【初心者向け】不動産投資を始める際に気を付ける点を徹底解説！

不動産投資をこれから始める初心者の方に向けて、知っておくべき事項をご紹介します。不動産投資について一緒に学び、実際に行動を開始しましょう。本記事を読むことで、今すべきことやこれだけは知っておくべき不動産知識を得ることができます。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資について

不動産投資は、とくにサラリーマンに人気の投資方法の1つとなっています。節税効果が見られることや、毎月決まった家賃収入があることなど、他の投資と比較するとギャンブル性が低いことも人気の要因です。もちろん「空室リスク」といって、入居者が決定しない場合のリスク（収入がゼロになります）もあるのですが、このリスクを最小限に抑える努力や勉強を事前に行うことで、不動産投資は確実性の高い投資になり得ます。
不動産投資とは、不動産物件を購入し賃貸物件として貸し出すことで、毎月利益を得る投資手法です。なかには、不動産購入時に現金一括で購入される方もいらっしゃるかもしれませんが、大抵は金融機関から借入を行い不動産ローンを組んでいることが多く、例えば物件にもよりますが最初の30年くらいは毎月固定で入ってくる家賃収入をそのまま金融機関への返済に回すことが多いです。しかし、返済完了後の毎月の家賃収入から諸費用を引いて残った額は、そのままオーナーの利益になりますので、長期的に見た時に非常にメリットの大きい投資と言うことができます。

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不動産投資を始めるにあたって

不動産投資がさまざまなメリットを持っていることは前述しましたが、サラリーマンはもちろんのこと法律で副業が禁止されている公務員の方も行っています（一定条件下では可能）。なぜなら本業に支障が出にくく、かつ管理会社に諸管理を任せることができるため、比較的手間がかからない投資とされているからです。
この章では、これから不動産投資を行おうと考えている初心者の方向けに、ステップをご紹介したいと思います。

① 不動産投資についての勉強をしっかりと行う

不動産投資は大きな額が動くので、誰もが失敗したくないでしょう。しかし、実際には想定以上に利益が出なかったり、利益が出ていてもその分支出となるコストによってキャッシュフローが圧迫されたりしている事例は、とくに不動産投資初心者の中で多発します。もちろん不動産投資も投資の一種なので、リスクがあるのはしょうがないことなのですが、例えば、入居者が誰でも入らず部屋が空いてしまう「空室リスク」などに関しては、一定のリスクヘッジが可能です。不動産投資は気をつけるべき事項が多いので勉強必須の分野ですが、巷では数多くの不動産セミナーが開催されています。そこで言われていることすべてを鵜呑みにする必要はないですが、多くのセミナーに参加することで、不動産の知見を高めることができます。また実際に開講されているセミナーにも、受講者のレベルに合わせたさまざまなものがあります。初心者の方には、初心者向けのセミナーが開講されていますので、SNSなどをこまめに確認するようにしましょう。そして、セミナー講師は不動産投資のプロですので、初心者が陥りやすい失敗例についても具体的な話を聞くことができます。不動産にまつわる本も多く出版されています。SNSでもさまざまな方が発信していますが、信憑性の観点から、レビューが高い本や、実際に不動産投資で実績を出した方の著書などを読むことをオススメします。

② 物件探しを行い、不動産会社に連絡

不動産投資に関する勉強を行い、ある程度知識が身に付いた際には、実際に物件探しを行いましょう。ちなみにある程度の知識を具体的に分解すると、例えば利回りの種類やインカムゲインとキャピタルゲインに関して、さらには戸建て・一棟所有・区分所有などの物件の種類、物件は新築か中古かなど、チェックすべき項目は多岐に渡ります。これらについては後述しますので、ぜひ参考にしてみてください。
このように、ある程度は自分で物件の良し悪しを判断できたり、利回り計算ができたりするようになってから、実際に物件を選び始めることをオススメします。自分の中での判断軸を持っていると、入ってくるさまざまな情報に対して適切な判断ができるようになるためです。物件探しの際には、そのエリアの将来性（例えば近いうちに駅の再開発が予定されているなど）や、治安の良さ、スーパー・コンビニなど日常生活における利便性など、さまざまな観点から吟味するようにしましょう。物件を決めたら不動産会社とも協力しながら、次のステップに移りましょう。

③ 金融機関からの融資を受ける

不動産投資ローンの審査を受けます。金融機関の中でも、とくに銀行からの融資は低金利なこともあり審査基準が非常に厳しいです。本人の属性（年収、勤務先、勤続年数、世帯状況など）も確認され、個人の金融機関利用状況も確認されます。
現在、クレジットカードやその他ローンを組んでいる方も多いと思いますが、遅延などで金融事故が付かないように気をつけましょう。金融機関は、CIC（指定信用情報機関）やJICC（日本信用情報機構）と情報共有をしているため、金融事故情報の記載がある場合には審査への通過が非常に厳しくなります。また金融事故、つまりブラックリストに該当する場合の条件は以下です。

• 返済日より61日以上、または3ヶ月以上の支払遅延や延滞があるもの
• 債務整理を行った場合（自己破産任意整理個人再生の3種を指します）
• 多重申込を行った場合（6ヶ月でブラックリストは消化されます）
• クレジットカードの現金化を行った場合

ブラックリストとは実際に何かリストがあるわけではなく、「異動」という金融事故が起きた旨を表す単語が記載された場合を指します。ブラックリスト入りすると最低5年は、低金利で融資してもらえる不動産投資ローンに通過しなくなります。また、クレジットカードやその他ローンにも通らないため日常生活に甚大な被害を及ぼします。現時点で自身の金融機関利用状況を確認したい方は、CICやJICCは開示可能となっていますのでしっかり確認するようにしましょう。

④ 物件を購入し、管理会社を選択

ローンが通ったら、物件を購入できます。物件の購入から引き渡しまでの手続きは、非常に複雑で用意すべき書類も多数あります。不動産会社とも連携しながら、タスクを消化していきましょう。そして、実際に運用をスタートする前に、管理会社を選択する必要があります。委託手数料はもちろん発生しますが管理を一任できるので、不動産投資を本業にしない限りは管理会社に委託することをオススメします。

⑤ 運用開始

ここまで来たら物件の運用がスタートできます。入居者を募ることから開始する場合には、広告を打つ必要があります。広告を打たない限りは入居者が決まらず、家賃収入も入ってこないため、入居者募集は最も重要なステップです。この辺りは管理会社に任せることも可能ですので、よく相談しましょう。

以上、不動産投資の始め方の概要をご紹介しました。もちろん、実際に不動産投資を始める際には想定外のことなども起きると思うので、想像以上の労力と時間を要することになるでしょう。不動産会社や管理会社とも協力し、効率的に準備を行っていきましょう。

＊参考https://www.tohshin.co.jp/blog/article0045.html

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これだけは知っておくべき！不動産投資について

不動産投資初心者であっても、これだけは知っておくべき知識を以下にまとめました。すでに不動産投資の勉強に着手されている方は、どれだけ知識を吸収できているかの確認作業に使用してみてください。

① 利回りについて

利回りとは、「不動産投資において投資した金額に対して得ることができる収益」を指します。簡単に言うと、投資による儲けです。
不動産投資の利回りは、グロス利回り（表面利回り）とネット利回り（実質利回り）の2種類あります。
グロス利回りは【年間家賃収入÷不動産価格×100】の式で求めることができます。例えば、年間の家賃収入が800万円、購入時の不動産価格が8,000万円だった場合のグロス利回りは以下です。

800÷8,000×100＝10%

年間で投資した額の10%が利益（収入）として手元に入ってくることがわかります。グロス利回りとは、コストなどを加味しない利益です。そのため、あくまで目安として考える必要性がありますが、5年後には50%が、10年後には100%の利益を回収できることがわかります。グロス利回りの計算で考えると、10年後には購入額の回収が完了する（それ以降は純粋な利益）ことになります。
ネット利回り（実質利回り）は、不動産経営を行っていくうえで必ず発生するコストを加味した、グロス利回りと比較してもより現実的な利回り計算方法です。もちろん数字の信憑性も高くなります。不動産投資を始める際には、さまざまな諸費用が発生します。先ほど計算例で使用した条件（不動産価格8,000万円）で考えると、諸費用は不動産価格の約6％〜7％くらいはかかってきます。
具体的に、諸費用には、仲介手数料・印紙税・登録免許税・保険料・不動産取得税などがあります。不動産価格8,000万円の場合、500万円弱の諸費用が発生すると考えて良いでしょう。また年間の家賃収入が800万円の場合でも、毎年発生する固定資産税・都市計画税・管理費・管理委託費・修繕積立金などが差し引かれるので、100万円弱はトータル収入より少ないと考えて良いでしょう。

以上の内容を先ほど利用した式に当てはめてみると、
800-100（年間の諸費用）÷8,000+480（不動産取得の際に発生する費用）×100＝8.25% となります。

グロス利回りで10%だった利回りが、ネット利回りでは8.25%と、数値に乖離があることをわかっていただけたと思います。

グロス利回りを提示されて、高い利回りだと飛びついてしまうことがないよう、コストも加味された利回りの値であるのか確認するようにしましょう。

② インカムゲインとキャピタルゲインについて

インカムゲインはincome（収入）で、キャピタルゲインは capital（資本）ですので、インカムゲインは家賃収入、キャピタルゲインは不動産物件自体の売却益を意味します。
日本国内で不動産投資を開始する場合、どちらかというとインカムゲインが重視される傾向にあるため、あまりキャピタルゲインに触れることは少ないでしょう。一方で、海外での不動産投資ではインカムゲインで収益を得ている人ももちろんいますが、キャピタルゲインもかなり重要視されている現状があります。インカムゲインとキャピタルゲインには、決まった額を確実に得る投資か、もしくは値段が上がった時を狙って物件を売却し、一度に大きな収益を得る投資かという明確な違いがあります。もちろん最初は毎月の家賃収入を得るインカムゲインからスタートですが、将来的にはキャピタルゲインを視野に入れることもあると思うので、海外での成功事例にもアンテナを張っておくなど、意識するようにすることをオススメします。

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まとめ

不動産投資を始める際に気をつけるべき点や、知っておくべき不動産用語をご紹介しました。不動産投資は非常に大きな額が動くので、失敗はできる限り避けたいところです。もし収益性を見込めず不動産投資ローンの返済だけが続いた場合には、自己資金にも大きな影響を与えることになります。人生を左右すると言っても過言ではない投資になるので、慎重にかつ正しい情報とともに投資を行っていきましょう。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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