どの種類にする？不動産構造の決め方は？自分ならこの建物構造にする！！

最近「不動産投資」という言葉をよく耳にするようになりました。銀行にお金を預けても金利が低いため、利子が数円しかつかないということは今では普通になり、「投資」という言葉を街ではよく聞き、実践している人もいるのではないでしょうか？ 「不動産投資」は「株やFX」と比べ、リスクが低いため投資に自信が無い人でも始めやすい投資です。
投資をする中で、知識をつけることは他の不動産投資家よりも有利になるため、知識を身につけることをオススメします。

不動産投資の基本知識と、どんな物件が不動産投資に向いているのかなどを紹介していきます。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資の基本知識

不動産投資と一言で行っても、不動産投資には多くの種類があり奥が深い投資方法です。
「キャピタルゲイン」と呼ばれる不動産投資は、土地と建物を購入し、土地や建物の価格が上昇したときに購入金額よりも高く売却することによってでる差額を利益にするという方法と、自分が購入した土地やマンションを第三者に貸出、毎月の家賃として支払わられるお金を利益にする「インカムゲイン」という方法があります。
このキャピタルゲインは、一度に大きなお金を手に入れることができますが、先に自分で土地や不動産を購入しなければならないので、元手となるお金が必要です。そのため購入前にある程度の資金が手元に必要です。
インカムゲインは、ローンを組んで支払いを行うので、最初にたくさんの資金を持っている必要は無いため、不動産投資初心者の方でもすぐにできる投資になっています。

最近の傾向として、ローンを組んでマンションを購入し、そのマンションを第三者に貸し出して家賃で利益を得るという不動産投資が副業として人気が高まっています。

建物には種類がある！それぞれのメリットとデメリットとは？

今、みなさんが住んでいる物件は、木造・コンクリどちらでしょうか？建物の構造を知ることで不動産投資を成功に導く鍵になります。ここでは、建物の構造は3つの種類があります。ここでは種類とメリット・デメリットを紹介します。

木造構造のメリットとデメリット

一般の家庭で、多く用いられているのが「木造」の建物です。
柱やはりなどの家の骨組みが木で作られている建物で、戸建やアパートで多く使われています。木造の建物は基本的に3階までしか建てることができないので、土地が広い場所や、旗竿と呼ばれる重機が入りにくい狭い土地によく使われる建築技法です。
木造の一番のメリットは、価格が安いことです。また、リフォームもしやすく扱いやすい建物です。木造は価格が安いため投資をする際に利回りが良く、収益が出やすいので不動産投資初心者にオススメの構造です。
木造のデメリットは、「音がひびきやすい」「火事になりやすい」という点です。木造の建物は、「隣の人の音が聞こえてくる」ということをよく聞きますが、建築する際に間取りに気をつければ、改善できる場合が多くあります。

アルミ造（造）のメリットとデメリット

アルミ造は、アルミニウム製の建材で作った構造のことを言います。アルミ造のメリットはサビに強い素材なので、塩害の影響を受けやすい地域に建物を建てる際に使用すると建物が長く持つ傾向にあります。また、加工がしやすいので、工事を早く終わらせることができます。アルミ造にもメリットがあり、鉄やコンクリートに比べて強度が劣ってしまいます。また、アルミ製は熱を伝えやすい素材なので、断熱性はありません。そのため、断熱材を入れるなど、二重にするなど工夫が必要です。

軽量鉄骨造（S造）のメリットとデメリット

軽量鉄骨は戸建やアパートなどに多く使用される構造です。特徴としては6mm未満の鋼材で安定の品質を保てることが特徴です。メリットとして、軽量鉄骨造は安いので、材料費を抑えることができます。デメリットは、通気性と断熱性が悪いので、結露が出やすくなってしまいます。結露が出るとカビの繁殖もしやすいため、住んでからの手入れに手間がかかってしまいます。

鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリートは、鉄筋とコンクリートを組み合わせた建築方法です。鉄筋コンクリートはとても頑丈で、火災に強く、耐久性と耐震性に優れています。この構造はマンションを建築する際に使われる方法で、耐用年数は47年と長く建物を支えてくれます。
しかし鉄筋コンクリートは価格が高く、建築コストが高くなってしまいます。また、鉄筋コンクリート造は、地盤が強くないと建てることができないので、地盤の強化をしなければならない場合があります。そのため、地盤が弱いものだと地盤を強化する工事が必要となり、工事費がかかってしまうというデメリットがあります。

骨鉄鉄筋コンクリート造

骨鉄鉄筋コンクリートは、鉄筋コンクリート造に使われている素材に鉄骨を埋め込んだ物のことを言います。タワーワンションやオフィスビルに使われている建築方法です。とても頑丈な物なので、高いビルなどを建てる際に使われる技法で、柱を小さくして住める部分を多くできるというメリットがある。デメリットは、建築コストが高くなってしまうことです。質の良い頑丈な建物ができる分、建築時間と材料の価格が上がってしまい、お￥費用がかかってしまうというデメリットがあります。

