東京より地方都市で不動産投資することをオススメする真意とは？？

あなたは不動産投資に興味はあるでしょうか？

「不動産投資には興味あるけどどこの不動産を購入したほうがいいのかわからない」
「地方都市の物件がお得って聞いたけど本当？」

このような悩みをお持ちではないでしょうか。不動産投資には、投資する物件の種類、場所、ローン額など、決めなければならないことが山ほどあります。そんな中でも、今回は「場所」に焦点を当てて不動産情報を紹介します。具体的には、地方都市の不動産投資に関して、メリットやデメリット、投資を成功させるためのコツを紹介します。もしあなたが不動産投資に成功して不労所得を得たいと思っていたり、収益を老後の資金にしたいと考えていたりするならば、ぜひ最後までこの記事をご覧ください！

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資とは？

始めに、不動産投資について簡単に説明します。不動産投資とは、「購入した物件や土地を第三者に貸し出して利益を得る」投資です。厳密には、貸し出すことにより利益を得る場合と、売却することで利益を得る方法があります。
投資には、株やFXなどの方法もあります。こうした投資先は資産としての価格が常に変動するのに対し、不動産投資はそのようではありません。不動産には、購入した物件自体に価値がついており、価値が安定しているという特徴があります。こうした理由から、株やFXはハイリスクハイリターンな投資先で、不動産はミドルリスクミドルリターンな投資先だと言われています。

不動産投資の種類

不動産投資と一口に言っても、物件の構造などによりさまざまな種類があります。具体的な種類としては、新築マンション投資、新築アパート投資、中古マンション投資、中古アパート投資、駐車場投資、戸建て投資などがあります。
また、一棟丸ごと購入して貸し出す場合や、一室のみを購入し貸し出す場合によっても区分されることがあります。

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地方都市で不動産投資する3つのメリット！

続いて、地方都市で不動産投資するメリットを紹介します。ここでいう地方都市とは、東京都以外の都市を指します。つまり、東京都で不動産投資をする場合と、それ以外で不動産投資する場合での違いについての説明となります。今回紹介するメリットは、とくに東京都内における不動産投資との差が大きいものだけを集めてみました。それでは、一つひとつ見ていきましょう。

①物件価格が安い

何といっても地方都市の不動産物件は価格が低いという特徴があります。地価が安いことで不動産価格は低くなり、高い利回り水準を保てるのです。都市によっては、東京の数倍も高い利回りを保てる場所もあるそうです。また、物件の価格が安ければ、投資額を抑えられ、素早く投資額を回収できます。
加えて、物件価格が安いためローンを組みやすく、初心者でも参入しやすいでしょう。地方都市の不動産投資は、非常にコストパフォーマンスが高い投資だと言えます。

②失敗した時のダメージが少ない

不動産投資初心者の中には、「大きな投資だから絶対に失敗したくない」と考える人も多いのではないでしょうか。そのような人にとって、地方都市の不動産への投資はオススメです。投資に「絶対に失敗しない」ということは存在しませんが、たとえ借り手が見つからなかったとしてもそのダメージは東京都内で不動産投資を行うよりも小さいのです。東京都の地価は地方の数倍も高いことが多く、その分失敗した際のダメージも大きくなります。地方都市の不動産は、できるだけローリスクで投資を始めたい人に向けて非常にオススメできる投資先です。

③税負担が少ない

地方都市は、東京都内よりも不動産価格が低いため、固定資産税負担額も少なくなります。自治体によって税率は若干異なるため確認が必要ですが、基本的に固定資産税は毎年収める必要があります。そのため、毎年の納税額が大きいならば、長期的にみると大きな負担となるでしょう。加えて、地方都市だと減価償却費を高く算出できます。よく「節税したいのなら中古アパート投資がいい」と言われますが、投資先の場所によっても節税効果が異なります。減価償却費を高く算出することで、所得税負担額を抑えられ、節税効果が期待できるのです。長期的に大きな利益を上げたいと思っていたり、節税目的で投資しようと考えていたりするならば、地方都市の不動産投資をオススメします。

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地方都市で不動産投資する3つのデメリット・・

前の項で、「地方都市で不動産投資しよう！」と思った人もいるのではないでしょうか。しかし、メリットだけではないということを忘れないでください。地方都市で不動産投資する上でのデメリットも存在します。この項では、最も注目しておくべき3つのデメリットを紹介します。とくに3つ目のデメリットは、収益に大きく関連してくるため、注意して見てください。

①空室リスク

地方都市は、当然ながら東京都よりも人口が少ないです。そこで生じる問題が「空室リスク」です。空室リスクは、不動産投資する上で最も懸念しなければならない問題です。なぜなら空室が生じるとそこから得られる利益は0に等しいためです。購入した物件からの利益が少なければ、当初予定していたローンの返済計画も総崩れになり、赤字経営が続くことでしょう。
とくに人口減少が見込まれている地方都市ならば、空室リスクは高くなります。設備面や住居環境など、さまざまな入居させるための工夫を施し、いかに空室リスクを減らせるかが重要となります。

②東京都内に住んでいる人であれば管理が難しい

このデメリットは、この記事を読んでいるあなたが東京都に住んでいる場合に限った問題です。地方都市に不動産を所有するならば、管理会社や入居者とのやり取りは、遠隔でのやり取りになります。しかし、遠隔での連携による不都合が生じる場合があるのです。例えば、管理会社と入居者でのトラブルへの対処や、家賃交渉時の問題、入居者からの苦情への対応などがあります。また、投資先の土地勘がなければ対処できない問題などもあるため、注意が必要です。長期的に不動産投資するならば、信頼できる管理会社と契約し、密に連携をとりながら管理を続けることが重要でしょう。

③地方都市は衰退の懸念がある

地方都市は、東京都とは異なりいつ衰退するかわかりません。地方都市の中には、大型商業施設や駅周辺の施設などに依存している都市もあります。仮にそうした商業施設がなくなった場合、その都市は大きな衰退を見せるでしょう。都市が衰退すると、当然人口は減少し、その都市にある不動産需要は一気に減少します。東京であれば、日本の首都ということもあり、大きな衰退をみせる可能性は少ないでしょう。下記のコツでも述べますが、地方都市の中でも人口増加を見込めるような都市に投資することが重要となります。

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地方都市で不動産投資を成功させるコツ

これまで、地方都市の不動産投資に関するメリットとデメリットを挙げてきました。これらを踏まえたうえで、より不動産投資を成功させるために、誰にでもできるコツを紹介します。このコツをマスターして、投資成功に向けて一歩近づきましょう！

①人口増加が見込める都市であるかを判断する

地方都市での不動産投資は、人口増加が見込まれる都市に投資できるかどうかが非常に重要です。例えば東京以外の5大都市の不動産に投資することや、その他有力な地方都市に投資しましょう。とくに注目すべきポイントは、その都市に大学や大企業の支社など、人が集まるポイントを抑えられているかということです。他にも銀行や信用金庫が複数ある都市を選ぶことも必要です。こうした都市の中には、不動産需要が高まると予想される都市も多いと考えられます。まずはどのような人へ向けて不動産を販売するかを選定し、不動産需要の落ち込まないような都市に投資するようにしましょう。

②事前のリサーチを徹底する

不動産投資する上で事前のリサーチを怠ってはいけません。たとえ投資先が自宅から離れていても、実際に足を運ぶべきです。なぜなら、周辺の治安や実際の過ごしやすさなど、実際に出向かないとわからない項目が多いためです。リサーチしてターゲットを選定したならば、次はどのような物件が、ターゲットにとって需要があるかを考えましょう。例えば大学生向けに物件を売り出すなら、オートロックを完備したり、インターネット環境を整えたりすべきです。
また、田舎が出身で都市部に出てきている人もいるでしょう。そのような人であっても、「地元だから」という理由で安易に不動産投資することはオススメできません。適切なリサーチをして、数値などを吟味したうえで投資するかの判断を下しましょう。

③費用にこだわる

地方都市の不動産は、東京の不動産に比べて安価な物件が多いことから、価格交渉をせずに投資する人が多くいます。確かに東京よりも安いですが、一般的に見れば不動産投資では数百万円、数千万円単位で大きな金額が動きます。そのため、本来の金銭感覚を忘れずに、不動産会社と金額交渉を必ずしましょう。不動産を安く購入できれば、その分ローン額を抑えられ、キャッシュフローも良くなります。管理会社との関係を保ちながらも、費用にはこだわって投資するようにしましょう。

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まとめ

今回のまとめ↓

地方都市に不動産投資するメリット
①物件価格が安い
②失敗した時のダメージが少ない
③税負担が少ない

地方都市に不動産投資するデメリット
①空室リスク
②東京に住んでいる人であれば管理が難しい
③地方都市は衰退の懸念がある

地方都市の不動産投資を成功させるコツ
①人口増加が見込める都市であるかを判断する
②事前のリサーチを徹底する
③費用にこだわる

結論、地方都市の不動産投資はした方がいい？

今回、地方都市の不動産投資について説明しましたが、どのように感じましたか？
確かに地方都市への不動産投資はデメリットもありますが、コツさえつかめば投資しやすい対象なのではないでしょうか。とくに初期費用を抑えたい人や、投資リスクを減らしたい人にはオススメできる投資先です。もしあなたが実際に地方都市の不動産投資をする際には、再度この記事を読み返してください。それでは、最後までご覧いただきありがとうございました！


参考
https://www.global-link-m.com/reib/7446/

https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/real-estate-investment-country

https://hedge.guide/feature/local-bigcity-comparison-yield.html

https://plus-search.com/chintai/knowledges/column.php?entry=529#a4_5

https://saru.co.jp/fudousan-kyokasho/estate-investment-country-10458

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける