住宅ローン地獄に陥る5つの原因と救済策を紹介

マイホームを購入する際は、ほとんどの人が住宅ローンを利用するでしょう。

一軒家を購入する費用は4,000万円ほどにおよぶともいわれています。

借り入れ時には問題ないと思った契約内容でも、返済を続けるうちに、支払いが苦しくなるかもしれません。

そのまま放っておけば、住宅ローン地獄におちいってしまうでしょう。

この記事では、住宅ローン地獄におちいってしまう原因や事例をはじめ、打開策などを解説します。

さまざまなリスクを想定して、後悔しない選択をしてください。

住宅ローン地獄に陥る原因とは？

住宅ローンを組む時は、返済できると思って組むものです。

しかし、毎月の返済が厳しくなって住宅ローン地獄におちいってしまう人も少なくありません。

戸建てやマンションの購入で困らないよう、原因を知っておきましょう。

1. ローン選びで失敗した
2. 多く借りすぎた
3. 将来のリスクを考慮せずに借入額を決めてしまった
4. 世帯年収が減った
5. 身の丈に合わない物件を選んでしまった
6. 支払いを終えるのが定年後である

1つずつ解説します。

ローン選びで失敗した

住宅ローンは5,000種類以上もあるといわれています。そのため、金利や手数料も金融機関によって大きく異なります。

どれを選んだらよいかわからず、勧められたものを利用した結果、ローン地獄へおちいってしまうケースも少なくありません。

借り入れ可能額は必ずしも確実に返済できる金額ではありません。

「この額までローンで借りられるなら、購入予算を上げよう」と考えるのは危険です。

多く借りすぎた

住宅の購入は大きな買い物です。そのため、多少予算がオーバーしても気に入った物件を買いたくて返済できないほど借りてしまうケースがあります。

また、家を維持するための修繕費や固定資産税を頭に入れておらず、他にかかる費用で住宅ローンの返済が苦しくなる場合もあります。

将来のライフプランの変化を考えずに借り入れをしてしまうのも危険です。

住宅ローンは長期間の返済計画が必要です。自分の将来について現実的な予想をして、返済計画を立てましょう。

将来のリスクを考慮せずに借入額を決めてしまった

住宅ローンの返済は、出費と収入の変化が将来のリスクに影響するでしょう。

主に以下の2点がリスクと考えられます。

• 出費変動のリスク

たとえば、子どもが生まれるなどのライフイベントがあれば、出費も増えます。出産時だけでなく、将来的に教育費もかかるでしょう。親の介護や自身の病気などもリスクなども考えなければなりません。

• 収入変動リスクのリスク

会社の経営状態や健康状態の変化により、収入が減る場合もあるでしょう。予測が困難ではありますが、収入が変動したらどうするかを考えてローンを組むと安心です。

身の丈に合わない物件を選んでしまった

マイホームの購入は一生に一度の大きな買い物です。そのため「多少予算を超えても気に入った物件を購入したい」「内装にこだわりたい」などと考えるかもしれません。

しかし、予算のオーバーが住宅ローン地獄につながるケースは多くあります。

その結果、マイホームを手放す可能性も0ではありません。

マイホームの購入に際しては優先順位を決め、予算の範囲内での購入をおすすめします。

支払いを終えるのが定年後である

近年では、晩婚化の影響で、マイホームを購入する年齢も上がっています。

30代〜40代でマイホームを購入し、70歳以上になってもローンの支払いが終わっていないケースも多くあります。

会社員時代は安定した収入が見込めていても、定年退職後に収入が年金のみになってしまって家計が回らなくなる人もいます。

住宅ローン地獄におちいらないために、何歳で住宅ローンの返済が終わるのかも把握しましょう。

住宅ローン滞納のリスクとその流れ

住宅ローンを滞納するとどんなリスクがあるのでしょうか。

借り入れしている金融機関によって対応は変わりますが、一般的な流れを解説します。

1. 督促状が届く
2. 期限の利益の喪失通知書が届く
3. 代位弁済される
4. 家が競売にかけられる

督促状が届く

最初は金融機関から、今月の振り込みを忘れている旨を知らせる連絡がきます。

1〜2ヵ月ほどの滞納であれば優しい文面のハガキでの督促のみでしょう。

3ヵ月を超えたタイミングから、直接電話で支払いを催促されます。内容証明便などの封書で届く可能性もあります。

それでも支払いがなければ、ローン残債額や利息、遅延損害金の一括返済を求める催告書が届くでしょう。

期限の利益の喪失通知書が届く

住宅ローンを毎月分割で支払う借入者の権利を「期限の利益」といいます。

住宅ローンの支払いが滞ると、分割してローンを支払える権利がなくなります。これが「期限の利益の喪失」です。

つまり、返済する意志がないとみなされ、住宅ローンの契約を解除が求められるのです。

この期限の利益の喪失通知書は、滞納6ヵ月を目安に届きます。

代位弁済される

期限の利益喪失の通知から1ヵ月ほど経っても住宅ローンの支払いがない場合は、代位弁済をされます。

代位弁済とは、住宅ローンの債務者に代わって、住宅ローンの保証会社が銀行に残債を一括返済することをいいます。

代位弁済されたタイミングで銀行から保証会社に債権者が変更され、保証会社から一括返済の請求がくるでしょう。

家が競売にかけられる

代位弁済されてから、保証会社と話し合いの機会が設けられ、返済計画を立てていきます。

この話し合いでも解決しなければ、保証会社は裁判所に競売の申し立てを行います。その後は家が売却され、マイホームから立ち退かなければなりません。

家が競売にかけられても住宅ローンの残債は減らないため、売却額で返済しきれなければ一括での返済を求められます。

また、競売に出される物件は相場より安い価格で売却されます。競売で家を売られてしまうと、売却額で住宅ローンを完済するのも難しいでしょう。

住宅ローン地獄に陥った具体的事例

住宅ローンは、控除の利用も可能なため、借りやすいイメージがあります。

しかし、返済期間は最長35年にもおよびます。

住宅ローンにおちいってしまう原因を先ほど紹介しましたが、この章では具体的な失敗例を紹介します。

1. 頭金0円で購入してしまった
2. 固定金利と変動金利の選択を間違えた
3. 返済期間を長くしてしまった
4. すべて営業マンにまかせてしまった
5. 住宅ローン控除の手続きを忘れてしまった
6. ボーナスでの返済をあてにしてしまった
7. 団体信用生命保険（団信）に加入していなかった
8. 親からの贈与の分住宅ローン控除が使えなかった

頭金0円で購入してしまった

住宅ローンは頭金0円でも組めます。

しかし、その分毎月の返済額が多くなるため、生活が苦しくなってしまう可能性もあります。

また、ローン返済が安くなるからといって頭金を支払いすぎるのも危険です。

住宅購入後は毎月ローンを返済しなければなりません。

万が一収入が途絶えても、半年〜1年は生活できる程度の貯金を持っておきましょう。

マイホームを買う際には、親族からの援助を受ける人も少なくありません。期待できそうなら、一度相談してみるのもおすすめです。

暮らし始めてからの生計も考えたうえで資金計画を立て、住宅ローン地獄を避けましょう。

固定金利と変動金利の選択を間違えた

住宅ローンの金利には、固定金利と変動金利があります。

それぞれの金利の特徴を解説します。

固定金利	借りた時点で総利息額を計算できるため、返済計画が立てやすい。変動金利より金利が高い。
変動金利型	借りた時点では総利息額を計算できない。固定金利より金利が低い。（現在の水準で0.4％～0.6％前後）

変動金利は、固定金利よりも利率が低い点がメリットです。しかし、金利の上昇があった場合、固定金利の場合よりも返済額が高くなる可能性もあります。

金利タイプにしようか迷ったら、最初は固定金利を選択し、数年後から変動金利の固定期間選択型にする方法もあります。

変動金利が超低金利だからと借りすぎてしまうのが1番危険です。

また、不動産会社は、自社と提携している金融機関の住宅ローンをすすめるケースも多くあります。住宅ローンは借りる金融機関や時期によって返済額が変わります。何を選択するのがお得か考えましょう。

金利の高い住宅ローンを組んでしまった場合は、借り換えを検討するのもおすすめです。

返済期間を長くしてしまった

返済期間を長くすれば、月々の返済額が軽くなります。そのため、最長の35年返済で借りる人も少なくありません。

つまり、30歳までに住宅ローンを組まなければ定年退職後も返済が続きます。定年退職までに完済できる返済期間の設定が望ましいですが、晩婚化が進む日本では現実的ではないでしょう。

無理のない範囲で繰上げ返済をしながら返済期間を調整し、現役のうちに完済するのがおすすめです。

すべて営業マンにまかせてしまった

住宅ローンはとても複雑であるため、プロの営業マンにまかせるのは悪いことではありません。

しかし、なかには、楽な住宅ローンを選んでほしいと考えたり、年収に対して限度額いっぱいに借りさせようとしたりする営業マンもいます。

家族それぞれの生活スタイルなどは営業マンにはわかりません。

自分で知識を得て比較検討し、判断しましょう。

ちなみに、住宅ローンの借り入れの目安は、現実的な年収の6〜7倍といわれています。

住宅ローン控除の手続きを忘れてしまった

住宅ローン控除を受けるには、住宅購入の翌年に確定申告しなければなりません。

会社員は自分で確定申告をする習慣がないため、忘れてしまい、控除を受けられない人もいます。

忘れた場合は、5年以内であれば確定申告を行い、所得税の還付が受けられます。

ただし、住民税は申告の時期を過ぎると還付が受けられないケースもあるので注意しましょう。

ボーナスでの返済をあてにしてしまった

ボーナス返済は、月々の返済額を減らす手段として有効です。しかし、ボーナスは必ず支給されるとは限らないため、ボーナスに頼った返済計画は危険です。

景気のよいときのボーナスを基準に住宅ローンを組み、その後ボーナスが大幅にカットされたため、ローン地獄におちいった事例も少なくありません。

ボーナス返済の割合を増やさなければ返済が苦しい人は、借入額自体を見直しましょう。

団体信用生命保険（団信）に加入していなかった

一般的な住宅ローンは、団体信用生命保険（団信）への加入が条件になっています。しかし、フラット35は団信に加入しなくても借り入れができます。

団信に加入しなければ、金利が0.2％下がるため、団信に入らずにフラット35を借りる人も少なくありません。

しかし、団信に入っていれば、借主が高度障害や死亡した際に保険金で住宅ローンが完済されます。

つまり、団信に加入していなければ、残された人がローンの返済を続けなければなりません。

親からの贈与の分住宅ローン控除が利用できなかった

親や親族から受けた住宅資金贈与は、一定の金額までは非課税にできます。

また、非課税で住宅資金の贈与を受けた場合も、住宅ローン控除の対象からは外れません。

しかし、贈与を受けた際は「取得対価の額」が変わる可能性があります。そうなれば控除を最大限活用できなくなるかもしれません。

ちなみに、一般社団法人不動産流通経営協会の「不動産流通業に関する消費者動向調査（2023年度）」によると、住宅購入者全体の12.5％は「親からの贈与」を受けています。

また、そのうち88.0％が「贈与税の非課税制度を利用したため、住宅を購入できた」と回答しています。

非課税贈与の金額によって控除額が変わる可能性を検討したうえで贈与を受けるのがおすすめです。

住宅ローン地獄の打開策

最初から返済するつもりのない住宅ローンを組む人はいません。

しかし、借り入れ時とは状況が変わったため、返済が苦しくなる人もいるでしょう。

この章では、住宅ローン地獄におちいった時の打開策を紹介します。

①返済計画を見直す交渉をする

②住宅ローンを借り換える

③公的な融資制度を使う

④任意売却をする

事態が深刻化する前に、打開策を探りましょう。

返済計画を見直す交渉をする

住宅ローンが払えなくなったら、一刻も早く借入先金融機関に相談しましょう。

絶対に滞納をしてはいけません。最悪の場合、マイホームが差し押さえられてしまいます。

また、金融機関も、滞納するより長期にわたって返済してもらった方がよいと考えている場合が多いです。

金利の関係で総支払額が増える可能性もありますが、毎月の返済額を減らせたり、支払い猶予が与えられたりするかもしれません。

住宅ローンを借り換える

低金利の住宅ローンに借り換えて、支出を減らす方法もあります。

固定金利で契約した住宅ローンを変動金利に借り換えたり、ネット銀行などの低金利な金融機関で借り換えたりするとよいでしょう。

1％程度の金利差が生まれそうであれば、借り換えは有効です。

ただし、変動金利は将来的な金利上昇で支払い額が大きくなる恐れもあるため、慎重に選ばなければなりません。

公的な融資制度を使う

公的な融資制度は、無金利あるいは低金利で借り入れができます。

借り入れを増やすのはおすすめできませんが、一時的な収入減少や急な出費が生じた場合にはやむを得ないでしょう。

任意売却をする

任意売却とは、金融機関の同意を得て売却を行う方法です。住宅ローンの返済を3〜6ヵ月程度滞納した人が利用できます。

市場価格よりも大幅に安い金額で取り引きされる競売に対し、任意売却は市場価格に近い金額での売却が可能です。

ただし、信用情報機関に登録されるため、最終手段として検討しましょう。

まとめ：住宅ローン地獄を回避するための賢い選択とは？

この記事では、住宅ローン地獄におちいってしまう原因や事例をはじめ、打開策などを解説しました。

一般的に、ローンの返済額が収入の40％以上あるとするといわれています。

住宅ローン以外に返済中のローンも含め、無理のない返済計画を立てるのが重要です。

それでも返済が苦しいと感じたら、すぐに金融機関に相談し打開策を考えましょう。