最終更新⽇時
2025/11/21不動産投資に興味のある方必見！絶対の抑えるべきポイント「出口戦略」とは？
- 不動産投資
- その他
この記事を読んでくださっている方は、「不動産投資にチャレンジしてみたいけどリスクが怖い」「成功するために注意するべきポイントを知りたい」という思いを持った方だと思います。不動産投資は確かにさまざまなポイントが存在しており、これらを理解できているかが、不動産投資の成功に大きく関わってきます。そこで今回の記事では、その中でもとくに重要とされる「出口戦略」に焦点を当てて紹介していきます。「出口戦略ってなに？」「どうつながるの？」という方も多いと思います。出口戦略とはどういうものか、具体的にはどんなものがあるのか、など細かく解説しますので、ぜひ最後まで読んでいただき、不動産投資を行う際の参考にしていただければと思います。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産投資とは？
はじめに「不動産投資って何？」という方に向けて、不動産投資はどういうものかについて紹介します。不動産投資とは、不動産を自分で購入し、希望者に入居してもらうことで家賃収入を得る投資手法を指します。そして不動産といっても、一軒家や多くの人が住めるマンションやアパート、さらには駐車場などさまざまな種類があります。この不動産投資は一度入居者や利用者が決まると、安定的かつ長期的に収益を見込むことができます。そのため、株式投資などのハイリスクな投資に比べて、リスクの低いミドルリスクの投資として位置づけられています。投資する本人がいなくなっても、投資物件は残るため、いざという時に活用することができるといったメリットも多く、幅広い世代の方に選択されることが増えてきた投資手法です。
不動産投資におけるリスク
長期的かつ安定的に収益を得ることができるなどのメリットが多い不動産投資ですが、もちろんデメリット、いわゆるリスクも存在します。これらについても紹介します。リスクを知ることが成功につながるため、ぜひチェックしてください。
①空室が続いてしまう
不動産投資は安定した収益が見込めますが、それは入居者が確定した場合に限ります。そもそもの賃貸需要が低いエリアであったり、利便性の低い周辺環境であったりという場合は、長い間入居者が決まらないこともあります。その場合は、物件購入の際に組んだローンを返済することが難しくなってしまいます。さらに長期間になれば、自分の貯蓄を切り崩したり、破綻してしまう可能性があるという点も抑えておかなければなりません。
②価値が低下してしまう
不動産投資を始めたばかりの頃は、家賃収入も高く、利益を上げることができていたが、築年数が経つにつれて入居者が減り、家賃を下げざるを得ないというケースもあります。不動産が古くなってしまうことは仕方のないことですが、それにより資産価値が下がってしまう点は十分に把握しておく必要があります。また築年数は経っていなくても、競合の物件が増えるなどの周辺環境の変化で価値が低下する可能性もあります。
③修繕費用が必要になる
不動産投資を始めたばかりの頃は、家賃収入も高く、利益を上げることができていたが、築年数が経つにつれて入居者が減り、家賃を下げざるを得ないというケースもあります。不動産が古くなってしまうことは仕方のないことですが、それにより資産価値が下がってしまう点は十分に把握しておく必要があります。また築年数は経っていなくても、競合の物件が増えるなどの周辺環境の変化で価値が低下する可能性もあります。
欠かせない「出口戦略」とは？
ここまでは不動産投資にはメリットもデメリットもあるという点について紹介しました。ここからは実際に不動産投資を始めたいという方に向けて、具体的にリスクに対してやるべき「出口戦略」について紹介します。
出口戦略とは？
出口戦略とは簡単に言うと「いつどのようなタイミングで切り上げるか」という計画のことを指しています。不動産投資では前述した通り、多くのリスクが存在します。そのため、最終的にどのように終了させるかを計画しておくことで、いざという時に対応でき、投資の成功確率を上げることができます。
出口戦略を立てるタイミング
基本的に出口戦略は、不動産を購入するよりも前に立てるのが好ましいです。どれだけ家賃収入で利益を上げることができていたとしても、最終的な出口戦略で損失が出てしまっていたら、不動産投資は成功であったとはいえません。不動産の購入時点で、最終的に物件をどうするつもりか、売却するとしたらいくらで売却できそうかを考えておき、その計画に沿った適切なタイミングでアクションを起こしましょう。そのため、なるべく早い段階で多くの専門家の声や調査を参考にしながら、出口戦略を立てることが欠かせません。
出口戦略の種類
出口戦略といっても、不動産を売却するだけではありません。どういった種類があり、どんな特徴を持っているのか見ていきましょう。
①不動産を売却する
