住宅ローンはどのくらい借入できるのか？ローンが厳しい場合の解決策も紹介していきます。

今回は住宅ローンとリースバックについて紹介していきます。ローンの借入額やリースバックの情報について知りたいという方にはオススメの記事になっています。

住宅ローンはいくらまで借入可能か？

住宅ローンの借入額を決める際には、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。これらのポイントを確認しないと後々ローン支払いが厳しくなってしまい、購入した家を手放すことになってしまいます。

1.金融機関が提示する借入可能額と、実際に借りられる額の2つを把握する

金融機関が提示する借入可能額は、あくまでも審査上の基準であり、実際に借りられる額とは異なる場合があります。

金融機関が借入可能額を算出する際には、以下の要素を考慮します。

• 年収
• 勤続年数
• 他社借入状況
• 勤務先の安定性
• 物件の担保価値

一般的に、これらの条件が良ければよいほど借入可能額は高くなりやすいです。

実際に借りられる額は、金融機関が提示する借入可能額と、借りる人の希望額によって決まります。金融機関は、借りる人の返済能力を慎重に審査したうえで、借入可能額を決定します。

2.返済負担率を30%以内に抑える

返済負担率とは、年間の返済額を年収で割った割合のことです。返済負担率が高すぎると、家計が苦しくなる可能性があります。そのため、返済負担率は30%以内に抑えることが大切です。

3.ボーナス返済や繰り上げ返済を活用する

ボーナス返済を活用することで、毎月の返済額を減らすことができます。また、借入期間を短縮できるため、総返済額を抑えられます。繰り上げ返済は総返済額も抑えられるため、金利負担を減らせます。

また住宅ローンの借入可能額は、年収によって大きく異なります。ここでは、年収別に住宅ローンの借入可能額を算出してみましょう。

算出方法

住宅ローンの借入可能額は、以下の計算式で算出されます。

借入可能額 = 年収×返済負担率

返済負担率とは、年間の返済額を年収で割った割合のことです。返済負担率を高く設定すると借入可能額は大きくなりますが、返済が苦しくなる可能性もあります。一般的には、返済負担率は30%以内に抑えることが望ましいです。

算出結果

年収300万円の場合、返済負担率25%で計算すると、借入可能額は2,041万円となります。年収1,000万円の場合、借入可能額は6,803万円となります。

しかし借入可能額はあくまでも目安であり、実際に借りられる額とは異なる場合があります。金融機関が借入可能額を決定する際には、年収以外にも、勤続年数、他社借入状況、勤務先の安定性、物件の担保価値などの要素も考慮されます。

また、住宅ローン商品ごとに貸出限度額が定められています。民間の金融機関では1億円、財形住宅融資では4,000万円が限度になっています。年収を基本とした、借入可能額が貸出限度額を超えていたとしても、それ以上の借り入れは不可能なため注意しましょう。

住宅ローンでありがちな失敗例

この章では住宅ローンでよく見みかける失敗例を紹介していきます。

1.ライフステージの変化による収支の変化を想定していない

住宅ローンの返済期間は、35年程度が一般的です。その間、ライフステージの変化によって、収入や支出は大きく変動する可能性があります。

例えば、結婚や出産を機に、教育費や保育費などの支出が増えることがあります。また、退職や定年退職を迎えると収入が減ることがあります。このようなライフステージの変化による収支の変化を想定せずに住宅ローンを借りてしまうと、返済が困難になる可能性があります。

ライフステージの変化による収支の変化を想定するには、以下の点について検討しましょう。

• 結婚や出産の予定はあるのか
• 教育費や保育費はどのくらいかかるのか
• 退職や定年退職を迎える時期はいつなのか
• 退職後の収入はどのくらいあるのか

これらの点を検討したうえで、無理のない借入額を決めるようにしましょう。

また、ライフステージの変化による収支の変化を想定するには、夫婦で話し合って、ライフプランを立てることが大切です。ライフプランには、結婚や出産、教育、退職など、人生における重要なイベントを記載します。これらのイベントを具体的に想定することで、将来の収支をより正確に把握できます。

このように、前もってライフプランを立てておくことで、住宅ローンを借りる時期や借入額をより適切に決めることができます。また、ライフステージの変化による収支の変化にも、柔軟に対応できるようになります。

2.老後破綻

1.で先述したように、住宅ローンの返済期間は一般的に35年程度です。そのため、40歳で住宅ローンを組んだ場合、完済時には75歳になります。しかし、65歳で定年退職を迎えると、10年近く給料無しで住宅ローンを払うことになります。

この場合、老後の生活費が不足して老後破綻につながる可能性があります。

老後破綻を防ぐためには、以下の点に注意しましょう。

• 住宅ローンの借入期間をできるだけ短くする
• ボーナス返済や繰り上げ返済を活用して、早めに完済する

住宅ローンの借入期間を短くすると、2つのメリットがあります。1つ目は「毎月の返済額を減らすことができる」、そして2つ目は「総返済額も少なくなる」です。また、ボーナス返済や繰り上げ返済を活用することで、毎月の返済額を減らすことも可能です。総返済額も少なくなります。