コンクリート充填鋼管構造

銅管の内側にコンクリートを充填した構造のことを充填鋼管構造といいます。
耐久性や耐震性がよく、鉄骨よりも柱などを細かくしても大丈夫というもので、商業施設などを建築する際に使用されます。この建築方法は、高い技術力が必要となるので。業者選びが大変になり、その分金額もかかってしまうというメリットがあります。

コンクリートブロック造

コンクリートブロック造は、コンクリートブロックを積み上げて作る構造のことを言います。外壁や倉庫などを建てる際に使われる建築方法で、小規模の建物を作る際に使われます。RC造よりも安く作ることができるので、コストを抑えることができますが、増改築ができないことと、湿気が溜まりやすいという点でメリットがあります。

「減価償却費」に注目！自分に合っている構造を見つけよう

どんな構造の物件にするかを決める際に「減価償却」がポイントになってきます。
減価償却は、経費に計上できるので節税にも繋がってきます。なので、「減価償却」のシミュレーションを行い、自分に合った不動産の構造を決めることができます。

木造の法定耐用年数は22年と短く、鉄骨は34年、鉄筋コンクリートは47年と非常に長いです。この法定耐用年数が短いと、減価償却のスピードも早くなります。

100,0000円の建物で比較した場合、木造の場合は、100,000円（建物の金額）×0.046（木造の減価償却率）＝460,000円になります。
鉄筋コンクリートの場合は100,000円（建物の金額）×0.022（鉄筋コンクリートの減価償却）＝220,000円になります。

このように、同じ100,000円の物件を購入した場合、木造と、鉄筋コンクリートでは、1年の減価償却率が変わってきます。この減価償却率が高ければ高いほど、1年で落とせる経費金額が上がるので、節税に繋がります。しかし、注意点もあり減価償却の期間が終わってしまうと、一気に高い税金を支払う必要が出てきます。そのため、減価償却の期間が終わったら売却するなど、次不動産投資を考える必要があります。
木造の不動産投資の「出口戦略」としては、減価償却の期間を把握し、その前に売却を行い、次の投資先に投資するというものが良いと思います。
鉄筋コンクリートの場合は、減価償却費が低いので、長く安定して、減価償却を行うことができます。そのため物件を長く保有したいと考えている場合は、鉄筋コンクリートなどの減価償却費の期間が長い物件を選ぶことをオススメします。

木造に向いている人

木造の構造が向いている人は、短い間に経費が欲しい方や、一気に戸数を増やしたい方がオススメです。また、減価償却が終わる前に売却しようと考えている人や、管理会社に賃貸の管理を任せようと思っている人にオススメです。

鉄骨に向いている人

鉄骨の構造はお金がかかってしまう為、資金に余裕があり、中期的に建物を所有したいと考えている人にオススメします。また、大規模なリフォームなどをしないと考えている人にオススメの構造です。

鉄筋コンクリートに向いている人

鉄筋コンクリートは価格が高額な為、一棟丸ごと所有することは難しいです。そのため、区分マンションやワンルームマンションの投資をしたいと思っている人にオススメです。

不動産投資の出口戦略を考えよう

不動産投資で建物を建てる際に、木造かコンクリートなのか迷っている方も多いと思います。どんな縦もにすれば良いのか迷っている方は、不動産投資をした後、その建物を売るのか、自分が住み続けるのか、土地を更地にするのか等、終わりを明確にすることで自分なりの答えを導き出すことができます。

まず、不動産投資の終了後は、誰かに不動産と土地を売却するという場合は、建物の価値が下がりにくい、「鉄筋コンクリート造」などの頑丈な建築方法を選ぶことをオススメします。鉄筋コンクリート造は、不動産投資の融資期間が取りやすく、銀行で融資してもらいやすくなるからです。

不動産投資後は、更地にして土地を売ろうとかんがえてtいるとは、解体しやすい木造の構造を選ぶことをお勧めします。コンクリート造に比べ、解体費用も安く済むため、費用がかかりません。

不動産投資後、自分が住むと言う方は、おおよそ何年後に住むのかを計算し耐久年数などを考え、木造、鉄筋コンクリートどちらかにするか決め流ことをオススメします。不動産 投資から自分が住むまでの期間が比較的短い場合は、木造でも十分ですが、30年以上の期間がある場合は、耐久性のある鉄筋コンクリート構造のものを選ぶことをオススメします。

このように、不動産投資を終えた後に、土地や、建物をどうするかによって適切な建築方法を選ぶことができます。そのため人生計画、不動産投資計画をしっかり行い、自分に合った構造を選ぶことが大切です。

まとめ

今回は、不動産の構造について紹介しました。建物を建てる際は、さまざまな建築方法があり、建てる地域や、場所によって適切な材料や建築方法を選ぶことをおすすめします。
また、「どれがいいか迷う」とおもっている方は、持っている不動産を最後どうするのかをおもい描くと、どんな建築方法がいいか見えてくると思います。

不動産投資を成功させるには、投資の知識だけではなく、建物の知識を増やすことも大切です。
不動産投資を成功させて、資産運用を賢くおこないましょう。

【参照】AUWA　CREATIVE：https://www.aiwachisho.co.jp/blog/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける