中古住宅購入で後悔しない！住宅ローンの選び方と知っておきたいポイント

中古住宅の購入は、低価格やカスタマイズが自由などのメリットがある、魅力的な選択肢です。新築住宅の購入と比べて、中古住宅の住宅ローンは組むのが難しいともいわれていますが、事前にしっかりと情報収集し、賢く選ぶことで後悔のないマイホームを手に入れることができます。この記事では、中古住宅購入の住宅ローンについての基礎知識や、ローン選びで後悔しないためのポイントをご紹介します。

中古住宅購入のメリット

中古住宅の購入は、新築住宅の購入と比べてさまざまなメリットがあります。

• 価格が安い：中古住宅は、新築住宅と比べて価格が安いのが最大のメリットです。同じエリアであれば、新築住宅よりも広さや設備の充実した物件を購入できる可能性があります。
• 完成している物件を見て選べる: 中古住宅は、すでに完成している物件なので、実際に内覧して間取りや設備を確認することができます。新築住宅のように、完成後のイメージと異なるというリスクがありません。
• 自分好みにリフォームができる: 中古住宅は、リフォームすることで自分のライフスタイルに合った間取りや設備にカスタマイズできます。

中古住宅の購入で住宅ローン借り入れで注意すべきこと

中古住宅ローンとは、中古住宅を購入するために利用する住宅ローンです。中古住宅を購入する場合でも、新築の戸建住宅を購入する場合と同様に住宅ローンを組むことができます。しかし、新築住宅の購入と比べて、いくつかの点に違いがあります。

借り入れ金額の制限

中古住宅の住宅ローンにおける借り入れ金額は、物件価格、自己資金、年収、返済比率、物件の状態などの要素によって制限される場合があります。一般的に、新築住宅よりも融資対象となる物件価格は低く設定されており、自己資金が少ない場合は、借り入れ可能金額も低くなります。

返済期限の制限

中古住宅ローンにおける返済期限は、新築住宅ローンよりも短く設定されています。これは、中古住宅は新築住宅よりも建物の劣化が進むため、返済期間を短くすることで、金融機関のリスクを低減するためです。具体的な返済期限は、金融機関や物件の状態によって異なりますが、一般的には35年以下、場合によっては20年以下と設定されています。

住宅ローン控除に関する制限

住宅ローン控除は、マイホームを購入する際の住宅ローンの返済金利の一部を所得税と住民税から控除できる、税制優遇制度です。この制度の利用により、住宅取得の費用の負担を軽減することができます。中古住宅を購入する場合でも、条件を満たせば住宅ローン控除を受けることができます。しかし、新築住宅の購入の場合とは控除の適用条件が異なり、より厳しい条件となります。

中古住宅ローンの種類と特徴

中古住宅購入の際の住宅ローンは、新築住宅の購入と同様に大きく分けていくつかの種類があります。

• フラット35: 金利が一定期間固定される住宅ローンです。金利上昇による返済額増加のリスクを抑えることができますが、金利変更期間満了後は金利が変動します。
• 変動金利型: 金利が定期的に見直される住宅ローンです。金利が低くなる可能性がありますが、同様に金利が上昇するリスクもあります。
• 固定金利型: 金利が一定期間固定される住宅ローンです。金利上昇リスクを抑えることができますが、金利変更期間満了後は金利が変動します。

それぞれの住宅ローンの特徴を理解し、最適な種類を選択することが重要です。

ローンで購入できる中古住宅の条件

ローンで購入可能な中古住宅には、いくつかの条件があります。

• 法定耐用年数: ローン返済期間中に建物の法定耐用年数（建物の価値が0円になるまでの年数）を超えないこと。
• 耐震性: 一定の耐震基準を満たしていること。
• 築年数

これらの条件は、住宅ローンを扱う金融機関によって条件が異なるため、複数を比較して検討するのがオススメです。

中古住宅を購入する際の住宅ローンの審査から借り入れまでの流れ

住宅ローンを借りるには、審査から借り入れまで一連の流れがあります。それぞれのステップで必要な書類や手続きなどを事前に理解しておくと、スムーズに進めることができます。まず、事前審査は、仮審査とも呼ばれ、実際にローンを申し込む前に、借り入れが可能かどうかを簡易的に審査します。通常、インターネットや電話で申し込み、必要書類を提出することで申し込みが可能です。事前審査の所要期間は金融機関によって異なりますが、一般的には1週間程度です。その後、本審査は、実際にローンを借り入れるかどうかを最終的に判断する本審査が行われます。事前審査よりも詳細な審査が行われ、必要書類も多くなります。所要期間は、一般的には2～3週間程度です。本審査に通過後、ローン契約の締結が行われます。

中古住宅購入の住宅ローンで後悔しないための3つのポイント

中古住宅ローンを選ぶ際には、いくつかのポイントに注意する必要があります。

ポイント1：金利を必ず比較する

中古住宅を購入する際の住宅ローンは、利用する金融機関によって金利が大きく異なります。そのため、複数の金融機関を比較し、金利の低いローンを選ぶことが重要です。金利を比較する際には、以下の点に注意しましょう。

• 金利の種類: 金利の種類には、固定金利型、変動金利型などがあります。それぞれの金利の種類の特徴を理解し、自分に合ったものを選びましょう。
• 金利優遇: 多くの金融機関では、新規顧客向けの金利優遇制度や、住宅購入者向けの金利優遇制度などを設けています。これらの制度を利用することで、金利を低く抑えることができます。
• 諸費用: 金利以外にも、ローンには諸費用がかかります。諸費用には、事務手数料、抵当権設定費用、火災保険料などがあります。金利だけでなく、諸費用も総合して比較し、一番お得な住宅ローンを選ぶようにしましょう。

ポイント2：返済シミュレーションで無理のない返済額を確認

中古住宅ローンは、長期にわたって返済していくものです。そのため、念入りに計画を立て、無理のない返済額を設定することが重要です。返済額を設定する際には、以下の点に注意しましょう。

• 返済比率: 返済比率とは、毎月の返済額が手取り収入の何％かを表したものです。一般的には、返済比率は30％以下に抑えることが推奨されています。
• ボーナス併用返済: ボーナス併用返済とは、ボーナス時にまとまった金額を返済することで、毎月の返済額を減らすことができる制度です。ボーナスがある場合は、ボーナス併用返済を検討すると良いでしょう。
• 繰り上げ返済: 繰り上げ返済とは、ボーナスや臨時収入などを利用して、繰上げで返済することです。繰り上げ返済をすることで、利息を減らすことができます。

ポイント3：審査基準を理解して準備を行う

中古住宅ローンには、審査基準があります。審査基準を満たしていない場合は、住宅ローンが借りられない可能性があります。審査基準を理解し、準備をしっかり行うことで、審査通過率を高めることができます。

審査基準の一例

• 年収: 一定以上の年収が必要となります。
• 勤続年数: 一定以上の勤続年数が必要です。
• 信用情報: 過去に返済延滞などの信用情報があると、審査に通らない可能性があります。
• 自己資金: 一定額以上の自己資金が必要です。
• 物件の状態: 物件の状態によっては、審査に通らない可能性があります。

 住宅ローンの金利を下げるテクニックをご紹介

中古住宅購入の際の住宅ローンを選ぶ際には、金利を少しでも低く抑えたいものです。ここでは、ローンの金利を下げるためのテクニックを紹介します。

金利相場を事前に知る

金利は常に変動しており、利用する金融機関によっても異なります。そのため、金利相場を事前に調べてある程度の情報を得ておくことは、金利を下げるための第一歩につながります。金利相場を知る方法はいくつかあります。

• 金融機関のホームページ: 多くの金融機関は、ホームページで金利に関する情報を公開しています。
• 金利比較サイト: 金利比較サイトでは、複数の金融機関の金利を一覧表などでわかりやすく比較することが可能です。
• 住宅ローン相談窓口: イベント会場などで定期的に行われている住宅ローンの相談窓口では、金利相場に関する情報提供を行っています。住宅ローンの選び方や、審査について気軽に相談することができます。

金利を下げるためのその他のテクニックも合わせてご紹介します。

• マイホームプランナーを活用する: マイホームプランナーは、住宅ローンに関する専門知識を持ったファイナンシャルプランナーです。金利交渉など、住宅ローンの手続きをサポートしてくれます。
• 住宅ローン相談窓口を利用する: 住宅ローン相談窓口では、金利に関する相談や、住宅ローン選びのアドバイスを受けることができます。

金利を低く抑える工夫をすることで、返済の負担を軽減できる可能性があります。不明な点があれば情報収集を行う、無料で開放されている窓口に相談するなどして早めに解消し、金利の引き下げにつなげましょう。

 中古住宅購入の住宅ローン選びでよくある質問

中古住宅購入の際のローン選びでよくある質問をご紹介します。

Q：中古住宅ローンの審査基準は厳しい？

A：中古住宅ローンは、新築住宅ローンと比べて審査基準が厳しいというイメージがありますが、必ずしもそうではありません。審査基準は、金融機関によって異なりますが、一般的には以下の点に注意して審査されます。

• 年収: 一定以上の年収が必要です。
• 勤続年数: 一定以上の勤続年数が必要です。
• 信用情報: 過去に返済延滞などの信用情報があると、審査に通らない可能性があります。
• 自己資金: 一定額以上の自己資金が必要です。
• 物件の状態: 物件の状態によっては、審査に通らない可能性があります。

自己資金が多い、安定した収入がある、良い信用情報を持っているなど、審査基準を満たすための条件を満たしていれば、中古住宅購入の場合でも住宅ローンを借りることができます。

Q：頭金はどのくらい必要？

A：頭金は、一般的には購入価格の20％以上必要と言われています。自己資金が少ない場合は、住宅ローン保証制度を利用することで、頭金なしでもローンを借りられる場合があります。ただし、住宅ローン保証制度を利用するには、保証料を支払う必要があります。

自己資金が多いほど、金利が低くなる傾向があります。また、頭金が多いと、住宅ローンの返済期間が短くなります。

Q：繰上げ返済はできる？

A：新築住宅の購入の際のローンと同様に、ほとんどの住宅ローンは繰上げ返済が可能です。繰上げ返済とは、ボーナスや臨時収入などを利用して、繰上げで返済することです。繰り上げ返済をすることで、ローンの残額が減り、利息を減らすことができます。

繰上げ返済には、以下の2種類があります。

• 部分繰上げ返済: 毎月の返済額は増額せずに、ボーナスなどでまとまった金額を一時的に増額して返済する方法です。
• 全額繰上げ返済: 残りのローン全額を繰上げ完済する方法です。

繰上げ返済をする際には、金融機関によって手数料がかかる場合があるため、注意しましょう。

 まとめ

中古住宅を購入する際には、一般的に新築住宅の購入と同様に住宅ローンを組むことができます。しかし、条件によってはローンの利用が難しい場合があるため、選び方が非常に重要です。金利を比べる、返済シミュレーションをする、審査基準を理解するなど、いくつかのポイントを意識することで、後悔しない住宅ローンを選ぶことができ、ローンの審査通過率も高めることができます。

中古住宅購入は人生の中でも大きな買い物です。後悔しないために、しっかりと情報収集を行い、賢く住宅ローンを選びましょう。