住宅ローンの返済だけでなく、老後の生活費も準備しておきましょう。老後の生活費は、年金や退職金だけでは不足する可能性があります。そのため、貯蓄や資産運用などをして、老後の生活費を準備しておきましょう。

3.返済期間の短縮と家計負担

住宅ローンの返済期間を短くすることで、利息を減らすことができます。しかし、返済期間を短くしすぎると、家計に大きな負担となる可能性があります。

住宅ローンの返済額は、借入額と返済期間によって決まります。返済期間を短くすると毎月の返済額は大きく増えます。例えば、3000万円を35年間で借りた場合、毎月の返済額は約77,000円です。しかし、20年間で借りた場合、毎月の返済額は約131,000円になります。

返済期間を短くしたい場合は、家計の収支状況を把握して、無理のない返済期間を設定することが大切です。毎月の返済額が家計の収入の30%を超えると、家計に大きな負担となります。返済期間を短くする場合は、毎月の返済額が家計の収入の30%を超えないように注意しましょう。

リースバックを利用すれば家を売ってもそのまま住める！

先述した住宅ローンのチェックポイントや失敗例などを踏まえたとしても、どうしても住宅ローンの返済が厳しくなってしまうこともあります。そんな時はリースバックの利用がオススメです。

リースバックの最大のメリットは、売却後も住み慣れた家に住み続けられることです。

通常の不動産売却では、所有権が第三者に渡った時点で、その家から退去しなければなりません。そのため新しい住まいの手配が必要となり、礼金や仲介手数料、引越し代などの費用がかかります。

また通勤、通学を考えて、同じ地域で賃貸住宅に住む場合は、元々のコミュニティで「賃貸住宅へ引っ越した理由」を迫られることもあり、ご近所付き合いがしづらくなるかもしれません。

しかし、リースバックでは売却した不動産の賃貸借契約を結んでそのまま住み続けられるため、これらの費用やトラブルを回避できます。

また、不動産を持っている際に固定資産税、建物を管理するお金、建物の火災保険料などを負担する必要があります。これらの費用は不動産を持っていれば、毎年、毎月発生するものであり、家計が苦しくなる要因となります。

一方で、リースバックを利用して家を売れば、これらの負担は新しい所有者に負担が乗っかるので、所有者にかかる費用はなくなります。ただし、リースバックでは毎月一定の家賃を支払わなければなりません。

家賃は売却価格に応じて決まりますが、一般的には住宅ローンの支払額よりも高くなります。そのため住宅ローンを完全に返している際は、リースバックをすることで、毎月の支払額を抑えることができます。

リースバックを利用する際にチェックすべきポイント

リースバックの契約を結ぶ際には、以下の事項を必ず確認するようにしましょう。

売却価格

リースバックの契約では、不動産を売却することになります。そのため、売却価格が妥当かどうかを検討することが大切です。

売却価格は、以下の要素によって決まります。

• 立地
• 築年数
• 不動産の広さ
• 不動産の設備
• 市場価値

複数の業者に見積もりを依頼して、売却価格を比較検討しましょう。また、通常の不動産売却と合わせて頼んでみるのもオススメです。

売却価格が妥当かどうかを判断する際には、以下の点に注意しましょう。

• 希望の売却価格と大きく乖離していないか
• 周辺の相場と比べて妥当か
• 年間の家賃とバランスが取れるか

売却価格が妥当でないと、後で「あまり高い価格で売れなかった」と後悔する可能性があります。そのため、売却価格を慎重に検討することが大切です。

・　買い戻し価格と買い戻しの条件を確認する

リースバックの契約では、売却した不動産を買い戻すことができます。そのため、買い戻し価格と買い戻しの条件を確認することが大切です。

買い戻し価格は、売却価格に応じて定められます。買い戻し価格がいくらになるのかを前もって文書化しておきましょう。

買い戻しの条件は、業者によって異なります。買い戻しの条件は、以下のようなものが考えられます。

• 賃料を滞りなく支払うこと
• 退去をしないこと
• 買い戻し価格を用意できること
• 買い戻し期間内に買い戻すこと

買い戻しの条件を満たすことができないと、買い戻すことができなくなる可能性があります。そのため、買い戻しの条件についても事前に確認しておきましょう。

まとめ

いかがでしょうか。住宅ローンの借入額を決める際には、年収や返済負担率を意識しましょう。また、ライフステージの変化による収支の変化を想定することも大切です。住宅ローンで失敗しないために、ライフプランを立てて、無理のない借入額を決めましょう。

そして住宅ローンの返済が厳しくなった場合は、リースバックを検討するのも一つの方法です。リースバックを利用する際には、売却価格や賃貸契約の種類、買い戻し価格と条件を必ず確認しましょう。最後までお読みいただき、ありがとうございました。