初めての不動産投資。どうやって収益を上げるのか？メリットとリスクも考えよう

近年日本では、「投資」「副業」など一つの会社に会社員として務め、給料を貰うだけではなく、新たな収入源を確保しようとする人が増えてきています。
今の日本の経済状況は良いと言えるものではなく、会社の給料だけでは、「老後の生活が不安」「FIREをして自由な時間を手にしたい」と考えている人が増えている傾向にあるようです。
そこで最近、忙しい会社員などに人気がある「投資」として「不動産投資」の人気が高まっていることを知っていますか？ 今回は、「不動産投資」はどのようなものなのか、本当に収益はあるのかなどを紹介していきます。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資はどうやって収益を得るの？

不動産投資は本当に収益があるの？と思う人もいると思いますが、不動産の知識を増やして、不動産投資に取り組めば収益を得ることができます。不動産投資の収益には種類がありますので、紹介していきたいと思います。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、購入価格より高い金額で、不動産を売却したときに得られる利益のことを「キャピタルゲイン」と呼びます。
安く土地や不動産を購入してから、時期を見て、土地や不動産の価格が上昇したときに売却することで、大きな収益を得ることができます。
不動産を2,000万円で購入し、3,000万円で売却した場合は1,000万円の利益を得ることができます。この1,000万円の金額を「キャピタルゲイン」と呼びます。もし売却してしまったときに損失が出てしまった場合は「キャピタルロス」と呼びます。

インカムゲイン

インカムゲインとは、購入した不動産を持ったまま、利益を得ることを言います。
自分で購入したマンションや家を第三者に貸出し、毎月得られる家賃や礼金などが収益になります。毎月得られる収益を「インカムゲイン」と呼びます。
毎月の家賃80,000円と共益費と呼ばれる建物を維持するために必要なお金5,000円程度の合わせた金額85,000円が毎月の収益になります。これを年間に計算すると85,000×12ヶ月分で計算すると、1年間で1,020,000円になり10,000万円以上の収益を得ることができます。

ここ数年、「不動産投資」の人気が集まっていますが、この「インカムゲイン」と呼ばれる毎月安定した収益をえる方法が主流になってきています。

建物だけではない！不動産収入はいろいろ

「不動産投資」と聞くと建物を想像しますが、実は建物だけではありません。また、不動産投資には、区分マンション・一棟マンション・戸建経営など様々あります。ここでは不動産投資の種類を紹介していきます。

マンション・アパート一棟経営

マンションやアパートを土地と不動産ごと丸ごと一棟を購入し、部屋を一部屋ずつかしだし、家賃収入を得る方法です。
一棟全てを管理経営することによって大きな収益を得ることができます。80,000円の部屋のものを60部屋貸し出した場合は、一ヶ月で4,800,000円の収益を得ることができます。一ヶ月で大きな収益を得ることができますが、購入する際は、高額になってしまうため、ローンを組んで、購入する人がほとんどです。
長く住む住人が多くいることによって、長期的に安定的な収入を得ることができます。

戸建経営

戸建経営とは、一戸建ての不動産を購入し入居者から家賃収入を得る方法のことです。戸建は一棟マンションよりも安く購入することができるため、初期費用を抑えることができます。一戸建ての場合は、ファミリーが住むことが多いため、一度入居すると、長く住み続けてくれる場合が多いので、安定的に収益を得ることができます。都会のように土地に限りがある場合は難しいですが、田舎などの広い土地が確保できる場合は戸建経営をしやすいです。しかし、戸建は、木造で作られている場合が多いため、長年住むことによって劣化がしやすいです。そのため、修繕費が高くついてしまいます。
戸建経営は、初期費用が安いというメリットがありますが、修繕費が高くついてしまうというデメリットがあります。

ワンルーム・区分マンション経営

ワンルームマンション経営とは、マンションの一室を購入し、第三者に貸し出して収益をえるという方法です。
一棟マンションよりも購入金額や初期費用を抑えることができます。初心者でもマンションを投資をしやすく、人気がある不動産投資です。
デメリットは、入居者が退去してしまった場合は、家賃収入を得ることができず、自分でローンを支払わなければなくなることですが、他の不動産投資に比べてリスクが低いです。

駐車場経営

駐車場経営は、自分の土地や借りている土地を利用して駐車場を経営するというものです。この駐車場経営も不動産投資に数えられ、運営会社に任せることができるため簡単な不動産投資になります。駐車場経営は、工事など期間も短く、手間もかからないのが駐車場経営ですが、その分、税金の面で軽減措置などが受けることが出来ないというデメリットがあります。

コインランドリー経営

自分の土地を使ってコインランドリーを経営するという不動産投資もあります。コインランドリー経営はお客さんがつけば利益を上げやすいのが特徴です。お店などと違って、常に店にいる訳ではないので手間がかからず、ほったらかしにできる不動産投資です。しかし、初期費用として洗濯機や乾燥機、また、防犯カメラの設置などに費用がかかってしまうというデメリットがあります。

様々な不動産投資の種類について紹介しました。不動産投資には、複数の種類がありますが、自分が理想とする不動産投資ができるようにメリットとデメリットを見極め不動産投資をすることをオススメします。

収益以外のメリットは？不動産投資のメリット

不動産投資は成功すれば、毎月の収益を得ることができ、年に換算すると大きな金額を得ることができます。そのほかにも不動産投資をすることによってもたらされるメリットがあるので紹介します。メリットがあるということは不動産投資にはリスクもありますのでリスクもしっかり確認しましょう。

メリット1　不動産投資は資産運用

不動産投資は資産運用として、比較的リスクが低いと言われています。銀行に貯金をしても利子がつかないことが多く、資産運用としてはあまり効果がありません。FXや株などは大きな配当を得られ、大きな資産になることがありますが、その分マイナスになるリスクも多いです。しかし、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と呼ばれており、銀行に預けるよりはリスクが高いが、株などよりもリスクが低い資産運用です。
不動産投資は、管理に手間がかかってしまうと思われがちですが、管理を管理会社に委託することができ、手間を省くことができます。その為、忙しい会社員や公務員の方でもできる資産運用として人気を集めています。

メリット2　節税対策もできる

不動産投資は、所得税や住民税に対して節税効果ができる場合があります。不動産を購入する際に、かかる不動産取得税や、登記にかかる費用などは経費にすることができ、赤字になった場合は、課税所得が減額され税金を払う金額が減る場合があります。
不動産投資は少しですが節税対策もできます。

メリット3　相続税対策ができる

不動産投資は、相続税を軽減できる場合がほとんどです。現金で3,000万円を相続するより、不動産で30,000円の価値のある不動産を相続した場合の方が安くなる場合があります。

メリット4　生命保険の代わりにもなる不動産投資

不動産は生命保険の代わりにすることができます。不動産を購入する際は、ローンを組む場合がほとんどです。ローンを組む際は、「団体信用生命保険」に加入することになります。所有者が死んだ場合や、高度の障害になってしまった時にローンの支払いが免除されるというもので、もしもの場合はローンを支払わず、家賃収入の収益を得ることができます。

不動産投資のリスクも考えよう安い？高い？

不動産投資にはメリットがあることを紹介しましたが、不動産投資を行う上で、リスクも出てきます。ここでは、不動産投資のリスクを紹介していきたいと思います。

リスク1　家賃が低下してしまうかも

株やFXなどは物ではないので、古くなったり、老朽化したりはしませんが、不動産は物なので、壊れたり古くなります。不動産は古くなると価値が下がってしまうため、家賃が 低くなってしまいます。入居者からの交渉で「家賃を下げてほしい」ということであれば要望に応えないと空き家になるリスクがあるため、できるだけ対応をしなければなりません。その為、時間が経つと家賃が低くなってしまうリスクがあります。

リスク2　自然災害に見舞われてしまうかも

近年、世界的にも異常気象が起きており、私たちの予想を超えてくる災害に見舞われることがあります。日本でも勢力が強い台風に見舞われ、川が決壊したり大きな建物が倒れてきたりするニュースが放送されています。
不動産投資は、自然災害にあってしまうリスクがあることを覚えておきましょう。しかし、火災・地震保険に加入することによって対策できるのでしっかり加入しておきましょう。

リスク3　維持費や管理費にお金がかかってしまうかも

マンションやアパートは経年劣化が進むと修繕をする必要があります。修繕には大金がかかってしまうので費用が膨らんでしまいます。マンションやアパートなどには共通の部分の清掃や、設備の修繕にも費用がかかってしまうリスクがあります。

まとめ

今回は不動産投資とはどんなものなのか、どのようにして収益を得ているのかについて紹介しました。不動産投資の収益は大きく2つの方法で収益を得ることができます。不動産投資は比較的低いリスクで行うことができる投資方法ですが、リスクもあるので、メリットとデメリットをよく考え、始める事をおすすめします。また、不動産投資は不動産の知識をつけることで成功しやすくなるので、不動産の知識も増やせるようにしていきましょう。
不動産は資産です。資産を形成するために自分にあった方法を見つけましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける