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2025/11/21賃貸需要とは何か！不動産投資に及ぼす影響について
- 不動産投資
- その他
不動産投資を検討している方は、どのエリアの物件を買うか悩まれていると思います。よりリスクが少なく、利回りが高い物件を求めていると思います。そこで、今回紹介する賃貸需要は非常に重要な要素だと思います。賃貸需要が高い物件であれば入居者がいないというリスクは少ないです。
賃貸需要とは何か、どのエリアが良いのかを紹介するので今回の記事を参考のひとつとして、不動産投資にお役立ていただければと思います。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
賃貸需要とは何か
賃貸需要について
ここでは賃貸需要とは何かについてお伝えします。まず賃貸需要とは賃貸の需要であり、需要とは「家計や企業といった経済主体が市場で購入しようとする欲求」のことを指します。つまり経済市場にその物件を購入したい人がどれほどいるかということですね。仮に不動産を購入し、それを運用するとします。その場合、入居者を募ることになりますが、その物件の賃貸需要が高ければ入居者が足りないということはないでしょう。対して、賃貸需要が低いということであれば入居者が足りず、空室となるリスクがあります。空室になれば計画通りの家賃を回収することができません。
利回りとの関係性
ここで、利回りとの関係性についてお伝えします。まず、利回りとは不動産投資において1年間の家賃収入に対する物件購入時にかかった費用を示すことがほとんどです。ネット上に掲載されているのは多くがこの意味であり、表面利回りと言われています。そして、利回りにもいくつか種類があり、実質利回りや想定利回り、現行利回りなどがあります。実質利回りとは、購入時にかかる費用や維持費を考慮した利回りです。そして、想定利回りは入居率100%で考慮した利回り、現行利回りは現在の入居率を考慮した利回りとなっています。利回りに関して、賃貸需要は大きく関係しています。まず、賃貸需要が高いということは人気の不動産であることが考えられ、物件の価格は高いでしょう。しかし、利回りは家賃収入に対する物件の価格なので小さくなる傾向にあります。もちろん、賃貸需要が高いということで家賃を高くしても問題ない可能性がありますが、物件の価格が高いのは利回りに大きな影響を与えるでしょう。また、現行利回り、想定利回りを考慮した際にも賃貸需要は影響します。入居率が100%に及ばない場合、現行利回りと想定利回りで大きな差が開くこともあります。賃貸需要が高ければ、その可能性は少ないです。先ほど、賃貸需要が低ければ入居者が足りずに空室となるリスクがあると述べましたが、それがどの程度であるか調べるための指標となりうるのが現行利回り、想定利回りの比較ということです。ネット上の表面利回りだけを見て、不動産を購入するのは危険です。ご自身で入居率や経費、そのエリアの需要などを確認しましょう。
賃貸需要が高い条件
物件の条件
まず物件の条件として重要な要素が3点あります。1点目は部屋の形状です。これはワンルームの場合に強く影響するものですが、部屋の形に癖があると賃貸需要が落ちてしまいます。例えば台形型であったり、L字型であれば利用することのできないスペースが生まれます。それでは部屋の広さを損なってしまいます。とくにワンルームの場合は部屋に対してベッドや布団が占める割合が大きくなりがちです。自由に使えるその他の空間が扱いづらければ敬遠されやすいでしょう。このことから、長方形で整った間取りであれば部屋の形状という点で賃貸需要を低くしてしまう可能性は低いでしょう。続いて2点目は賃貸マンションであるかアパートかという違いです。マンションは鉄筋コンクリートで頑丈なつくりであるものが多く、オートロック機能がある物件も多いです。その点から家賃を少し高く設定することができます。それでも、防犯意識の高い人や所得のある人にとっては賃貸マンションのほうが賃貸需要が高いと言えます。それに対して、アパートはその分家賃が低いというメリットがあるので学生などに人気があります。このことから、そのエリアは学生街か、ビジネス街か、ベッドタウンかなどを考慮する必要があるでしょう。エリアごとによって賃貸マンションの需要が高いのか、アパートの需要が高いのか違うということです。そして3点目は、住宅は単価よりも総額が重視されるということです。例えば20平方メートルの1Kも23平方メートルの1Kも家賃に対して差がないことがあります。一方で1Kなら9万円、3DKなら15万円というように、総額が重視されます。単純に単価×面積で家賃は決まらないということです。その物件の賃貸需要を考える時には要チェックのポイントです。
その他の条件
その他の条件においても重要なポイントが3点あります。1点目は雇用環境の有無です。周辺に雇用環境があれば、その周辺に住みたいと思う人は多いでしょう。警察署や大きな病院などが近くにあることも賃貸需要が増えるポイントですね。また、大きな工場や施設が建設予定という場所があれば、その周辺の賃貸需要も高くなるでしょう。周辺に雇用環境があることは賃貸需要に大きな影響をもたらすということです。また、病院や警察署はそういった意味だけでなく、近くにあることで安心できるものだからこそでもあるでしょう。
2点目は立地です。築年数も住宅の売却価格に影響を与える要素として知られていますが、それ以上に立地が大切です。先ほどは物件周辺の雇用条件についてお話しましたが、それらも立地の良さに影響を与えているでしょう。そして、立地の良さは駅から近いことが大きなポイントです。働きに出かける、学校に行くなど、アクセスが良いことは非常に大切です。日の差し方や周りの自然環境、騒音がないことなどそういったところも注意が必要です。最後に3点目は単身世帯のほうが賃貸需要は高い傾向にあるということです。その理由は、ファミリー世帯には明確な競合がいるということです。例えば住宅ローンを組んで、分譲住宅を買えばその方が安いことなどもあります。ファミリー世帯の賃貸は広い部屋が求められ、家賃は高くなる傾向にあるということも原因です。一方で単身世帯の人は一軒家を購入する人は少ないでしょう。狭い部屋で家賃総額を抑えることができるため、単身世帯のほうが賃貸需要は高いということです。また、学生向けよりも社会人向けのほうが家賃が高い傾向もあります。また、主要な3つの条件以外にも賃貸需要に影響を与える要素はあります。それを確認するためには地元の不動産会社に聞き込みを行うことがひとつの方法です。ネット上ではわからない多くの情報を得ることができます。地元の不動産会社には彼らしかわからない、ネット上のどこにもない情報というのもあるでしょう。また、検討中の物件の概要を伝えることで有識者の具体的回答を得ることができます。何事もその道のスペシャリストに聞くことは大切です。もうひとつの方法として現地調査というものもあります。物件の外観やゴミ捨て場、駐車場、最寄り駅のまわりなどを確認することで、物件の質が事前情報と一致するか確認することができます。町の雰囲気も肌で感じ取ることにより、参考のひとつにしましょう。
不動産投資の手順
賃貸需要の記事を読んでいただいたということは、かなり不動産投資に興味がある方が多いことと思います。そこで、この章では不動産投資を行う手順について説明するので、イメージを掴んでください。まず、ネットや不動産会社への問い合わせなどで物件を見つけます。その後物件と同時に、不動産投資ローンの事前審査申し込みをします。本人確認書類やその他書類が必要なので、よく確認しておきましょう。事前審査が承認されれば、ローンを申し込むことができますよ。購入金額から手付金などを除いた金額を支払う残金決済などがあり、物件の引き渡しが行われます。同時に所有権移転登記を行い、その際に不動産会社、銀行から火災保険の案内が来ることが多いです。購入する物件に適した保険をかけましょう。 そして物件購入後の管理方法は主に3つあります。自主管理の方法、管理会社がオーナーから借り上げて運用する方法、管理会社が管理委託料を受け取ることで管理業務全般を請け負う方法の3つです。自主管理はその名の通り、入居者対応、賃貸契約の締結などのすべてをオーナー自らが管理します。管理会社に払う費用がないので安く済みます。ただ、時間や手間はかかるでしょう。2つ目の方法はサブリースと呼ばれています。空室の有無にかかわらず収入を得ることができるので、確定申告がしやすく税務上の手間が省けます。3つ目の方法は、すべての業務に対して管理会社が対応するものです。管理会社には一般的に月額家賃の3〜7%程度を支払うことが必要ですが、時間と手間をかけたくない人にオススメです。ただ、管理会社の成果が収入を変動させるので、委託する会社はしっかりと選びましょう。
まとめ 不動産投資を行う方へ
賃貸需要の記事を読んでいただいたということは、かなり不動産投資に興味がある方が多いことと思います。そこで、この章では不動産投資を行う手順について説明するので、イメージを掴んでください。まず、ネットや不動産会社への問い合わせなどで物件を見つけます。その後物件と同時に、不動産投資ローンの事前審査申し込みをします。本人確認書類やその他書類が必要なので、よく確認しておきましょう。事前審査が承認されれば、ローンを申し込むことができますよ。購入金額から手付金などを除いた金額を支払う残金決済などがあり、物件の引き渡しが行われます。同時に所有権移転登記を行い、その際に不動産会社、銀行から火災保険の案内が来ることが多いです。購入する物件に適した保険をかけましょう。 そして物件購入後の管理方法は主に3つあります。自主管理の方法、管理会社がオーナーから借り上げて運用する方法、管理会社が管理委託料を受け取ることで管理業務全般を請け負う方法の3つです。自主管理はその名の通り、入居者対応、賃貸契約の締結などのすべてをオーナー自らが管理します。管理会社に払う費用がないので安く済みます。ただ、時間や手間はかかるでしょう。2つ目の方法はサブリースと呼ばれています。空室の有無にかかわらず収入を得ることができるので、確定申告がしやすく税務上の手間が省けます。3つ目の方法は、すべての業務に対して管理会社が対応するものです。管理会社には一般的に月額家賃の3〜7%程度を支払うことが必要ですが、時間と手間をかけたくない人にオススメです。ただ、管理会社の成果が収入を変動させるので、委託する会社はしっかりと選びましょう。
【参照】
賃貸需要はどうやって調べる？ 確認方法と注意点を解説！
https://souzoku.asahi.com/article/14430023
不動産投資の始め方〜具体的な5つの手順・やり方などを解説
https://www.renosy.com/magazine/entries/3378#heading-1
不動産投資のやり方を購入から管理・運用までわかりやすく紹介
https://www.tohshin.co.jp/blog/article0017.html
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
