知らなきゃ損！不動産投資クラウドファンディングの仕組みと成功する方法

不動産投資におけるクラウドファンディングとは、少額から始めることができる人気の投資手法です。金融機関の融資なしで不動産投資を行いたい方に最適です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資クラウドファンディングとは

不動産投資は、サラリーマンに人気の投資方法の一つです。節税効果や、安定した家賃収入が得られることが魅力で、他の投資方法と比べてリスクが低い点も人気の理由です。もちろん「空室リスク」といって、入居者が決定しない場合のリスク（収入がゼロになります）もあるのですが、このリスクを最小限に抑える努力や勉強を事前に行うことで、不動産投資は確実性の高い投資になり得ます。
不動産投資とは、不動産物件を購入し賃貸物件として貸し出すことで、毎月利益を得る投資手法です。なかには、不動産購入時に現金一括で購入される方もいらっしゃるかもしれませんが、大抵は金融機関から融資を受け不動産ローンを組んでいることが多く、例えば最初の10年くらいは毎月固定で入ってくる家賃収入をそのまま金融機関への返済に回すことが多いです。しかし、返済完了後の毎月の家賃収入から諸費用を引いて残った額は、そのままオーナーの利益になりますので、長期的に見た時に非常にメリットの大きい投資と言うことができます。
とは言っても投資は投資なので、元本割れした際や前述の空室リスクが怖いと思って、なかなか一歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。最近注目を浴びているサービスとして、不動産投資のクラウドファンディングがあります。一つの物件に対してファンドが作られるので、そこに複数人が自由な投資額で投資を行う手法です。投資利益は投資額に応じて分配されます。また運用期間は12ヶ月程度のことが多いのですが、運用が終了すると元本は戻ってくる仕組みとなっています。不動産投資に興味があるものの、何から始めていいかわからない方を中心に支持されつつあります。

不動産クラウドファンディングのリスクと注意点

クラウドファンディングは、「群衆」と「資金調達」を組み合わせた造語で、大衆から資金を集め特定の目的に活用する手法を指します。不動産投資クラウドファンディングも全く同じ手法で、まず一つの物件に対してファンドが組成されます。そして、資金を募集期間に不特定多数の方から集め、目標資金額に到達すると、その資金で物件購入を行い運用が開始されます。そこで得た賃料を、ファンド協力者にリターンしていくという仕組みです。不動産物件から得られた利益は、投資金額に応じて投資家に分配されます。運用が終了すると、投資元本が返還されます。
通常、不動産投資を行うにあたっては年収の8〜10倍くらい相当の住宅ローン融資を受ける方が多く、このローン審査突破が大きな壁となる現実があります。一方で、クラウドファンディングの場合は少額1万円から投資をスタートすることも可能です。通常不動産投資家は、入居者とのやり取りや物件の管理（修繕、交換など）も行わなければいけないのですが、その辺りの業務もファンド運用会社に一任できます。手間を完全に省いた形で、かつ小学から開始できる資産形成の手段として、非常にオススメできます。

①元本割れのリスクあり

ファンドの出資金の元本保証はされません。運用会社は、独自の基準で物件選定を行っています。もちろんプロが選定しているので、収益性が高いことが多いのですが、絶対利益が出るとは断言できないので、最後は自身の決断に委ねられます。投資先の物件情報や、将来性などを自分でもよく確認したうえで、不動産物件のファンドを選ぶようにしましょう。また運用会社自体の過去の実績を見て、配当遅延や元本割れが過去に起きていないか慎重に確認しましょう。想定利回りよりも分配金が下がるリスクや、元本が一部、または全部返還されないというリスクももちろん含んでいますが、逆に言うと少額で開始できるクラウドファンディングはリスクヘッジになります。

②中途解約や持分譲渡は原則不可

運用期間中は、中途解約・持分譲渡不可としてる運用会社が多いので、注意が必要です。しかし、クラウドファンディング事業は不動産特定共同事業法の規制対象となっているので、クーリング・オフが適用されます。契約から8日以内でしたら契約解除が可能です。

＊参考https://creal.jp/blogs/crowd-funding/1982/

クラウドファンディング注意点

不動産投資のクラウドファンディングにおいて、注意すべき点を挙げます。

①元本割れのリスクあり

ファンドの出資金の元本保証はされません。運用会社は、独自の基準で物件選定を行っています。もちろんプロが選定しているので、収益性が高いことが多いのですが、絶対利益が出るとは断言できないので、最後は自身の決断に委ねられます。投資先の物件情報や、将来性などを自分でもよく確認したうえで、不動産物件のファンドを選ぶようにしましょう。また運用会社自体の過去の実績を見て、配当遅延や元本割れが過去に起きていないか慎重に確認しましょう。想定利回りよりも分配金が下がるリスクや、元本が一部、または全部返還されないというリスクももちろん含んでいますが、逆に言うと少額で開始できるクラウドファンディングはリスクヘッジになります。

②中途解約や持分譲渡は原則不可

運用期間中は、中途解約・持分譲渡不可としてる運用会社が多いので、注意が必要です。しかし、クラウドファンディング事業は不動産特定共同事業法の規制対象となっているので、クーリング・オフが適用されます。契約から8日以内でしたら契約解除が可能です。

＊参考https://creal.jp/blogs/crowd-funding/1982/

不動産クラウドファンディングのメリット

クラウドファンディングは、不動産投資を始めたい方にとって、低リスクで手軽にスタートできる魅力的な方法です。ここではメリットだけでなく、デメリットにも触れて、解説します。

①高い利回りを期待できる理由

比較的高い利回りが期待できる点が最大の魅力です。
現在は低金利が続いており、2023年1月27日現在、大手銀行の普通預金金利は年0.001％（税引前）です。100万円を預け入れても、1年間で受け取れる利息はわずか10円（100万円×0.001％）となります。

＊参考https://www.smbc.co.jp/kojin/kinri/yokin.html

銀行預金でお金が増える時代ではないことは明らかなのですが、例えば、2022年12月の東証一部上場企業の株式利回り（加重平均利回り）はプライム市場で2.37%、スタンダード市場で1.95%となっています。一方、不動産投資クラウドファンディングの想定利回りは、概ね3%〜8％程度です。他の金融商品と比較しても高い利回りが期待できます。

②価格変動がない安定性

クラウドファンディング型の不動産投資では、基本的に大きな価格変動はありません。株式やJ-REITの場合は価格変動があるので安定的ではないのですが、ファンドの場合は変動を気にせず投資活動を行うことが可能です。

③社会貢献にもなる

例えば、待機児童問題や老朽化物件問題などがありますが、保育園のファンドに投資した場合には待機児童たちに貢献でき、ホテル再生ファンドに投資した場合には、雇用創出や地方創生にも寄与できる可能性があります。少額から始めることができ、かつ社会貢献にも繋がる不動産投資は非常に魅力的です。

デメリットも併せてご紹介します。

不動産クラウドファンディングのデメリット

①融資を活用できない制約

個人が保有する資産の何倍もの物件を、金融機関からの融資によってレバレッジをかけて、投資利益を得ていくことが現物不動産投資の最大の特徴です。逆にクラウドファンディングでは、この形を取ることができないので、全額自己資金での運用となります。ある程度まとまった資金がある方にとっては利回りも高いのでメリットが大きいのですが、少額で開始する方にとっては、少しずつしか利益を得られないのも事実です。

②人気ファンドに参加できないリスク

クラウドファンディングでは、投資を行いたいファンドを選ぶ必要があるのですが、昨今人気が上昇していることもあり、ファンドのクリック合戦になることも少なくないようです。人気のファンドは数十秒〜数分で募集が終了してしまいます。事前にログインして、目当てのファンドを逃さないような対策が必要です。

以上、メリットとデメリットをご紹介しました。投資は必ず儲かるというわけではないですが、リスクを最小限に抑える工夫や対策は可能です。そのため、実績などから信用できる運用会社を見つけるというステップが大きな鍵を握っています。運用会社を決定した後も、実際にどのような物件に投資をするか吟味する際には、メリットでご紹介した社会貢献性なども視野に入れてみると良いでしょう。利益以外にも付加価値を見出すことで、投資活動自体を楽しいものにしていきましょう。

不動産クラウドファンディングの始め方

不動産投資クラウドファンディングの始め方を簡単にご紹介します。

• ①利用したいサービスを見つけ投資家登録を行う。
• ②専用の口座を開設する。
• ③投資希望のファンドに申し込む。

以上の流れで準備完了です。投資金額入金のタイミングなどは、サービス事業者によって異なりますが、ファンドが開始されると定期的に分配金が振り込まれるようになります。この分配頻度もファンドによって異なるので、よく確認しましょう。

クラウドファンディングは、一旦運用開始してしまうと基本的には運用期間が終了するまで出資金を引き出すことは不可能です。生活費などで投資を行うとリスクが伴いますので、必ず余裕資金で投資を開始しましょう。また通常の不動産物件の場合は、大きな資金を用意しない限りは分散投資の難易度は非常に高いのですが、クラウドファンディングの場合は少額1万円からも可能なため分散投資が有効的です。物件の種類も豊富なので、いくつかの物件に分散して投資を行い、トータルリスクを軽減していく動きをするのも1つの対策として挙げられます。

まとめ：不動産クラウドファンディングの魅力と注意点

本記事では、不動産投資におけるクラウドファンディングについて詳しく解説しました。昨今盛り上がりを見せているクラウドファンディングですが、メリットが非常に多い点が特徴でした。投資をしたいけれどもリスクが怖くて挑戦できない方や、金融機関から巨額の融資を受けることに不安がある方、ローン審査に自信がない方など、色々な方を対象として、少額かつ金融機関からの融資なしで始めることができる、不動産投資クラウドファンディングはオススメです。元本保証型ではないことや、中途解約ができないこと、目当てのファンドに投資できない可能性もあるなど、始める前に再度確認しておくべき事項も複数あるので、クラウドファンディングを魅力に感じていただけた方も、慎重に判断していただければと思います。この記事が、不動産投資をクラウドファンディング型で行うことの第一歩となれば幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。

＊参考https://creal.jp/blogs/crowd-funding/1909/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける