額の返済を求められないという借主側の利益を指します。
契約で定められた事由に該当して期限の利益を失うと、住宅ローン残高の一括返済を求められる可能性があります。三井住友銀行も、住宅ローンの用語解説で同様の仕組みを案内しています。
（参考：『三井住友銀行「住宅ローン用語集」』）
保証会社による代位弁済が行われる場合がある
保証会社を利用する住宅ローンでは、返済が滞るなど一定の条件に該当すると、保証会社が借主に代わって金融機関へ住宅ローン残高を返済する「代位弁済」が行われる場合があります。
代位弁済が行われても、住宅ローンの返済義務そのものがなくなるわけではありません。返済を受けた金融機関に代わり、保証会社から返済を求められることになります。
なお、全ての住宅ローンが保証会社を利用しているわけではないため、具体的な手続きは契約内容によって異なります。
最終的に競売へ進む可能性がある
一括返済などに対応できず、債権者との間でも解決できなければ、住宅に設定された抵当権が実行され、裁判所による競売へ進む可能性があります。
担保不動産競売とは、抵当権などを持つ債権者が裁判所へ申し立て、不動産を売却して債権を回収する手続きです。
競売による売却代金は債権の返済に充てられますが、売却代金だけで住宅ローンなどの残債を全て返済できなければ、売却後も債務が残る場合があります。
自宅を売却しても住み続けたいならリースバックも選択肢
住宅ローンの返済負担を軽減するために自宅を売却したい一方、「子どもの学校を変えたくない」「住み慣れた家から引っ越したくない」と考える人もいるでしょう。
自宅を売却した後も同じ家で生活を続けたい場合は、リースバックを検討する方法があります。ここでは、リースバックの仕組みや住宅ローンが残っている場合の確認事項を解説します。
リースバックなら売却後も自宅に住み続けられる
通常の自宅売却では、引渡しまでに退去する必要があります。
一方、リースバックでは自宅を売却した後、賃貸住宅として同じ家に住み続けます。転居が不要なため、生活環境を大きく変えずに自宅を資金化できることが特徴です。
ただし、売却後は自宅の所有者ではなく借主となります。また、住宅ローンの返済に代わって毎月の家賃が発生するため、売却後の家計まで考えて利用する必要があります。
売却価格と住宅ローン残高を確認する
住宅ローンが残っている自宅でも、売却代金などによってローンを完済し、抵当権を抹消できればリースバックを利用できる可能性があります。
そのため、まず確認したいのは、
- 現在の住宅ローン残高
- 自宅の売却価格
- 売却にかかる費用
- 売却後の家賃
です。
売却代金などで住宅ローンを完済できない場合は、通常の方法では抵当権を抹消できない可能性があります。この場合は、金融機関との調整を含めて別の方法を検討する必要があります。
関連記事：リースバックはローン残高があっても可能？審査条件や注意点を解説
任意売却とリースバックを組み合わせられる場合もある
自宅の売却価格が住宅ローン残高を下回り、自己資金でも不足分を補えない場合でも、債権者の同意を得た任意売却とリースバックを組み合わせられるケースがあります。
具体的には、金融機関などの債権者から任意売却について同意を得たうえで、リースバック事業者へ自宅を売却し、同時に賃貸借契約を結ぶ方法です。
ただし、債権者が売却価格に同意することや、リースバック事業者の利用条件を満たすことなどが必要です。また、売却後に住宅ローンの残債が残れば、家賃と残債の両方を支払う可能性もあります。
任意売却とリースバックの併用を検討する場合は、競売が進む前の早い段階で相談することが重要です。
関連記事：リースバックと任意売却は併用できる？併用の手続きとメリット・デメリットを解説
リースバックはリアルエステートへ相談
住宅ローンの返済が負担になり、「自宅を売却してローンを整理したい」「売却後もできれば今の家に住み続けたい」と考えている場合は、リアルエステートへご相談ください。
リアルエステートの「おうちの再生リースバック」は、北海道から沖縄まで全国47都道府県の不動産に対応しています。
自宅売却後も現在の住まいで生活を続けたい場合は、「おうちの再生リースバック」の無料相談・査定をご利用ください。
まとめ
住宅ローンでは、借入額や頭金、金利タイプ、返済期間など、契約時の判断を後から後悔するケースがあります。
後悔を防ぐためには、金融機関から借りられる金額だけで判断せず、毎月無理なく返せる金額や将来の収入・支出、金利上昇、完済時の年齢などを具体的に確認したうえで返済計画を立てましょう。
すでに返済が苦しくなっている場合は、家計や返済条件の見直し、借り換え、自宅売却などを検討できます。自宅を売却した後も同じ家に住み続けたい場合は、リースバックも選択肢の一つです。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
