30代で始める不動産投資のメリットとリスク

近年、日本では年金問題がテレビ番組などで頻繁に取り上げられ、将来の生活に不安を抱える人が増えています。こうした背景から、若い世代が資産形成の一環として不動産投資に注目するようになっています。

特に30代になると、仕事や私生活の変化が増え、「家族のために資産形成を考える」や「老後を見据えて早めに不動産投資を始めたい」といった考えを持つ人も増えます。

もしも、30代から不動産投資を始めた場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。
この記事では、30代から不動産投資を始めるべき理由とその特徴について解説します。
さらに、デメリットや注意点についても触れているので、興味のある方はぜひ最後までお読みください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

30代から不動産投資を始めるメリットとは？【4つの強力な理由】

この章では、30代から不動産投資を始めることで得られる4つのメリットについて紹介します。

融資が受けやすく、投資の自由度が広がる

不動産投資用に物件を購入するときには、不動産投資ローンを組むことが多いです。

30代では、20代に比べ年収や貯蓄に余裕が出てくる人が多くなります。また、同じ会社に勤め続けている場合、勤続年数も長くなるため信用度も上がります。

収入が増えると、まとまった自己資金を用意できるだけでなく、金融機関で融資が受けやすくなります。

不動産投資ローンの審査は、物件の資産価値や収益性などに加えて、借りる人の年収や勤務先の信頼度、勤続年数の長さなども重要視されます。また、30代など若い世代は就労期間が長く、長期返済プランを組みやすいのも利点です。

より多くの借入ができれば、物件選びの自由度が高くなり、同時に複数の物件を所有する余地も広がります。

ただし、不動産投資ローンは、収入を軸にさまざまな項目を総合的に審査します。そのため、30代であることが必ずしも有利とは限りません。

定年までにローン完済が目指せる：長期運用のメリット

30代で不動産投資ローンを組んだ場合、借入期間を長くできることも大きな利点です。借入期間を長くすることで、月々の返済額を抑え、無理なく返済が可能になります。

不動産投資では借入額も数千万円になることがあり、多くの場合20〜30年かけて返済していくことになります。30代前半で30年のローンを組めば、定年退職を迎える頃までにはローンの返済が終わるので、家賃収入を年金の補足とすることや、物件売却でまとまった資金を得ることも可能です。

また、30代で家族をお持ちの方が不動産投資をする際は「団体信用生命保険」にも加入できます。団体信用生命保険は、ローンの返済者が死亡するもしくは高度障害を患った場合、ローンの残額を支払わなくても済みます。ご自身の身に万が一のことが起きても、家族に負債を負わせる心配がないため、こうした不安を軽減して投資に専念できます。

長期間かけての運用が可能で安定収益を見込める

30代で不動産投資を始めた場合は、30代を過ぎてから始めるよりも運用期間が長くなります。不動産投資は長期運用に向いており、早く始めるほど収益を見込めます。

40代以降はさらに生活も豊かになり準備できる自己資金が増やせたり、定年退職をしたのち、退職金で不動産投資を始めるパターンもありますが、30代のうちに不動産投資ローンを組み、長期運用することで、より高いレバレッジ効果が期待できます。

経営規模を拡大できる可能性：複数物件の所有を目指す

30代から不動産投資を始めると、長期間の運用をしながら経験を積めます。

退職金を元手に不動産投資を考える場合、本業の収入が無いため背負うリスクも大きくなります。また、金融機関の審査条件も厳しくなるため、運用できる不動産も限られてきます。

30代で不動産投資ローンを組むことで、長期にわたって返済が可能です。残債が減ってきたタイミングで追加の融資を受ければ、所有する物件を増やすことも可能かもしれないです。

投資物件を増やしてしまうと、その分管理の手間がかかることを心配されている方もいらっしゃるでしょう。しかし、投資物件の管理や入居者対応などは、不動産管理会社に委託できるため、負担を軽減できます。本業の忙しい人や家族を持つサラリーマンなどでも、複数の物件を運用できます。

30代からの不動産投資に潜むリスクとデメリット【3つの注意点】

不動産投資には、メリットだけでなく、リスクや注意点もあります。この章では、そのなかでもとくに、30代から不動産投資を始めることで起こりうるデメリットについて解説します。

二重ローンのリスク：返済計画を慎重に立てる

不動産投資は、貯蓄の少ない若年層でも不動産投資ローンを利用して物件購入が可能です。

しかし、多額の資金を借りると、その分負担も大きくなります。長期の空室などによって、当初の計画よりも家賃収入が減ってしまうと、毎月のキャッシュフローも損ねてしまいます。

また、30代になると結婚などを理由に家を建てる人も増えるため、住宅ローンを組むタイミングと重なる可能性もあります。不動産投資ローンを利用しながら住宅ローンも組むとなると、二重ローンとなり返済のリスクが大きくなるため注意が必要です。

不動産投資ローンと住宅ローンの総借入額が重なって、金融機関からの評価も下がってしまいます。購入できる物件が限られてしまったり、最悪の場合、もう一方のローン審査が通らなくなってしまう可能性もあるため要注意です。

