収益物件がなぜ？オーナチェンジ物件ってどんな物件？購入するときのポイントは？

最近「副業」「投資」といった言葉が以前より一般的になってきました。資産形成の中で最近注目を集めている「不動産投資」について今回は紹介していきたいと思います。
不動産投資をする上で、「オーナーチェンジ物件」という言葉を聞いたことはありますか？よく聞くフレーズだけれども、実際どんな内容なのか深く理解できていないという方も多いと思います。不動産投資の中でもオーナーチェンジ物件は普通の物件とは異なるので、今回は「収益のあるオーナーチェンジ物件」とはどのようなものなのか、またメリットやデメリットはあるのかなどを紹介していきたいと思います。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

オーナーチェンジ物件とは？基本概念と特徴

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で不動産の売買が行われる物件のことを指します。具体的には、賃貸中の物件を現状のままで別のオーナーに譲渡する形です。
オーナーチェンジ物件では、建物の権利だけでなく、敷金の返還義務や修繕義務も新しいオーナーに引き継がれます。

なぜ収益物件が売却されるのか

なぜ、不動産投資で収益のある物件が売りに出され、オーナーチェンジを行う場合があるのでしょうか？ 最も多い理由は、賃貸運営が手間に感じる人がオーナーチェンジを行う場合で、借金の返済や一時的な現金の必要が関係しています。
さらに、現在のオーナーが死亡して相続が発生し、現金化して相続したい場合や、相続物件の管理が負担になる場合もオーナーチェンジが選ばれます。

オーナーチェンジ物件の定義と仕組み

利益がある物件ですが、売りに出されオーナーチェンジを行う物件が数多くあります。
ここでは、オーナーチェンジ物件のメリットを紹介していきたいと思います。

メリット1：すぐに安定した収益が得られる

オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、既に入居者がいるため、すぐに家賃収入が得られる点です。入居者がいない場合は募集から始め、家賃設定や周辺環境の調査が必要ですが、入居者が既にいる場合はその手間が省けます。また、賃料の設定の前のオーナーが行っておりある程度の相場がわかっているため、悩む必要などがなくなります。

メリット2：融資が受けやすい

オーナーチェンジ物件は最初から収益が見込めているので、銀行からの融資を受けやすくなります。

メリット3：投資計画が立てやすい

オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいる状態なので、収益が確定しています。入居者が退去しない限り、毎月の家賃収入の金額が固定で決まっているので、収益の見通しを立てることができます。新築の物件の場合は、入居者が集まらないという可能性がありますが、オーナーチェンジ物件は、そのようなことが起こりにくいです。

メリット4：空き家物件よりも安価で購入可能

オーナーチェンジの物件を購入する場合は制限があるため、不動産の価格が低い傾向にあります。空き家の物件を購入して不動産投資を行おうと思った場合、築年数や設備が古くリフォームをしなければならない場合が多くありますが、オーナーチェンジの物件の場合は、入居者がいるため、最初のリフォームをする必要などがないためお金がかかりません。そのため、空き家を探して不動産投資を行うよりはオーナーチェンジの物件を購入した方が安く済む傾向にあります。

メリット5：入居者募集の手間が省ける

オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいる状態なので、入居者募集をしなくて済みます。入居者募集をするのは手間がかかってしまうので、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件は入居者募集をしなくて済みます。

メリット6：前オーナーから運営ノウハウを引き継げる

オーナーチェンジ物件は前のオーナーの運営方法やメンテナンス会社も継承すれば、そのまま引き継ぐことができるので、学べることが多くあります。また、リフォームをしていた場合は、どの方法がリフォームで効果的だったのかなどもわかるため、運営や管理方法を学べます。

オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件にはメリットがたくさんあることを紹介しましたがデメリットもあるので、ここではデメリットを紹介していきたいとおもいます。

デメリット1：部屋の内部確認ができないリスク

オーナーチェンジ物件では、入居者がいるため部屋の内部を直接確認することができません。そのため、部屋の状態や設備の充実度などを確認することができません。すべてが書類上の確認となり、購入後にリフォームが必要になる場合もあります。そのため、事前に専門家による住宅診断を受けることをお勧めします。また、入居者からリフォームの要望がないか、前のオーナーに確認することもお勧めします。

デメリット2：住宅ローン利用の制限

先ほどメリットで紹介した、銀行から融資を受けやすいと紹介しましたが、オーナーチェンジ物件は「自己使用の制限」を受けるるので、住宅ローンを使用することができません、そのため、流程度の資金を自分で用意しなければなりません。

デメリット3：購入後の入居者退去リスク

オーナーチェンジ物件は最初に入居者がいる場合があり、メリットになりますが、購入後に退去してしまう場合もあります。退去してしまうと家賃収入がなくなってしまいます。

デメリット4：入居者情報の把握が困難

入居する際は審査を行い、収入は安定しているかなどを把握できますがすでに住んでいる場合は、事前に把握しることがd形ないので、部屋が汚かったり、クレーマーだったりする場合があった場合は、購入をする際は慎重になってしまいそうです。

デメリット5：入居者条件の変更が難しい

オーナーチェンジ物件は、現在いる入居者の条件を変更することができません、そのため発生するトラブルとしては、家賃を振り込みにしてほしいのに、クレジット払いを許可していた場合などは、振り込みに変更することができないので、カード会社に支払う手数料などが発生してしまいます。そのため条件変更ができないというデメリットがあります。

デメリット6：偽造入居者のリスク

オーナーチェンジ物件を購入する際は、その時だけ住んでいる入居者がいないか見分けることが大切です。入居者状況が書類と違う場合があったり、購入後すぐに退去してしまう場合があります。「さくら」と言われる存在がいるかもしれません。なので、賃料表と相違点がないかなどをチェックしましょう。

オーナーチェンジ物件を購入する際のチェックポイント

不動産を購入する際はメリットとデメリットが存在します。同じようにオーナーチェンジ物件にもメリットとデメリットがあります。ここでは、オーナーチェンジ物件を購入する際のチェックポイントを紹介していきたいと思います。

現地調査をする

入居者がいるオーナーチェンジ物件では、部屋の内部を確認することができません。そのため、外観からの確認しかできませんが、手入れの状態や周辺環境を確認することが重要です。また、空室があれば、そこから部屋の状態を確認することができます。

契約内容をチェックする

部屋を貸し出す際に締結する「賃貸借契約書」の内容を確認しましょう。契約期間や禁止事項、更新の規定などを確認することが重要です。

オーナーチェンジをする理由を調べる

収益物件が売りに出される理由を調べることも大切です。相続や一時的な現金化が理由であれば問題ありませんが、入居率の低下や物件の問題がある場合には慎重に対応しましょう。

リフォームや修繕の記録を調べる

古いオーナーチェンジ物件を購入する際には注意が必要です。大規模なリフォームには高額な費用がかかりますが、事前に修繕や小規模なリフォームを行うことで、全体的なリフォーム費用を抑えることができます。

周辺の家賃相場を調べる

購入する物件の家賃と、周辺の家賃相場を調査しましょう。新築時から入居していた場合や古くから住んでいる場合は比較的高い家賃設定をしている場合があります。なので、その入居者が退去した場合、周辺の家賃相場と合わせないと次の入居者が入りにくくなってしまうので家賃相場を確認しましょう。家賃を下げた場合は家賃収入も減るのでどのくらい減ってしまうのかも確認することをオススメします。

家賃収入の過去状況を調べる

過去の経営状況を前のオーナーから聞くことで、「この部屋は入居しにくい」理由を知ることができます。入居者が決まらない原因を特定し、改善することで空室を減少させることが可能です。

レントロールの確認

レントロールとは、物件の賃貸条件を記載した書類です。この書類には「賃貸面積」や「契約期間と開始日」などが記載されています。レントロールを確認することで、各部屋の更新回数を把握できます。更新回数が多い部屋には、どのような特徴があるのか、住みやすいポイントを確認することができます。

まとめ：オーナーチェンジ物件を購入する際のチェックポイント

今回は、「オーナーチェンジ物件」について紹介しました。オーナーチェンジ物件は普通の物件とは異なります。すぐに家賃収入が得られることがメリットですが、デメリットもあるので、購入をする際はよく検討をすることが大切になってきます。不動産投資を成功させるための一歩として、知識をつけることは大切なので、不動産投資についてしっかり学びそして老後に向けしっかりとした資産形成を行いましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける