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2025/11/21不動産投資の平均利回りは？地域別ランキングと目安を徹底解説
- 不動産投資
- その他
不動産投資に興味を持つようになると、利回りについて気になる方は多いのではないでしょうか。
利回りの数値によって、今後の資金計画が変わってきます。
例えば、1,000万円の物件で利回り4％であれば、家賃収入だけでもとをとるには25年はかかります。
実際には、登記料や維持費など不動産購入に伴う費用もあるのでもう少しかかるでしょう。
こんな計算も利回りを把握していれば正確にできますよね。
今回は、そんな利回りについて地域ごと、建物の種類ごとにどんな違いが存在するかを紹介します。
まず不動産投資と利回りについて簡単に説明しますね。
それでは不動産投資を考えている方など、この記事をぜひ参考のひとつとしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産投資の利回りとは？
不動産投資の基本知識と利回りの重要性
不動産投資とは、資金を投入して不動産を購入し、その収入で利益を得ることです。
具体的には、家賃収入と売却益の二つで利益を得ます。
家賃収入は入居者に部屋を貸し出すことで得る収入、売却益は購入した時より物件の相場が高まったタイミングで売却すると得られる差額分の収入です。
バブル期では売却益による不動産投資が多かったです。
当時は、土地や不動産の値段が大きく上昇していたため、不動産を購入して時期をみて売却することで利益を得ていました。
もちろん、この両方の収益を得ることも可能です。
例えば、入居者がある程度見込めるところの物件を購入し、家賃収入を得ます。
その後、何らかの要因で相場価格が上昇したところでその物件を売ればかなりの利益になるということです。
現在では、家賃収入目当てで不動産を購入する方も多いです。
やはり老後2000万円問題など、今後の生活を心配される方が増えたというのが理由でしょう。
実際、不動産投資は中リスク・中リターンで安定した収入が見込める投資とされています。
その理由がまさに家賃収入なんですね。
景気が変動しても、すぐに家賃が変わるというのはあまり聞いたことがないと思います。
ですから、家賃収入は比較的安定して収入を得ることができます。
ちなみに他の投資先として株式投資やFXなどもありますが、これらはリスクが高く、専門的知識を要すると言われています。
このため、老後に安定した資金源がほしいという方に人気です。
ただ、不動産投資といってもさまざまで、投資する物件、その立地などによって性質が変わってきます。
今でも売却益を狙った投資をすることもできるでしょう。
ご自身の目的に合わせて、投資先を選んでください。
今回お話する利回りは、家賃収入が大きく関わってくるので、興味がある方にとくにチェックしてほしい内容です。
地域別の不動産投資利回りを徹底比較
ここでは、利回りの意味とその重要性について説明します。
基本的には、物件を購入するのにかかった金額に対する1年間の家賃収入の割合が利回りと言われています。
利回りにはいくつかの種類があり、ここで説明しているのは「表面利回り」です。
これは最も一般的で、不動産関連サイトなどに掲載されている利回りの多くは「表面利回り」です。
式にするとこうなります。
（表面利回り〈%〉＝年間家賃収入÷物件の価格×100） 他には「実質利回り」「想定利回り」「現行利回り」などがあります。
実質利回りは、家賃収入から必要経費を差し引いた金額を基に計算されます。
具体的には、（実質利回り〈%〉＝「年間家賃収入－年間経費」÷物件価格×100）で計算します。
次に「想定利回り」、つまり満室状態での利回りについて説明します。
不動産には、入居者不足による空室リスクがあります。
これは、空室リスクを回避した場合ということです。
一方で、現行利回りは現在の入居率で利回りを出します。
仮に、80％の入居率ならだいたい8割ほどの家賃収入となり、利回りも相応になるでしょう。
以上、一般的な利回りについてお伝えしました。
そんな利回りですが、なぜ重要なのでしょうか。
冒頭に少し記述しましたが、それは計画を立てる上で欠かせない指標だからです。
不動産を購入すると、初期のうちは物件購入の費用、維持費、登記料などで赤字となります。
つまり、収入を得ることが可能なのは少し先になるのでしっかりと計算しておかないとほしい時に家賃収入が得られないということになりかねません。
そしてもう一つの理由は、単純に利益に直結するからです。
利回りが高いほうが、当然ながら利益は高いです。
しかし、そうであるほどリスクが高いのも事実であり、対して利回りが低ければリスクは低いと言われています。
これは、市場の需要と供給の介入があるからです。
仮に、利回りが低くて高い値がついている過大評価の物件があったとします。
時間がたてば、投資家を含む市場の購入者は実際の価値に気づき、値段が下がっていきます。
そうなれば物件価格に対する家賃収入の割合が高くなるので、利回りも高くなりますよね。
利回りについて理解し、情報を仕入れることでどんな利回りの物件にするか、自身で決める必要があります。
利回りのデータのご紹介
【賃貸住宅一棟】地域別利回り
利回りの重要性についてわかっていただけたでしょうか。
ここでは、そんな利回りの数字を見ていきます。
利回りの相場についてご紹介しますので、参考にしてください。
「一般財団法人 日本不動産研究所」が出している第47回不動産投資家調査の調査結果によると、賃貸住宅一棟の利回りは4〜5％程が多いです。