本業の収入や家賃収入が予定よりも減ってしまうと、返済計画も狂ってしまいます。余裕のある計画を立てて、資金が手元に残るよう対策をしましょう。

物件購入前の手間：時間と知識が求められる

不動産投資を始める場合、運用中の入居者の対応や建物の管理は不動産株式会社に委託できます。しかし、物件購入の段階では、現地調査や売主・金融機関との交渉、さらに管理会社との契約に時間がかかります。

30代で本業が忙しく、昇進のタイミングと重なったりすると、不動産投資について勉強することも難しいかもしれません。しかし、不動産投資の知識がないと失敗リスクが高まるため、少なくとも基本的な知識は身につけておくことが大切です。

また、不動産投資は現物資産で投資を行うため、物件選びがとても重要です。エリアの人気度や物件の状態などで、ある程度の収益性が確定してしまいます。時間がないからと言って、不動産会社やコンサルタントにすべてを任せてしまうと、相場よりも高い物件を勧められたり、入居需要の低いエリアを紹介されることになりかねません。

最初に多少の手間がかかっても、賃貸需要の高いエリアや物件の情報を収集し、運用後の管理方法などについても勉強しておくことで、空室リスクなども抑えられます。

小規模投資から始める必要性とそのメリット・デメリット

一棟マンション投資などの規模が大きい不動産投資は、一度に多くの家賃収入を得られます。

また、一棟マンションなどの場合は、売却時にも値段がつきやすいと言われており、最終的にいくらで手放すかの計画も立てやすいです。

しかし、30代はまとまった自己資金が用意できなかったり、転職直後で勤続年数が短い場合もあります。それにより物件購入時のローン審査で融資額を得られず、一棟マンションなど規模の大きい物件の購入が難しい場合があります。

30代からの不動産投資成功のためのポイント【実践的対策】

リスクの少ない物件選び：成功に導く選定基準とは

30代は、収入が安定し資金面で余裕ができる方も多いですが、結婚や出産などのライフイベントが重なる時期でもあります。30代で不動産投資を始めるのであれば、そういった変化を迎えても無理なく運用できるように、リスクの低い物件選びが大切です。

とくに、費用が抑えられる点で言えば、区分ワンルームマンションから始めるのがおすすめです。入居需要の高い東京などの都心部や、駅近の物件を選ぶと良いでしょう。

のちのち運用する物件を増やして、経営規模を拡大することを視野に入れている場合は、将来融資を受けやすい物件を購入するのがポイントです。例えば、資産価値が高く収益性が見込める物件や、満室経営のできる入居需要の高い物件などは有利です。また、法定耐用年数が長く残っている物件も評価が高いです。

資金に余裕を持って計画的に運用する方法

不動産投資用に物件を購入する際、借入金額を抑えるために多くの自己資金を出すと、のちの資金繰りが苦しくなる可能性があるので要注意です。

運用を開始すると、毎月の管理費用に加え、建物の修繕費などがかかります。加えてローンの返済もするとなると、それらの支出額が家賃収入よりも大きくなってしまうこともあります。

30代は、結婚や出産など人生の転機を迎える時期でもあるため、急な支出でも手元の資金が尽きないよう、余裕を持った資金計画を立てておくと良いです。

本業とのバランスを取る：就業規則と投資活動の調整

平成30年より、厚生労働省の「副業・兼業の促進に関するガイドライン」の策定で、副業を認める企業も増えてきています。また、不動産投資で収入を得ている人の中には、現役のサラリーマンも多くいらっしゃいます。

とはいえ、本業の就業規則に反しないよう、勤務先の就業規則については必ず知っておくべきです。

また、公務員の場合、営利目的でのマンションやアパートの経営が原則として禁止されているため、とくに注意が必要です。

人事院規則によると、公務員が不動産投資をする場合は「家賃収入が一年間で500万円未満であること」や、事業規模であるとみなされないよう「マンションでは9室、戸建てでは4棟以下にすること」が重要です。

また、本業に支障をきたしてしまうと「国家公務員法・地方公務員法」に違反してしまいます。物件の管理や入居者対応は、不動産管理会社に委託することで手間が省けて安心です。

さらに原則として、上記の条件を満たしたうえで申請をし、承認をもらわなければなりません。条件に反していることが会社に知られると、懲戒処分となる可能性もあるので、就業規則についてはしっかりと確認をしておきましょう。

【参照】
https://onl.bz/YuCRnB4
人事院規則14-8、国家公務員の副業について

まとめ：30代から不動産投資を始めるべき理由と注意点

いかがでしたか。今回は、30代から不動産投資を始めるメリット・デメリットなどを解説しています。

不動産投資は、長期の運用でより多く収入を得られるため、始めるのであれば早いうちからがオススメです。とくに、ローン返済の期間にも余裕が持て、融資の受けやすい30代は、不動産投資を始めるのにオススメな時期であると言えます。

なお、不動産投資には、メリットもデメリットもそれぞれ存在します。実際に始めるときには、専門知識のある不動産会社やアドバイザーに相談し、しっかりと投資の目標を持って始めるようにしましょう。また、余裕を持った資金計画を立て、無理なく運用を続けていくことが大切です。

【参照】
https://hedge.guide/feature/30s-real-estate-investment-merit-demerit.html
https://manabu.orixbank.co.jp/archives/36

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける