トランクルーム経営を始める前に知るべきメリットとデメリット

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

トランクルーム経営とは

不動産投資のひとつとして挙げられるのが、トランクルーム経営です。トランクルーム経営という言葉は、よく耳にするかもしれません。どのような経営スタイルなのか、よくわからない方も多いのではないでしょうか。
トランクルーム経営と混同されてしまうのが、レンタル収納ビジネスです。トランクルーム経営の概要やメリット、デメリットについて説明します。

トランクルームの概要とビジネスモデル

トランクルーム経営とは、コンテナを建てて、コンテナスペースを貸し出し、収益を得るビジネススタイルです。家にある捨てられない荷物などをコンテナに収納し、保管するといった目的で利用されています。
近年、マイホームはコンパクト化しており、物置小屋を設置する戸建ては減少しています。
マンションも同様で、物置小屋などがそもそもないため、収納スペースをどう確保するか悩んでいる人も多く、トランクルームの需要に繋がっています。
めったに使わないけど、保管しておきたいものや、季節によって入れ替えたい衣服などを保管しておく、需要に対するサービスの提供を行っているのが特徴です。

レンタル収納ビジネスとの違い

トランクルームとレンタル収納ビジネスは名前が違うだけで、ビジネススタイルは同じと感じる方も多いのではないでしょうか。スペースを貸し出して収益を得るビジネススタイルは双方とも同じです。
取扱業者などにも大きな違いがあります。トランクルーム経営では、倉庫業者が利用者と寄託契約を締結します。倉庫業者は寄託契約を締結した物品について、保管はもちろん、保証もしなければいけません。
レンタル収納ビジネスは、不動産賃貸業者が土地の所有者などから請け負うビジネスです。レンタル収納スペースを設置し、収納スペースを賃貸できます。レンタル収納ビジネスの場合、収納スペースを賃貸するだけで物品の保管は、預けている方の責任です。
保証などを行う必要がない点は、大きく異なるといえるでしょう。

トランクルーム経営の方法

経営方法は大きく分けて二つあります。屋外にコンテナを設置する屋外型と、室内を区分けして貸し出す屋内型の2種類です。屋外型は、コンテナを設置して貸し出すだけですので、あまり手がかかりません。
しかし、屋外での利用となりますので、温度や湿度の調整が難しいといったデメリットもあります。屋内型は、建物内部で荷物を保管しますので、温度や湿度調整がやりやすく、商品の保証が必要なトランクルーム経営では大きなメリットです。
注意点として屋内型は、屋外型に比べ費用がかかりやすいといえるでしょう。

トランクルーム経営のメリット

トランクルーム経営の概要などを説明しました。運用した場合のメリットについて説明しましょう。

初期費用の低さが魅力

不動産経営で気になる点は、初期費用が大きくかかるという点です。マンション経営やアパート経営は、購入や建築費用が非常に高額なので融資などを利用しながら不動産投資を行わなければいけません。
融資された金額を返済しながら家賃収入を得るビジネススタイルです。トランクルーム経営は、マンション経営やアパート経営と比較しても初期費用が高くありません。
基本的に、コンテナを設置するだけで不動産経営を行えるビジネスです。コンテナ自体が壊れにくく、修繕費用も比較的安価でできる点もトランクルーム経営は費用がかからない要因といえます。

土地の形状に左右されにくい

不動産投資で重要なポイントとして挙げられるのが、土地の形状です。せっかく条件のいい立地としても土地の形状が悪く、思った不動産投資ができないといったケースも見られます。
土地の形状が悪い場合、マンションやアパート建築だと広さをうまく活かせず、効率が悪くなってしまうのです。トランクルーム経営のメリットとして、不動産経営にありがちな土地の形状に影響を受けにくいといった点が挙げられます。
コンテナは上に繋げることもできますので、スペースを効率的に利用することが可能です。コンテナ自体はあまりスペースを取らず、土地の形状に合わせて設置できます。土地の形状に対応しやすい点もメリットといえるでしょう。

住居に影響の少ない立地でも可能

土地を所有している場所があまり住居に向かないような場所にある場合、一気に土地の活用方法は限定されてしまいます。工場の騒音がひどい場所や、日当たりに問題がある場所などは、住居に適しているとはいえません。
トランクルーム経営では、住居の悪影響を受けにくいため、始めやすいと言えます。騒音がひどく、日当たりが悪くても日常生活を送るわけではありませんので、居住用の不動産投資のように、土地を選ばない自由度の高さがメリットといえるでしょう。

管理の容易さと手間の少なさ

管理がしやすい点も挙げられます。同じ不動産経営でもマンション経営やアパート経営は、空室の募集や入居者の管理、クレーム対応など多岐にわたります。トランクルーム経営だと、マンション、アパート経営ほど、管理に手がかかりません。
空きコンテナの募集や、コンテナスペースの状況管理は必要です。管理に手がかかるかというと、マンション経営やアパート経営程ではありません。副業や兼業でも十分対応可能といえます。
管理が比較的やりやすいという点も、トランクルーム経営のメリットです。

トランクルーム経営のデメリット

メリットについて説明しました。トランクルーム経営にはメリットばかりではなく、デメリットもありますので、デメリットについて説明します。

収益性が低い可能性

収益は必ずしも高くありません。マンションやアパートなどは初期投資もかかります。
それだけ家賃収入も大きなものになるでしょう。家賃収入が高いエリアや、物件の戸数が多ければ、本業として経営できます。
コンテナを貸出ししたとしても、マンションなどの家賃ほど収入は得られません。コンテナ1台あたり10,000円前後の賃料収入が相場です。複数で運営できるなら、賃料収入も多少は得られる可能性があります。
土地を持っていなければ土地取得のコストが大きくのしかかり、マイナス収支となるかもしれません。本業としてのトランクルーム経営は難しいでしょう。収益性が低い点は、デメリットのひとつです。

集客の難しさと市場の影響

トランクルームを利用する方の条件として挙げられるのが、自宅から近い場所や会社の備品を収納する場合は会社に近いエリアを選択する点です。立地条件が影響する場合もあるでしょう。
集客に苦労することもあります。トランクルームの需要が高そうなエリアでなければ、いくら募集しても需要がないことも考えられ、募集してもなかなか決まらないかもしれません。集客面の大変さもトランクルーム経営におけるデメリットとなるでしょう。

競合との激しい競争

トランクルーム経営はなかなか差別化しにくい点があり、新たな競合相手が出てくると一気に借り手が少なくなる点も挙げられます。トランクルームの数は増加傾向です。
そのエリアで独占状態だったとしても、競合ができると一気に需要が無くなってしまう場合もあります。差別化が図りにくいため、賃料の安さが大きく影響し、賃料勝負となってしまいます。
競合が増えると、収益が減少する可能性があります。競合との競争を行いつつ、収益性を維持しなければいけない点もデメリットとなります。

節税効果の低さ

マンションやアパート経営を行う目的として挙げられるのが、収益確保の他に節税目的といった点があります。アパートやマンションが建築された土地は宅地となりますので、宅地並み課税の特例を受けられます。
通常の固定資産税より宅地の課税は、1/3もしくは1/6まで固定資産税が減額される点も特徴です。トランクルームの場合、コンテナは基礎などを埋め込みませんので、コンテナを置いているだけになります。
土地上に建物があっても、コンテナの設置では、宅地とはなりません。節税効果は低いといえるでしょう。不動産投資における節税効果が低くなってしまう点もデメリットといえます。

トランクルーム経営に適した土地の見極め

メリットやデメリットについて説明しました。トランクルーム経営は、マンションやアパート経営よりも土地やエリアの成約を受けにくいといえます。完全に受けないわけではありません。
需要が見込めないエリアでトランクルーム経営を行っても、収益は得られないでしょう。トランクルーム経営ができる土地の見分け方を見てみましょう。

形状はあまり関係ない

土地の形状は、あまり心配する必要がありません。多少いびつな土地でも、トランクルームの設置は自由度が高いので、形状に合わせて設置することもできます。トランクルームの上にさらに重ねることも可能です。
ビルに囲まれていて日当たりが悪い土地でも、工場近くで騒音があっても、大きな影響はありません。形状に関しては、あまり気にする必要はないでしょう。

道路の幅は確認必須

土地の形状にはあまり心配することはありませんが、接道する道路の幅には注意しなければいけません。トランクルームで荷物の出し入れなどが必要になりますので、十分に幅のある道路が好ましいといえるでしょう。
ほとんどの利用者が車で荷物の出し入れを行います。車を利用しやすい場所であることが非常に重要なポイントです。トランクルーム経営を検討しているときは、接道の道路幅に注意をはかりましょう。

市場性は必ず確認する

トランクルーム経営を行う土地の市場性を前もってチェックしておくといいでしょう。トランクルームを利用する方は、自宅や会社から近い場所にあるエリアのトランクルームを選ぶ傾向が強いといえます。
トランクルーム経営を行う場合は、できるだけ住宅街やオフィス街に近い場所ならば一定の集客を呼び込める可能性が高くなります。
土地の市場性をしっかりと調査し、エリアにはどの程度の人数がいて、需要はどの程度計算できるのかといった点を計算しなければいけません。市場性をしっかりと確認して、採算が取れると判断した土地でトランクルーム経営を行いましょう。

用途地域の確認

用途地域の確認も非常に大切なポイントです。住宅街に近いエリアが集客面に期待ができると前述しました。住宅街のエリアでも用途地域によってはトランクルーム経営ができません。
トランクルーム経営ができない用途地域は以下の通りです。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域

トランクルーム経営をはじめる前に、用途地域のチェックは必須といえるでしょう。

トランクルーム経営の特徴とまとめ

トランクルーム経営は近年増加傾向にあり、ニーズが高まっている不動産経営のひとつです。あまり手がかからず住居に悪影響の土地でも経営できる反面、収益性の低さや集客面で苦労するといった点が挙げられます。
トランクルームを経営する前に、市場性や道路幅などをしっかりと調査したうえで経営することで、安定して手間がかからない経営となるでしょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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