賃貸住宅一棟とは、マンションやアパートを指します。
そして、さらにワンルームタイプとファミリータイプという区別があります。
ファミリータイプは意味するところはそのままで、家族持ちの世帯向けの物件です。
よって、一部屋あたりの家賃料金は高い傾向にあります。
実際に利回りを見てもファミリータイプのほうが高く、その傾向が伺えます。
次に、地域別の利回りを具体的にご紹介します。
ワンルームタイプ、ファミリータイプの順に載せていきます。
東京城南地区が3.9％、4.0％、札幌が5.0％、5.2％、仙台が5.1％、5.2％、横浜が4.5％、4.5％、名古屋が4.7％、4.8％、京都が4.8％、4.9％、大阪が4.5％、4.5％、神戸が4.8％、5.0％、広島が5.2％、5.5％、福岡が4.7％、4.8％となっています。
これを見ると、東京での利回りは約4％、大阪・名古屋・横浜などの主要都市では4.5％程度、地方都市では4％後半から5％前半が平均といえます。
これらの地域周辺で不動産投資を検討されている方は、この値も参考の一つとしてください。
そして、これらのデータからわかるように地方都市では利回りが高くなる傾向があります。
これは、発展途上の町や地域では利回りが上がるためです。
その理由について、私は利回りの重要性でお話したことが強く関わっていると考えています。
都心などは常に人口が安定しており、東京などは増加傾向が長く続きました。
その結果、不動産の価値が上昇し、購入時の物件価格は相当なものになります。
こうなれば家賃料金の割合は自然と低くなりますよね。
これが、利回りの低下をもたらしているのでしょう。
裏を返せば、地方の発展していない町や地域の利回りは高いものの、入居者がいないリスクなどが高い可能性があるということです。
しかし、そのような町でも地価が急騰する可能性があるため、物件選びには慎重な判断が求められます。
【その他の種類】利回りについて
ここでは、その他の物件の利回りについて紹介します。
まずは、オフィスビルの期待利回りです。
東京都から見ていくと、丸の内、大手町が3.2％、日本橋が3.5％、虎ノ門が3.5％、赤坂が3.7％、六本木が3.6％、港南が3.7％、西新宿が3.8％、渋谷が3.8％、池袋が4.0％となっています。
次に、主な政令指定都市を見ていくと、札幌が5.0％、仙台が5.2％、横浜が4.5％、名古屋が4.5％、京都が4.9％、大阪御堂筋が4.3％、大阪梅田が4.1％、広島が5.4％、福岡が4.5％となっています。
やはりこれをみると東京の強さがわかりますね。
丸の内、大手町の3.2％は他とは一線を画す値です。
続いて、商業店舗の期待利回りを見ていきましょう。
都心型高級専門店と郊外型ショッピングセンターの分類にわかれています。
都心型高級専門店では東京銀座が3.5％、その他の地方都市は4.5％から5.5％が平均となっています。
とくに札幌、広島、仙台が5.5％で高めとなっています。
郊外型ショッピングセンターでは、東京が5.2％、大阪が5.5％などとても高いです。
広島や仙台では6.4％となっており、各地方都市では5.5％〜6.5％の範囲となっています。
そして、物流施設、倉庫の期待利回りを見ていきましょう。
東京(江東区）が4.0％、名古屋が4.5％、大阪が4.4％、福岡が4.6％です。
これは賃貸住宅一棟と大きく変わらない利回りですね。
最後に、宿泊特化型ホテルの期待利回りです。
こちらは東京で4.5％、仙台が5.6％となっており、多くの都市が4.5％〜5.5％であることがわかります。
さまざまな期待利回りを見てきましたが、地域や建物の種類によって利回りもかなり違うことが見て取れます。
現在の不動産市場の動向と利回りの予測
米国FRBの金融引き締めにより世界的な金利が上昇する中、日本では緩和政策が続いており、東京での取引の注目度が高いことから、不動産投資家の期待利回りが低下しています。
また、日本不動産研究所のアンケートによると、物価の高騰やロシア・台湾情勢などを不動産投資家はネガティブな要素として捉えています。
これは不動産投資を行う企業にも当てはまります。
日銀による金融政策と世界情勢は不動産に影響を及ぼす可能性があるということですね。
ただし、不動産市場の相場価格は2013年から上昇し続けています。
特に2021年には首都圏の中古マンションや戸建て住宅の価格が上昇しました。
マンションの価格指数は2010年から2022年までに1.8倍以上上昇し、オフィス賃貸や商業用不動産も価格が上昇しています。
このため、不動産価格が大幅に下落することはないと考えられます
ただし、これはあくまで平均値であり、エリアによって状況は異なります。
該当地域の状況や、近年の大きな世界情勢の変化には注意が必要です。
【不動産投資の利回りをやさしく解説】理想は何%？簡単な計算法や相場も紹介します
https://sumaity.com/realestate_investment/press/537/
不動産投資とは？初心者が知るべきメリットや魅力、仕組み、運用方法、始め方
https://www.renosy.com/magazine/entries/52
令和２年度 住 宅 市 場 動 向 調 査 報 告 書
https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
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東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