多くの方が出口戦略として立てるのが、所有している不動産の売却です。この売却を成功させるには3つのポイントがあります。1つ目が購入時に売却を意識した購入をすることです。不動産を購入する際に、投資を行う際の利回りだけではなく、立地条件や物件状態など、数年後に売却をする際まで価値を保っていられるかという点を十分に考え、購入することが欠かせません。2つ目は高く売れるタイミングを見極めることです。不動産の価格は月や景気などの要因による需給のバランスによって大きく変化します。不動産を所有しているエリアの人口動向がどうなるか、駅の近さや商業施設へのアクセスなどの立地条件が変化する可能性を考慮できているか、など先を見据えることが重要です。そして3つ目は購入者が買いやすいタイミングを考えることです。もちろん購入者も今後利益を上げていくために、不動産投資の物件を購入します。ローンをどれくらいの年数で組めるかという点を、十分に整理して購入者にとってのメリットをアピールすることが必要不可欠です。
②賃貸に出し続ける
出口戦略といっても売却だけではなく、周辺環境を見ながら、そのまま賃貸として出し続けることも選択肢の1つです。この場合はもちろん、売却することで得られる利益はありませんが、引き続き家賃収入を得ていくことができます。ただ築年数が経つにつれて、修繕費や空室リスクも高くなっていくため、どれくらいの期間であれば売却よりも収益を挙げられるかをシミュレーションすることが欠かせません。
③自分の住居にする
複数の部屋の経営でない場合、戸建てやマンション経営などの場合は、自分の自宅にするという選択肢もあります。ただここで注意しなければならないのが、不動産投資ローンと住宅ローンは異なるということです。不動産投資ローンで購入した物件を自宅として使う際には、ローンの切り替えを行わなけらばならず、さらに金利は不動産投資ローンの高い金利のままになることもあります。選択肢の1つとしてはありますが、実際に行う際は、十分に考えて行う必要があります。
不動産別の出口戦略
ここからは不動産別の出口戦略について紹介します。所有を考えている不動産にはどんな出口戦略が合っているのか、しっかり確認していきましょう。
①戸建て住宅
戸建ての住宅は幅広い世代の方に必要とされている、需要の高い不動産です。需要が高い分、空き室になる可能性も低く、売却時の価値としては高くなりやすいといえます。そのため、より高く売れるタイミングを見極めて不動産を売却する方法が適しています。また築年数が経ってしまった場合には更地にして土地として売却するという選択肢もあります。入居者がいる場合に交渉が必要にはなりますが、自分の所有する物件の周辺環境等を考慮しながら、最適な売却を行いましょう。
②新築マンション
新築マンションの場合の出口戦略としては、景気や需要を分析して不動産の価値が高くなっているタイミングで売却するという戦略が適しています。新築マンションは定収入源となり、長期的な利益を生んでくれますが、需要の高まりによっては売却した方が利益を出すこともあります。また、マンションの場合は自宅にするという選択肢は取りにくいといえます。不動産投資で購入する物件は単身者向けのワンルームが多く、自宅として利用するのは適さない可能性があるからです。
③中古マンション
中古マンションの場合は短期での売却を視野に入れた出口戦略が適しています。中古の物件の場合は修繕費などの維持費がかかることがあり、さらに耐用年数も短く運用期間も短くなります。そのため、早い段階で不動産を売却するという計画を立てて、その他の物件をどう運用していくかという視点で考えることが必要といえます。
出口戦略での注意点
出口戦略の全体像や種類について紹介しましたが、実際に出口戦略を立てる時に注意するべきポイントが3点あります。1点目は物件を購入するより前に入念に計画を立てるということです。先述しましたが、最終的な売却のタイミングで損失を出してしまうと、不動産投資は失敗に終わってしまいます。想定外の費用がかかってしまったといった事態にならないように早い段階でプランを立てましょう。2点目は周辺環境や人口の変化に注目することです。不動産の価値は物件自体の価値だけでなく、アクセスの良さや生活環境の良さも大きく関わってきます。周辺環境に注意を払いながら、急な変化が起きた場合は出口戦略を変更するなどのアクションを起こすことが大切です。3点目は不動産の購入者目線で、物件価格を設定するということです。表面的な利回りが高くても、管理費が高く、機会損失という観点では損してしまったというケースも不動産投資では多く存在します。それらを考慮したうえで、購入者が魅力的に感じるように、物件価格を設定することが欠かせません。
まとめ
今回の記事では不動産投資で成功するための出口戦略について解説しました。不動産投資は専門知識が必要で、ハードルが高いと思われがちですが、出口戦略を十分に立てておけば低リスクで運用できる投資手法です。ぜひ今回の記事を参考にしながら、不動産投資について考えてみてはいかがでしょうか。
【不動産投資における出口戦略の重要性と4つのパターンを解説】
https://www.kids-way.ne.jp/column
【不動産投資の成功は「出口戦略」にあり！新築と中古の投資戦略は？】
https://hedge.guide/realestate/guide/exit-strategy
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
