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2025/11/21高収益の不動産リート！投資する前に知っておきたい注意点
- 不動産投資
- その他
不動産投資をする際にあたってリートを聞いたことはあるでしょうか。不動産投資信託という意味で、初期費用を抑えた不動産投資が可能です。また、金融機関からの融資も必要ないので、手軽に始めることができる不動産投資です。リートについて知りたい方は、この記事を読むことをオススメします！
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産投資とは？基本の理解とメリット
不動産投資は、幅広い世代に支持されている投資手法です。適切に運用すれば、節税効果や安定した家賃収入を得ることができ、株式投資に比べてリスクが低い点が魅力です。株式投資は、銘柄によって価格の変動が大きいものもあり、買い時、売り時を見極めることが難しい場合もあります。もちろん不動産投資にも、「空室リスク」（入居者が決定しない場合のリスク）や「自然災害のリスク」（台風、地震等で建物が損傷してしまうリスク）といったリスクも存在します。ただ、どのような物件に人気が集まるかしっかりと勉強することで「空室リスク」は対処できますし、保険に入ることや耐震性の高い建物を購入することでリスクを極限まで下げることができます。このようにリスクを最小限に抑える努力を行うことで、不動産投資は確実性の高い投資になり得ます。
不動産投資とは、一般的には不動産物件を購入し賃貸物件として貸し出すことで、毎月利益を得る投資手法とイメージされる方が多いのではないでしょうか。そのため、不動産購入時に大抵は金融機関から融資を受け不動産ローンを組んでいることが多く、例えば最初の10年くらいは毎月固定で入ってくる家賃収入をそのまま金融機関への返済に回すことが多いです。ただ、返済完了後の毎月の家賃収入から諸費用を引いて残った額は、そのままオーナーの利益になりますので、長期的に見た時に非常にメリットの大きい投資と言うことができます。
とはいえ、ローンを組むことによりはじめは返済額も大きく利益が出始めるか不安に感じる方も多いことでしょう。さらに、元本割れした際や前述の空室リスクを鑑みて、なかなか一歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。また、ローンを組むためには一定額の収入と信用が必要となりますので、始めたいと思っても手を出せない場合もあります。
こういったリスクを抑え、初期投資を抑えた不動産投資の手法が近年注目を浴びています。近年注目を集める不動産投資手法の一つがREIT（不動産投資信託）です。REITは、複数の個人投資家の資金を集めて運用専門家が不動産に投資する仕組みです。少額から手軽に始められるため、不動産投資初心者にも最適な方法です。専門家が運用することから知識が少ない投資家でも手軽にはじめることができます。また、初期の投資額も比較的少額から始めることができ、ローンを組む必要がなかったりと手に取りやすい投資手法です。そのためREITも、不動産投資に興味があるものの、何から始めていいかわからない方を中心に支持されつつあります。
REIT（不動産投資信託）の概要と特徴
REIT（不動産投資信託）とは、Real Estate Investment Trustの略で、アメリカで生まれた仕組みですが、日本ではJ-REIT（ジェイリート）と呼ばれ、主に日本の不動産に投資するものです。REITは、不動産投資法人が個人の投資家から集めた資金を元にさまざまな物件に投資をする手法で、金融商品取引所へ上場している投資信託商品になります。また、不動産への直接の投資では主に住宅向けの不動産がメインになりますが、REITはオフィスやホテル、商業施設等のさまざま様々な物件に投資が可能です。個人投資家は、不動産投資法人が発行している不動産投資証券を購入します。その後、不動産投資法人が不動産を購入し賃貸として運用します。そこで得られた賃料収益を個人投資家の投資額に応じて分配するという仕組みです。
通常、不動産投資を行うにあたっては年収の8〜10倍くらい相当の住宅ローン融資を受ける方が多く、このローン審査突破が大きな壁となる現実があります。実際に融資を受ける際には信用が大切になり、収入面、過去の金融事故がないことを満たしていることが必須となります。収入面ですと、一般的に年収500万円かつ勤続年数3年以上で融資を受けることができるとされています。また、過去に金融事故があっては、審査突破も難しくなってしまいます。実際に、過去にクレジットカードやその他ローンを組んだ場合、返済の遅延などで事故の履歴があれば融資を受けることは難しくなります。なぜなら、金融機関は、CIC（指定信用情報機関）やJICC（日本信用情報機構）と情報共有をしているため、金融事故情報の記載がある場合には審査への通過が非常に厳しくなります。また金融事故、つまりブラックリストに該当する場合の条件は以下です。
- 返済日より61日以上、または3ヶ月以上の支払遅延や延滞があるもの
- 債務整理を行った場合（自己破産任意整理個人再生の3種を指します）
- 多重申込を行った場合（6ヶ月でブラックリストは消化されます）
- クレジットカードの現金化を行った場合
このように収入面と金融事故の有無が信用を形成し、問題がなければようやく融資を受けることができるのです。
そのため、基本的には融資を必要とする実物不動産投資はハードルが高くなってしまいます。
一方で、REITは融資の必要はなく、数万円から数十万円程度で投資を始められることが可能です。実物不動産とは異なり、手元にある資金のみで始めることが可能という部分から人気を集めています。
REITには大きく二つの種類があります。
①単一用途特化型REITの特徴とリスク
住宅、ホテル、オフィス、商業施設などの特定の用途に限定して集中投資をする投資手法です。一つの種類の不動産に集中しているため、値動きが予測しやすく大きな分配を狙うことができる点がメリットとなります。こちらは全世界の動向をしっかりとキャッチしておく必要があります。例えば、日本の観光客が増加している場合、ホテルの価格が上がりますが反対にコロナなどで観光客が激減していた時期は、ホテル業界は打撃を受けました。このようにしっかりと予測ができれば大きなリターンを得ることができるというメリットもあります。
ただその反面、リスクの分散が出来ないというデメリットがあります。
ハイリスク、ハイリターンの投資手法となります。
②複合型・総合型REITのメリットとリスク
複合型は二種類、総合型は三種類以上の複数の不動産に投資をする手法です。分散型の投資であるため、単一用途特化型と比べて値動きの影響を受けづらく、リスクが少なくてすむ事がメリットとなります。
こちらはローリスクとなる反面、リターンも少なくなる傾向にあります。
REIT投資の注意点：リスクと対策
REITに投資する際の注意点についてご紹介します。
①元本割れリスクと市場変動
REITには元本割れのリスクがあります。リートは株式同様に証券化されているため、価格は日々変動します。そのため、市場や景気の状態によっては購入時の価格よりも低くなる可能性があります。金融商品取引所へ上場している商品は、元本割れのリスクはつきものです。最悪の事態も想定したうえで投資を始めるようにしましょう。
①元本割れのリスク
REITには元本割れのリスクがあります。リートは株式同様に証券化されているため、価格は日々変動します。そのため、市場や景気の状態によっては購入時の価格よりも低くなる可能性があります。金融商品取引所へ上場している商品は、元本割れのリスクはつきものです。最悪の事態も想定したうえで投資を始めるようにしましょう。
②企業倒産・上場廃止のリスク
不動産を保有する運営会社へ投資を行うため、投資先の企業が倒産する可能性もゼロではありません。また上場維持の基準を満たせずに、上場廃止となる可能性もあります。上場廃止となると、投資家は上場廃止日まで保持している証券を売却しなければなりません。売却時の価格によっては損失が出てしまう可能性があります。
したがって、REIT価格の動向のみならず投資先企業の経営状態も把握したうえで、投資を行うようにしましょう。
③自然災害や火災リスクへの対策
地震、洪水等の自然災害に加え、火災等の予測不可能な災害によって分配金が減少するリスクがあります。REITへの投資を行う前に対象物件の地域、地形など細かく情報収集することでリスクを下げることが可能です。
REIT投資のメリット：少額で始める投資法
REITを始める際の注意点をお話してきました。不安に思う方もいることでしょう。REITは不動産投資初心者にとって低リスクで始めやすく、魅力的な投資方法です。心配する必要はありません。ここではメリットを解説します。
メリット
①高い流動性と換金性の利点
REIT金融商品取引所に上場しているため、流動性が高く換金性に優れているため自由に売買が可能です。実物の不動産投資では売却に時間がかかり、買い手が現れないことがあります。現金が必要となったからといって、すぐに換金できるわけではありません。
②高利回りが魅力！REITの実績
REITは他の金融商品と比較しても高い利回りを実現しています。
東証プライムの予想平均配当利回りが 2.63％に対して、REITの平均分配当利回りは2022年10月の時点で3.79%となっており、高い利回りとなっています。
③少額投資でリスク分散も可能
実物の不動産投資は、銀行から融資を受けることができても数百万円の初期投資が必要です。
それに対してREITは、小口化して金融商品取引所に上場しているため、一口数万円から数十万程度と少ない費用で購入できます。
④リスク分散が可能
実物の不動産投資において、複数の不動産への分散投資はかなりの資金が必要となります。そのため、リスクを分散した投資が困難となります。しかしREITは安いもので、一口一万円台から購入もできるので、分散を意識した投資も可能です。
また、運用する不動産投資会社は多くの不動産を保有しており、一口で複数の物件へ投資を行っていることから分散が可能です。
ここまで、REITのメリットをご紹介しました。投資は必ず儲かるというわけではないのですが、リスクを最小限に抑える工夫や対策は可能です。注意点とメリットをしっかり覚えておけば、ローリスクで始められる投資手法になります。
まとめ：REIT投資を始める前に知っておきたいこと
本記事では、不動産投資の中でも特にREIT（不動産投資信託）についてご紹介しました。REITは初心者でも手軽に始められ、低リスクで運用可能な方法です。投資へのニーズが高まる今、不動産投資をお考えの方も多いかと思います。その中でREITは、どなたでも簡単に始めることのできる不動産投資ですので、ぜひこれを機にREITを始めてみてはいかがでしょうか。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
