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2025/11/21不動産投資の元手は最低いくら？少額でも始める方法を解説
- 不動産投資
- その他
不動産投資を行うにあたって、どのくらい資金が必要なのでしょうか。本記事では、不動産投資を行ううえで必要になってくる元手と、元手が少ない場合の対策についてご紹介します！これから不動産投資を行いたいと考えているものの、現状元手が不足している方などは必見です！
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産投資とは？その仕組みと特徴を解説
不動産投資は、特にサラリーマンに人気のある投資方法の一つです。節税効果や毎月の安定した家賃収入など、他の投資と比較してギャンブル性が低いことが、人気の理由です。もちろん、「空室リスク」という、入居者が決まらない場合に収入がゼロになるリスクもあります。しかし、このリスクを最小限に抑えるための努力や勉強を事前に行うことで、不動産投資は確実性の高い投資となります。
不動産投資とは、不動産物件を購入し賃貸物件として貸し出すことで、毎月利益を得る投資手法です。なかには、不動産購入時に現金一括で購入される方もいらっしゃるかもしれませんが、大抵は金融機関から借入を行い不動産ローンを組んでいることが多く、例えば物件にもよりますが最初の30年くらいは毎月固定で入ってくる家賃収入をそのまま金融機関への返済に回すことが多いです。しかし、返済完了後の毎月の家賃収入から諸費用を引いて残った額は、そのままオーナーの利益になりますので、長期的に見た時に非常にメリットの大きい投資と言うことができます。
一方で、不動産投資を行うには、金融機関の厳しい審査を突破する必要があります。日本は世界的にも低金利で住宅ローンを組むことが可能な、非常に恵まれた国です。しかし低金利な分、審査は非常に厳しくなるので、誰にでも門戸が開かれているわけではありません。そのため融資を受けることができた際には、まずは第一関門を突破できたと考えて良いでしょう。この「融資審査突破」というハードルであったり、賃金が上がらず不景気が続く国内状況の影響を受けて、「確実に資産形成を行いたい」と思う人が増加していたりという背景から、不動産投資方法も多様性に富むようになってきました。
不動産投資に必要な元手はいくら？元手別の投資方法も紹介
住宅購入時には、頭金、物件価格、諸経費を含む総費用が必要です。
頭金は総額の約2割ほどが目安と言われていますが、最近では頭金を支払わないフルローンという手法で物件購入を行う方も増加傾向にあります。フルローンとは、物件価格全額（頭金を含む）をローンで借り入れる方法です。しかし、諸経費はフルローンの中に含まれないので注意が必要です。具体的に不動産取得税や登記費用、またローン保証料といった項目までもローンすることになると、オーバーローンとして扱われることになります。
最近では、フルローンやオーバーローンに対応可能な金融機関も増えてきており、手持ち現金が少ない場合でも住宅購入ができる時代になりました。
フルローンを組んだ場合、返済額の金利が上昇するなど一定のデメリットはあるものの、「諸経費」だけを準備していれば不動産ローンを組めることになります。そのためもちろん金融機関からの審査を突破できた場合に限る話ではありますが、実は不動産投資で必要な資金はそれほど大きな額ではありません。
＊参考https://lions-mansion.jp/guide/preparation/p02/
不動産投資の利回りとは？初心者でも分かる計算方法と注意点
次に、不動産投資における重要な指標「利回り」について解説します。「不動産投資において投資した金額に対して得ることができる収益」を指しており、利回りにも2種類あります。グロス利回り（表面利回り）とネット利回り（実質利回り）があり、グロス利回りはコストを加味しない状態での利回りです。
【年間家賃収入÷不動産価格×100】の式で求めることができます。例えば、年間の家賃収入が800万円、購入時の不動産価格が8,000万円だった場合のグロス利回りを計算してみます。
800÷8,000×100＝10% 年間で投資した額の10%が利益（収入）として手元に入ってくることがわかります。グロス利回りは、コストなどを加味しない利益ですのであくまで目安として考える必要性がありますが、5年後には50%が、10年後には100%の利益を回収できることがわかります。グロス利回りの計算で考えると、10年後には購入額の回収が完了する（それ以降は純粋な利益）ことになります。
次に、ネット利回り（実質利回り）をご紹介します。この利回り計算方法は、グロス利回りよりも複雑なため、使われる頻度はグロス利回りと比較すると少なくなります。しかし、不動産経営を行っていくうえで必ず発生するコストを加味した、より現実的な利回り計算方法なので、数字の信憑性も高くなります。
また注意点として、利回りだけで投資物件を決めてしまわないようにしましょう。不動産には、空室リスクや入退去時のリフォーム費用、設備が故障した際の修理費用など、万が一の際に発生する費用が隠れています。これらの費用を加味すると、実際の利回りが予想以上に低くなることもあります。利回り算出時にはプロの意見も取り入れながら、本当にそれ以外に想定される懸念事項はないか、確認を怠らないようにしましょう。
以上、現物の不動産投資における利回りについてご紹介しましたが、前述のように利回りが当初の算出額を下回ることも大いにあり得る話です。
不動産投資で必要な資金はそれほど大きな額ではないことも前述しましたが、このように利回りが思った以上に少なく、収益性が見込めない不動産投資に陥ることもあります。この場合に余剰な自己資金を確保できていないと、投資失敗だけに留まらず、最悪の場合自己破産など、自身のキャッシュフローも破滅に追い込む可能性があります。そのため、フルローンを活用することができたとしても、一定の資金は用意したうえで赤字の場合でも耐え抜ける経済力を準備しておくことをオススメします。不動産投資には空室リスクがあり、時代によってエリアの人気度なども変動するので、赤字になってしまう時期があっても特段珍しいことではありません。長期的に見て、購入した物件金額よりも収益を生み出せた場合に不動産投資は成功したと言えることができます。そのため、途中で生じてしまう赤字に対応できないことを理由に、不動産投資自体を失敗に追い込むことがないよう、適切なキャッシュフロー管理を行うようにしましょう。
＊参考
https://www.leon-works.com/news/syuekifudousanyougo/2/
https://fudosandojo.com/k_18/
フルローンで不動産投資をするメリット・デメリット
フルローンを利用すれば、少ない元手でもレバレッジを活かして不動産投資を行うことができます。それでは、フルローンの具体的なメリットとデメリットについて見ていきましょう。
フルローンのメリット：少ない元手で始める方法
フルローンの大きなメリットは、現金を手元に残せる点です。不動産を賃貸物件として貸し出すと、毎月家賃収入を得ることができますが、家賃が滞納される可能性もあります。他には地震や火災などの災害・事故リスクもあり、現金を手元に残しておくことは大きな安心材料になります。
フルローンのデメリット：返済リスクとデッドクロスに注意
デメリットとしては、毎月の返済利息が増加し、実質利回りが低下する点が挙げられます。利息が多いとローン返済額がなかなか減らないため、手元に収益が残らなくなります。またデッドクロスにも気をつける必要があります。
デッドクロスとは、ローン返済中に減価償却期間（耐用年数）が終了することを指します。減価償却が計上されなくなると、収益から費用を引いた金額が課税所得となり、帳簿上では収益が増えたように見えます。所得税や住民税は、課税所得に一定の税率で発生しますね。そのため帳簿上では黒字に見えた場合でも、実際は損金がないので課税所得額が大きくなり課税額が跳ね上がります。
これがデッドクロスです。一見黒字に見えても、実は資金繰りが悪化している状態で、最悪の場合には黒字倒産にも陥ります。デッドクロスから脱却するには、不動産物件を売却する必要があります。しかし、ローン返済中に不動産物件売却ができない場合もあり、その場合には残りのローンの繰上げ返済、一括返済が求められます。
このような事態に陥らないためには、途中から繰上げ返済でローン返済を早めることをオススメします。
以上フルローンのメリットとデメリットをご紹介しました。元手が少なくても不動産投資は可能ですが、その分デメリットもあります。万が一の時に備えて、手元のキャッシュは多く準備しておくことをオススメします。
まとめ：元手を抑えた不動産投資のポイントと注意点
本記事では、不動産投資を始めるにあたって必要な元手についてご紹介しました。頭金を支払うことによって、融資を受ける物件のトータル額を減らし、返済金利を低くするなどメリットを享受することが通常よく行われるやり方ですが、頭金自体もローンに組み込むフルローンというものも昨今普及していることをご紹介しました。フルローンを行うことで元手が少なくても投資を始めることができ、かつ年収の数倍もの融資を受けるというレバレッジの活用もできました。さらに手元に現金を残しておくことができるので、日常生活で何かまとまったお金が必要になった際には安心です。一方で、金利が高くなったり、ローン返済期間が伸びてしまったりと相応のデメリットもあるので、フルローンは慎重に行いましょう。またフルローンは金融機関からの融資額が大きくなるので、その分審査も厳しくなります。審査に落ちないためには、ローンやクレジットカードなどで金融事故を起こさないように注意して、日常生活を送りましょう。
この記事が、元手が少なく不動産投資をしようか迷っている方にとって有益な情報になれば幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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